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【正文】 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 收支基本平衡。 經 營 運 作 一、功能規(guī)劃 在市場的產品布局上一定要按同類產品最鄰近的原則，按照產品類別劃分招商區(qū)域。比如：婚紗禮服區(qū)、照相器材區(qū)、背景區(qū)、相框相冊區(qū)、數碼區(qū)、培訓區(qū)等等。背景區(qū)必須緊靠墻邊（背景軸安裝），背景區(qū)和培訓區(qū)可以安排在最不好出租的角落。 從面積上講，婚紗經營者一般都主要 60 平方米以上的面積，個別的相冊和化妝品需 要的可能不超過 30 平方米，背景區(qū)面積每間也要不低于 40 平方米不超過 80平方米，照相器材前期需要面積小后期需要面積大。從總體格局上講最小面積 25—30，主要集中在 50 左右，個別的要超過 100。 裝修上最好采用可以隨時變動的材料，根據商戶的需要可以把大的面積及時分割或者拆除隔墻合并小鋪面?？梢圆捎糜覉D的裝修格局為一個基本單元，中間隔墻可以向不裝修，到時根據客戶需要在隔墻。根據左右、上下相鄰鋪面的不同組合可以適合絕大多數顧客需要。 二、超市區(qū) 由于前期招商時肯定不會一下子滿員入駐，到開業(yè)時估計還會有將近三分之一左右的面積被空置，在起步階段市場非常需要一片繁榮的景象來帶動整個市場的良性發(fā)展和打擊競爭對手的信心。開業(yè)時，想盡一切辦法將市場全部出租是當務之急。 根據大多商戶只要市場不要風險的心理，市場在具體經營中可以采取兩條腿走路的方法：商戶入場可以選擇固定攤位較固定的租金進行自主經營；也可以選擇市場的超市賣場由市場代銷，市場承擔除貨品以外的所有開支，按營業(yè)額提成， 15 天結算一次，經營一段時間后商戶可以選擇退出超市去進入固定鋪面。 5*8 5*7 5*6 5*8 6*8 6*7 6*6 6*8 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 這樣做得好處是前期的市場風險由市場承擔（實際上也沒有風險），廠商可以在前期不投入任何資金 的情況下借機感受市場的管理和營銷，逐步解除顧慮和觀望，最終進入市場。對于市場來講，將自己空置的場地利用起來了，按營業(yè)額提成收入未必一定比固定房租收入少，關鍵是在嘗試一種區(qū)別于其他市場的新型經營管理模式，在宣傳中也是一個賣點。如果在實際經營中發(fā)現這種經營方式能夠提升公司的利潤、又被廣大廠商接納，可以長期開辦下去甚至擴大面積。 三、 內部管理 每個商人的討價還價都已經做好了失望的準備，尤其是當他們處于弱勢的時候。商戶對市場要求的優(yōu)惠條件肯定是越多越好，如果他明白所有的商戶都同他一樣得不到的時候他也會平靜。從根本 上講他們實在要求一種公平競爭的環(huán)境，要求市場對所有的商戶一視同仁，當這種條件無法實現的時候他們會盡量為自己多爭取，力求占有優(yōu)勢。 在市場的管理中，最主要的就是對所有的商戶一視同仁，做到公開、公正、公平的原則，同時要有足夠的人情味，勇于舍棄一些小的利益。在市場開業(yè)伊始，要給予商戶寬松的與民休息政策，讓市場良好經營。在具體管理中隨時發(fā)現問題隨時改正，逐步做到完善的市場管理。 四、倉儲與貨運 相框相冊冷表膜以及一些背景道具、照相器材都需要大量的倉庫，市場的倉庫預備不應該少于市場出租面積的四分之一，西一路倉庫租金 12 元 /月 /平方米，這里的倉庫租金也不應該高于 15 元 /月 /平方米。 為方便商戶的貨物運輸，可以在市場設立貨運代辦點，代收代發(fā)省內外的貨物。隨著市場的發(fā)展可以由公司購買廂式貨車，定期到省內各地發(fā)送貨物，隨著規(guī)模擴大可以增加車輛進行全省的各種產品的物流業(yè)務。 預 算 市場建筑面積按照 5000 平方米計算，過道和辦公按照 1500 平方米計算，實際出租面積 3500 平方米計算。大體估算總資金需求 160 萬。其中裝修費用需要專業(yè)人員制造預算表，廣告部分需要經過全體高層商討決定投放力度。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 市場開業(yè) 9 個月內的收支表 （裝 修費用根據房屋結構而變化，部分費用可能不用再次投入。廣告費用比較保守，為最低限額） 序號 類別 費用項目 說明 金額（元） 1 裝修費和固定資產投入 地板費用 3500*40 14 萬 2 地磚費用 1500*50 萬 3 吊頂費用 5000*30 15 萬 4 隔墻費用 5000*60 30 萬 5 樓梯改造 由馬路直通二樓，二樓天井達三樓 13 萬 6 照明布線和電表 每戶一表，配電房 12 萬 7 交換機及布線 100 門（電信部門負責） 0 萬 8 門頭店招 5 萬 9 其他標牌 各個門，外墻 5000 10 辦公桌椅 /箱柜 保險柜、文件柜、 萬 11 電腦設備 /傳真 含打印機掃描儀等 萬 12 收款機 /驗鈔機 3000 合計 100 萬 1 廣告費 報紙廣告 主流報紙各一次，半版 1 次 12 萬 2 專業(yè)報刊 人 /友 /大各 4 次整版 12 萬 門頭店招維護 電費 /維修 3 萬 3 其他 DM 廣告 發(fā) /北 /每期 1 萬 4 內部刊物 3 期，各 8000 含郵費 萬 5 講演會 3 期，半數名人 6 萬 6 活動贊助 攝協(xié) /影賽 2 萬 7 媒體關系協(xié)調 新聞 /紅包 1． 5 萬 合計 40 萬 1 差旅 外地招商 2 人 20 天，每天 150+車費 1 萬 2 省內縣市影樓 2 人 15 天，每天 60+車費 8000 3 客戶招待 5000 4 公司考察 萬 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 5 其他差旅費 5000 合計 4 萬 1 辦公費 人員工資 9 個月 10 萬 2 通訊費 萬 3 辦公耗材 萬 4 政府關系協(xié)調 5 萬 5 稅金 合計 19 萬 預備金 7 萬 支出 總計 160萬 房租 2500 平 *35 元 *3 月（免物管費，免租半年，個別多免） 25 萬 收入總計 25 萬 利潤總計 135 萬 市場開業(yè) 9 個月后的年收支表 （以九個月后出租率 80%，開始收租金。以下為概算，要根據招商狀況進行進一步預測） 收入 合計 215 萬 固定房租 4000*40 元 *12 月 （包含 5 元物管費） 192 萬 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 超市提成 1000 平方，月 10 萬 *5%*10 月 5 萬 倉庫費 1000 平方 *10*12 12 萬 水電費 1 萬 通訊費 0 萬 內刊廣告 2 萬 講演會收入 2 萬 其他活動收入 采風活動、培訓等等 1 萬 支出 合計 90 萬 廣告費 報紙廣告 年投放 2 次，通欄 4 萬 專業(yè)報刊 每刊年投放 15 版次 18 萬 門頭維護 4 萬 其他廣告 DM，攝協(xié)，網站，社區(qū) 4 萬 內部刊物 年 12 期， 5000 份，含郵費 6 萬 講演會 年 5 次， 6 萬 活動贊助 影賽等 3 萬 媒體關系 新聞 2 萬 合計 47 萬 差旅 展覽考察 2 萬 縣市影樓 2 萬 客戶招待 2 萬 合計 6 萬 辦公費 人員工資 15 萬 通訊費 萬 辦公耗材 萬 水電維護 2 萬 通訊維護 1 萬 政府關系協(xié)調 3 萬 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系 。感謝原作者所作出的努力！ 稅金 合計 24 萬 計劃外支出 13 萬 利潤 合計 125 萬 結論：從項目運作開始大約 24 個月收回投資。