【導(dǎo)讀】文天學(xué)院對(duì)面），東至環(huán)形路，西至霍里山大道，南至環(huán)形路，北至環(huán)形路，項(xiàng)目總用地面積平方米，總建筑面積為598671平方米。中，地上總建筑面積為165187平方米，地下總建筑面積為133484平方米。為115152平方米，本項(xiàng)目一期共計(jì)建筑物十幢，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。筑設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的人居環(huán)境。我們將在達(dá)觀天下悅城物業(yè)管理過(guò)程中，運(yùn)用這一套管。觀天下悅城小區(qū)打造成馬鞍山市物業(yè)管理典范。而據(jù)我們調(diào)查，達(dá)觀天下悅城小區(qū)靠近大學(xué)城，是?；枨?、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。文化管理涉及兩個(gè)層面,一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與園。概念得以理性回歸,并激發(fā)園區(qū)成員共同參與建設(shè)園區(qū)人文環(huán)境的積極性。聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員作為第三方對(duì)管理處日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督,共同。對(duì)存在的管理問(wèn)題進(jìn)行檢討。權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶,建立嶄新的園區(qū)公共秩序。

　　

【正文】 潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。 培訓(xùn)對(duì)象 ：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員 課程目標(biāo)： 保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 化 課程提綱： 1. 概述 2. 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 3. 常用清潔劑的使用 4. 其他 培訓(xùn)課時(shí)： 8 課時(shí) 40 [綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個(gè)重要組成部分。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。 培訓(xùn)對(duì)象 ： 管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員 課程目標(biāo)： 讓學(xué)員能認(rèn)識(shí)到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。 課程提綱： 收集資料，建立綠化檔案 園林綠化法律法規(guī)政策 綠化名詞解 釋 怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程 怎樣對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)行監(jiān)管 培訓(xùn)課時(shí)： 12 課時(shí) 41 [設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。特別是 藍(lán)天物業(yè) 服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔(dān)，實(shí)行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。 培訓(xùn)對(duì)象： 物業(yè)管理處經(jīng)理、物業(yè)管理設(shè)備主管等。 課程目標(biāo)： 了解 藍(lán)天物業(yè) 設(shè)備 管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 課程提綱： 1． 1 設(shè)備管理的模式 1． 1． 1 管理處管理設(shè)備 1． 1． 2 管理與服務(wù)分離 1． 2 管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé) 1． 2． 1 設(shè)備管理保姆 1． 2． 2 設(shè)備管理管家 2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 2． 1 設(shè)備檔案的建立 2． 1． 1 設(shè)備臺(tái)帳、卡與標(biāo)識(shí)管理 2． 1． 2 設(shè)備機(jī)房管理 2． 1． 3 設(shè)備的運(yùn)行管理 2． 1． 4 設(shè)備的維保管理 2． 1． 5 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理 3. 設(shè)備管理的分類 3． 1 給排水系統(tǒng) 42 3． 2 消防系統(tǒng) 3． 3 暖通（空調(diào)）系統(tǒng) 3． 4 電梯系統(tǒng) 3． 5 強(qiáng)電系統(tǒng) 3． 6 弱電系統(tǒng) 3． 7 智能化系統(tǒng) 4． 1 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 4． 2 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 3 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 4 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng) 管理制度 4． 5 電梯運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 6 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 7 柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 8 設(shè)備帳、卡物管理辦法 4． 9 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法 培訓(xùn)課時(shí)： 20 課時(shí) 43 第五 章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 一、管理處各項(xiàng)管理制度目錄 序 號(hào) 文件名稱 文件編碼 1 管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn) 2 職業(yè)安全健康職責(zé) 3 物料管理辦法 4 停電停水應(yīng)急預(yù)案 5 水浸應(yīng)急預(yù)案 6 治安應(yīng)急預(yù)案 7 文件質(zhì)量記錄管理辦法 8 犬類管理辦法 9 保安崗位架構(gòu)圖 10 保安運(yùn)作規(guī)程 11 人員出入管理辦法 12 監(jiān)控中心管理辦法 13 車輛管理辦法 14 保安崗位操作規(guī)程 15 安保崗位標(biāo)準(zhǔn) 16 燃放煙花爆竹管理規(guī)定 17 保潔崗位監(jiān)管規(guī)程 18 綠化（地）養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程 19 消防安全管理辦法 20 火警應(yīng)急預(yù)案 21 消防設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理辦法 22 消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 23 消防管理制度 24 消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 25 弱電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)定 26 弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 27 弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 28 弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 29 電梯設(shè)備監(jiān)管辦法 30 電梯故障緊急預(yù)案 44 序 號(hào) 文件名稱 文件編碼 31 供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 32 供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 33 供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 34 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 35 電工安全操作守則 36 給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 37 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 38 給排水設(shè) 備（設(shè)施）操作規(guī)程 39 給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 40 管道維修工作規(guī)程 41 房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 42 房屋設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 43 房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 44 房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 45 房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求 46 設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn) 47 房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 48 服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程 49 雨天防滑管理辦法 50 業(yè)主 管理辦法 51 空房管理辦法 45 二、管理規(guī)章制度 達(dá)觀天下小區(qū) 項(xiàng)目（－－－）業(yè)主臨時(shí)公約 業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約 (建議稿 ) 第一章總則 第一條 為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益， 保障物業(yè)的安全與合理使用 、 維護(hù)公共秩序， 創(chuàng)造良好的環(huán)境， 根據(jù)國(guó) 務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 馬鞍山 市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制訂本臨時(shí)管理規(guī)約 。 第二條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售 前將本臨時(shí)管理規(guī)約提供給物業(yè)買受人，并予以說(shuō)明 。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)， 對(duì)本臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾， 表示認(rèn)可本臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容 。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主利益的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以本臨時(shí)管理規(guī)約為準(zhǔn) 。 第三條 本臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用 人均有約束力 。 物業(yè)使用人違反本臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定， 相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任 。 物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)， 原業(yè)主對(duì)本臨時(shí)管理規(guī)約書(shū)面承諾的效力及于新的物業(yè)繼受人 。 第四條 本臨時(shí)管理規(guī)約的解釋適用 中華人民共和國(guó)的法律 、 法規(guī)和有關(guān)政策以及本物業(yè)所在地的法規(guī)政策 。 本臨時(shí)管理規(guī)約與相關(guān)法律 、 法規(guī)和有關(guān)政策相抵觸部分無(wú)效， 但不影響本臨時(shí)管理規(guī)約其他部分的效力 。 第二章 物業(yè)管理區(qū)域概況 第五條 本臨時(shí)管理規(guī)約所涉及物業(yè)管理區(qū)域的基本情況如下： 物業(yè)名稱： 藍(lán)天物業(yè) 坐落位置： 馬鞍山市 總建筑面積： 物業(yè)類型： 總戶數(shù)： 容積率： 綠化面積： 第六條 除法律 、行政法規(guī)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的共有部分外，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)： 46 1 、 由單幢建筑物的全體業(yè)主共同享有的共用部位， 包括該幢建筑物的基礎(chǔ) 、承重結(jié)構(gòu) 、 外墻 、 屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分， 通道 、 樓梯 、 大堂等公共通行部分， 消防 、 公共照明等附屬設(shè)施， 避難層 、 設(shè)備層或設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分 。 （包括但不限于柱 、梁 、樓板 、戶外墻面等） 2 、 由單幢建筑物的全體業(yè)主共同享有的共用設(shè)施設(shè)備， 包括該幢建筑物內(nèi)的給 排水管道 、 落水管 、 水箱 、 水泵 、電梯 、冷暖氣設(shè)備 、照明設(shè)施 、消防設(shè)施 、 避 雷裝置等 。 3 、 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同享有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備， 包括道路 、圍墻 、 綠地 、 溝渠 、 池井 、 照明設(shè)施 、 共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等 。 4 、 其他不屬于業(yè)主專有部分， 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等 。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地， 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路 、綠地占地除外 。 第七條 建設(shè)單位的基本 情況如下 名稱： 法定代表人： 注冊(cè)地： 馬鞍山 注冊(cè)資本： 郵編： 聯(lián)系電話： 第八條 在本物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同的約定，以下部位或設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位所有： 建設(shè)單位行使以上部位或設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè) 。 第九條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房位于 馬鞍山市 ，建筑面積 平方米， 該物業(yè) 管理用房由建設(shè)單位按照規(guī) 定配置， 屬全體業(yè)主所有， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)共同無(wú)償使用 。 第三章 物業(yè)的使用 第十條 業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有 、使用 、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益 。 第十一條 業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)外貌保持 、 使用安全方便等原則， 妥善處理供電 、供水 、排污 、通行 、 通風(fēng) 、采光 、裝飾裝修 、環(huán)衛(wèi) 、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系 。 第十二條 業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的房屋用途使用房屋 。需要改變 房屋用途的， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得所有利害關(guān)系人（包括但不限于本棟業(yè)主，其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)能證明具有利害關(guān)系的， 應(yīng)當(dāng)征得同意） 同意后， 報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)， 并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 利用物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主 、業(yè)主委員會(huì) 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù) 。利用物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)獲取的收益 歸業(yè)主共有， 業(yè)主可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途 。 47 第十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的， 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 。 應(yīng)交納裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)為 ， 裝修驗(yàn)收完畢后 3 個(gè)月內(nèi)退還裝修保證金 。 業(yè)主應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議， 遵守裝修注意事項(xiàng)， 不得從事裝飾裝修中的禁止行為 。 物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全 、 公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)， 專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施 。 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后， 在合理期限內(nèi)未修繕或者采取防范措施的， 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或采取防范措施， 其費(fèi)用由專有部分所有人承擔(dān) 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾 、 裝修規(guī)定的行為，可以報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)，由相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理 。 第十四條 因裝飾裝修房屋影響共用部位 、共用設(shè)備設(shè)施的安全使用和維修養(yǎng)護(hù)以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的， 業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 。 第十五條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及垃圾， 不得擅自 占用共用 部位和公共場(chǎng)所， 業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修施工時(shí)間： 上午： 時(shí)至 時(shí) 下午： 時(shí)至 時(shí) 其他時(shí)間不得施工，以免噪音擾民 。 第十六條 業(yè)主安裝空調(diào)， 應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝， 沒(méi)有預(yù)留位置的，應(yīng) 當(dāng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先指定的位置安裝， 并按要求做好空調(diào)噪音及冷凝水的處理措施 。 第十七條 業(yè)主及物業(yè)使用 人使用 電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的有關(guān)規(guī)定，為確保安全， 兒童應(yīng)在大人陪同下乘坐電梯； 運(yùn)送貨物應(yīng)使用載貨電梯，拆除 、 損壞電梯設(shè)備的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 第十八條 本物業(yè)區(qū)域的停車場(chǎng)（ 庫(kù)） 僅用于停泊機(jī)動(dòng)車，車位的業(yè)主或使用人應(yīng)遵守區(qū)域停車場(chǎng)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定 。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）， 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要 。 建設(shè)單位依法取得車位 、 車庫(kù)權(quán)屬登記后， 可以向業(yè)主出售車位 、 車庫(kù) 。 擬出售的車位 、 車庫(kù)數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)， 每戶 業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或車庫(kù) 。 車位 、車庫(kù)有空余的， 可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位 、個(gè)人，但是， 每次租期不得超過(guò)