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【正文】 大亞灣消費者是本項目商業(yè)成敗的關(guān)鍵。 商業(yè)市場 消費群體 項目名稱：裕華廣場 開 發(fā) 商：裕華集團 項目地址：淡水鎮(zhèn)開城大道與葉挺西路交匯處 占地面積 : 5000 多㎡ 商業(yè)面積 : 15000 ㎡ 主 力 店 : 人人樂超市（二、三層） 銷售均價 : 一層 24000 元 /㎡ (售完 ) 二層 12021 元 /㎡ (實用率 60%) 三層未推出 . 銷售方式 : 一層直接銷售 二層產(chǎn)權(quán)式商鋪 銷 售 率 : 一層 100% , 二層約 35% 項目點評： 位置優(yōu)越，具有人人樂進駐的良好前景，項目前景看好。 一層銷售情況火爆。 二層采用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售方式，且返租期長達 20 年（年 8%）已難引起 精明投資者的熱情，且價格策略失敗，導(dǎo)致銷售進度非常緩慢。 二、三層均租賃予人人樂，三層若銷售， 亦采用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售方式，銷售難度 更大。 項目名稱：惠豐汽配五金城 開 發(fā) 商：惠州大亞灣德豐投資發(fā)展有限公司 項目地址：新澳大道與西二大道交匯處 占地面積 : 8 萬㎡ 總 建 面 : 萬㎡（一期 萬㎡， 266套） 業(yè)態(tài)定位 : 一期汽配，二期裝飾材料 銷售均價 : 一期 9000 元 /㎡ (銷售率 70%) 二期 11000 元 /㎡ (實用率 60%) 銷售方式 : 直接銷售（買一層送三層） 停 車 位： 1550 個 項目點評： 在周邊尚無人氣的情況下建設(shè)商業(yè)具有極大風(fēng)險。 周邊無汽配及 裝飾建材的市場基礎(chǔ)，人為的建立專業(yè)市場，市場培育期長， 風(fēng)險大。 一期現(xiàn)已開業(yè)，出租率約為 75%，經(jīng)營情況慘淡，令投資者對市場是否有持 續(xù)經(jīng)營 能力存疑。 現(xiàn)租金極低，一年免租（交 3000 元押金），令投資者對未來收益存疑。 采用買一送三層（兩個房產(chǎn)證，一層商鋪，二層倉儲、三層辦公、四層居家） 的方式，實質(zhì)價格較低，對自用客戶有吸引力。 開發(fā)商成熟的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，是對投資者信心的保障。 項目名稱：惠陽電子城 開 發(fā) 商：金宏泰地產(chǎn) 項目地址：淡水鎮(zhèn)開城大道 錦惠大廈 占地面積 : 5000 多㎡ 商業(yè)面積 : 8700 ㎡ 經(jīng) 營 方 : 賽格電子市場 銷售均價 : 一層 22021 元 /㎡ (售完 ) 二層 14000 元 /㎡ (售完） 三層 8000 元 /㎡ (售完） 銷售方式 : 五年 8%返租 業(yè)態(tài)定位：專業(yè)電子市場 項目點評： 位處淡水中心旺區(qū)，地理位置優(yōu)越，填補惠陽電子市場空白。 深圳賽格市場強勢進駐，賽格在各地的成功經(jīng)驗令投資者充滿信心。 商鋪分割合理， 5年后可以自用或出租。 5 年 返租期合理，投資者普遍接受用 5 年時間培育市場。 硬件設(shè)施過硬， 12部扶手電梯，全玻璃幕墻 ，確保經(jīng)營。 項目名稱：惠陽商貿(mào)廣場 開 發(fā) 商：惠州市中山實業(yè)有限公司 項目地址：惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)崇雅路 占地 面積 : 萬㎡ 商業(yè) 面積 : 5 萬㎡ （ 1F~4F） 經(jīng) 營 方 : 惠陽商貿(mào)廣場管理有限公司 租金均價 : 一層 150 元 /㎡ 二層 80元 /㎡ 三層 60元 /㎡ 主 力 店： 好宜多超市 業(yè)態(tài)定位：品牌服裝、精品世界、化妝 品等 項目點評： 位處淡水傳統(tǒng)商業(yè)中心最旺區(qū)，地理位置優(yōu)越。 體量較大，業(yè)態(tài)完整，為淡水鎮(zhèn)目前人氣最旺的商場。 物業(yè)形象一般，經(jīng)營檔次低。 隨著沃爾瑪、人人樂的進駐，將受到正面的沖擊。 商場管理公司由開發(fā)商自行組建，管理水平一般， 也影響了日后的競爭力。 項目名稱：深國投沃爾瑪商業(yè)中心 開 發(fā) 商：深國投商用置業(yè)有限公司 項目地址：惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)崇雅路與南門路交界 總 建 面： ㎡ 投資金額： 7000 萬人民幣 業(yè)態(tài)定位：綜合性的大型購物中心 主 力 店：沃爾瑪超市 真正的“商業(yè)大鱷” 出現(xiàn)！ 項目名稱：南山國際 開 發(fā) 商：惠州大亞灣南山房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 項目地址：惠州市大亞灣體育場東南角 占地面積 : 5427 ㎡ 商業(yè)面積 : 5680 ㎡ 車 位： 60個 建筑單位：中鐵建工集團有限公司 銷售均價 : 5500 元 /㎡ 銷售方式 : 直接銷售 項目名稱：恒金商業(yè)街 開 發(fā) 商：深圳市奧金實業(yè)發(fā)展有限公司 項目地址：惠陽區(qū)淡水開城大道中 商業(yè) 面積 : 1 萬㎡ （ 1F~7F） 租金均價 : 一層 100 元 /㎡（ 70160） 二層 60元 /㎡ 租賃條件： 兩押一租，一個月租金進場費。 實 用 率： 65% 業(yè)態(tài)定位：化妝品、日韓潮流品、服裝、 美甲、美容、內(nèi)衣、網(wǎng)吧等 大亞灣 ~ 淡水區(qū)域商圈 —— “四轉(zhuǎn)” 隨著沃爾瑪、人人樂等大型零售商的進駐，綜合性大商業(yè)將成為趨勢。 商業(yè) 轉(zhuǎn)型： 隨著區(qū)域內(nèi)人口超常規(guī)的爆炸性增長，區(qū)域商業(yè)蛋糕急劇做大。 總量 轉(zhuǎn)大： 商業(yè)競爭將從原來的價格等低層次競爭 向時尚創(chuàng)新的商業(yè)競爭轉(zhuǎn)變。 競爭 轉(zhuǎn)勢： 隨著殼牌南海石化項目、南海煉油項目、 LNG 電廠項目 等超大型項目正式落戶，使政府資源進一步向該區(qū)域傾斜，從而帶動商業(yè)的發(fā)展。 規(guī)劃 轉(zhuǎn)向： 商業(yè)市場 項目 (商業(yè) )SWOT 分析 S（優(yōu)勢） 交通基礎(chǔ)條件較好。 項目建成后將積聚 1 萬多人的消費群體。 所在片區(qū)為工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，消費潛力巨大 熊貓碧富新城一定程度上帶動了周邊的人氣。 W（劣勢）： 大亞灣整體商業(yè)氛圍不濃。地塊附近目前基本沒有商業(yè)配套。 目前項目聚集人流的能力較差 ，商業(yè)的輻射半徑有限。 O（機會） 大亞灣經(jīng)濟和人口穩(wěn)定增長為項目商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ) 市政規(guī)劃正在跟進，未來歸劃的運動中心和公園完善了片區(qū)的配套 項目周邊目前沒有商業(yè)物業(yè)的競爭 西區(qū)中心需要一個大型高檔次的商業(yè)中心 T（威脅） 目前周邊匱乏的商業(yè)配套給項目將來的銷售和招商帶來巨大困難 本項目住宅銷售率和入住率能否較好實現(xiàn) 項目周遍人氣不旺，難以給買家以購買信心 SWOT 解構(gòu) 抓住機遇 發(fā)揮優(yōu)勢 轉(zhuǎn)化劣勢 先聚人氣， 再做市場， 多管齊下， 綜合營銷。 規(guī)避威脅 打造市場所需產(chǎn)品 合 理引導(dǎo)人流車流 注重形象包裝 本項目區(qū)位優(yōu)越 消費潛力巨大 政府的大力支持 經(jīng)濟的飛速發(fā)展 銷售、招商火爆 市場總結(jié) 便利的交通 一定規(guī)模的消費群體 巨大的消費能力 廣闊的商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 商業(yè)前景良好 形象定位： 大亞灣 個性時尚休閑購物街區(qū) 商業(yè)形象及功能定位 功能定位：大亞灣集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的片區(qū)生活配套 目 標 客 戶 從這里找 有意在大亞灣投資的深圳投資客 有意在大亞灣投資的廣州、東莞投資客 目標客戶定位 大亞灣本地的富裕階層 惠 城、惠陽富裕階層 客戶群體特征描述 20% 20% 60% 客戶比例 家庭有一定的經(jīng)濟儲蓄，熟悉大亞灣市場， 傾向于投資或者商業(yè)用房的大亞灣本地客戶，看好本地的發(fā)展?jié)摿Α? 一種是經(jīng)濟能力很強，傾向于房地產(chǎn)投資。另一種是由于在大亞灣做生意的需要，購買商業(yè)用房。 居住或者工作在深圳東部，有一定的儲蓄，有意于商業(yè)物 業(yè)的 投資，看中大亞灣的發(fā)展前景和投資成本低廉。 特征描述 本地的富裕 階層 廣州、東莞 投資客 深圳投資客 客戶群體細分 目標客戶定位 本項目住宅客戶也是商業(yè)客戶的重要來源。 誰來消費？ 終端消費者細分 目標客戶定位 周邊流動客流 截留大亞灣客流 項目周邊消費群 本項目消費群 5570 5500 1 35% 南山國際商鋪 9575 9000 1 27% 惠豐汽配五金城 15000 10000 銷售均價 1 1 加權(quán)得分 1 鋪位規(guī)劃 20% 18% 權(quán)重 1 1 1 1 1 本項目 業(yè)態(tài)規(guī)劃 14778 裕華廣場 商業(yè)氛圍 周邊人口 地理位置 鋪型 10000 比準均價 惠陽商貿(mào)廣場 權(quán)重 ※ 經(jīng)計算，本項目當(dāng)前市場比準均價為 9291 元 /㎡ 1）、現(xiàn)有項目當(dāng)前比準 價格定位及策略 商業(yè)價格定位 預(yù)測修正各因素及其系數(shù) a、時間因素 項目 1 年后入市，每年 5%的修正系數(shù)（ +5%） b、利好因素 商業(yè)環(huán)境逐步成熟和完善（ +） 消 費人口的劇增（ +） 項目自身的逐漸成熟（ +） 大亞灣加快開發(fā)的市場契機（ +） c、不利因素 開發(fā)過程的風(fēng)險因素（ ） 政府出臺的相關(guān)限制房地產(chǎn)的措施（ ） 銷售過程中的風(fēng)險因素（ ） 招商過程中的風(fēng)險因素（ ） 根據(jù)上述因素，本項目修正系數(shù)為： 2）、市場預(yù)測修正 價格定位及策略 商業(yè)價格定位 項目均價 =9291*(1+) = 元 /㎡ ≈ 10000 元 /㎡ 建議 商業(yè)價格 900011000 元 /㎡ 銷售商鋪，需要比較旺盛的人氣和成熟的商業(yè)配套， 先推住宅，聚集大量人氣，等小區(qū)和片區(qū)相對比較成熟時再推出商鋪，可以使商鋪的價值最大化。 先推住宅，后推商業(yè) 銷售策略 推廣 策略 招商方案 住宅一期入伙時，集中推出沿西 二大道街鋪進行招商，滿足居民的 日常生活，做熟市場，樹立形象， 帶動后期商鋪的銷售。 立足于滿足項目周邊人群需要 差異化經(jīng)營，合理搭配業(yè)態(tài)， 健全商業(yè)的整體功能 招商原則 報告小結(jié) 熟悉于城市新區(qū)大盤營銷策劃并擁有多個成功案例 擁有豐富的龍崗、深圳關(guān)內(nèi)高端客戶資源 擅長商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商，有利于商業(yè)利潤及時回籠 在惠州設(shè)有分公司，保證服務(wù)溝通的及時性與有效性 尊地的優(yōu)勢 創(chuàng)新戶型（ N＋ 1 戶型、空中復(fù)式、錯層、超大贈送面積、入戶花園、多層空中院落） 性價比優(yōu)勢（面積略小、總價略低） 園林配套（中高檔園林） 交通優(yōu)勢（位于大亞灣主干道旁） 本項目賣點 The End 廣州正在建設(shè)海濱城市，華南板塊在老城區(qū)通往番禺市橋、南沙三點上，這里成了最佳 中心點。 華南板塊因華南快速干道而得名，廣州通往番禺區(qū)的迎賓大道直通這里，規(guī)劃中的地鐵三號線將廣州中央商務(wù)區(qū)（ CBD）和這里一脈相連，行車時間僅 15分鐘 錦繡香江即將同國際名牌學(xué)校共同辦學(xué)，華南新城率先建立華師附中番禺學(xué)校，星河灣同執(zhí)信中學(xué)聯(lián)合辦學(xué) 據(jù)陽光家緣 4 月各區(qū)新建商品住宅均價顯示，越秀區(qū)為 9,022 元 /㎡，天河區(qū)為 7,869 元 /㎡，海珠區(qū)為 6,768 元 /㎡，番禺區(qū)為 4,381 元 /㎡。以華南板塊的『祈福新邨』為例，祈福一些望山景的單位，目前售價在 5,000 元 /㎡ — 6,000元 /㎡左右 ,還帶 1,500 元 /㎡的豪華裝修。這類樓盤社區(qū)活動空間廣闊，空氣清新，其優(yōu)越的居住環(huán)境更賦予了樓宇超值的性價比。目前，舊區(qū)一線江景樓宇已升至 15,000 元 /㎡ — 20,000 元 /㎡價格，而同屬一線湖景豪宅的『祈福 ??倚湖灣』湖景樓王單位，靠山擁湖，以低于一線江景 50%60%的單價，吸引不少城中新貴置業(yè)。特別是部分正對祈福湖的一線大湖闊景的單位，售價只不過是 8,000 元 /㎡ —