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【正文】 經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以機(jī)構(gòu)名義簽訂的任何一 C IRN M ???? 9 份合同都須經(jīng)機(jī)構(gòu)的所有者或其授權(quán)的人進(jìn)行確認(rèn)。當(dāng)機(jī)構(gòu)所有者在 牌照存續(xù)期間注冊(cè)或重新考試未或通過時(shí)，該機(jī)構(gòu)或者倒閉，或者從 新更換所有者。美國法律規(guī)定一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可允許有幾個(gè)投資者，但 目前基本上都是一個(gè)經(jīng)紀(jì)人擁有一家或多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 州房地產(chǎn)委員會(huì)有權(quán)發(fā)給執(zhí)照，執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)照法及提供領(lǐng)有 執(zhí)照業(yè)者有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)方面的資料。該委員會(huì)通常通過以下三種方式來 執(zhí)法： 拒發(fā)牌照、扣留牌照、吊銷牌照。同時(shí)也可視案情的嚴(yán)重程度， 向法院提起訴訟。 （ 2）信息管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息管理。在美國，人 們一般約定俗成，要賣房先找經(jīng)紀(jì)人。這樣，信息都通過經(jīng)紀(jì)人源源 不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)匯總后出一本小冊(cè)子或在自己的網(wǎng)站 上公布，詳細(xì)介紹所有賣房信息，定期更新。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要經(jīng) 營資源是市場(chǎng)供求信息，如果每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人得到信息后，只是個(gè)人壟 斷，那么整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營效率就不可能提高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的信 息管理是非常重要的一項(xiàng)管理內(nèi)容。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 規(guī)定，凡 是加入?yún)f(xié)會(huì)的經(jīng)紀(jì)人，信息不得私有，必須報(bào)給協(xié)會(huì)；如果將信息壟 斷，一旦查出，協(xié)會(huì)就會(huì)將該經(jīng)紀(jì)人開除。所以，經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信 息。經(jīng)紀(jì)人也總是先從協(xié)會(huì)的信息匯編或該網(wǎng)站上獲得賣房信息。這 樣就形成了一套模式化的運(yùn)轉(zhuǎn)流程：經(jīng)紀(jì)人 A 采集信息后，通過信息 雜志或網(wǎng)絡(luò)傳導(dǎo)給經(jīng)紀(jì)人 B、 C、 D??直到有一人最終與買主成交。協(xié) 會(huì)規(guī)定，凡采用協(xié)會(huì)信息，不論以何種方式成交，均要向協(xié)會(huì)交納信 息費(fèi)，從傭金中扣除。這樣，經(jīng)紀(jì)人就可以不斷地輸送或從協(xié)會(huì)那里 獲取信息，不間斷地開展中介業(yè)務(wù)。 （ 3）處罰管理 美國對(duì)失職或 在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要采取以下措 施：罰款、暫停牌照、吊銷牌照。大約有 15－ 25 種現(xiàn)象與行為要暫停 或吊銷牌照，其中主要有：① 不實(shí)陳述；②虛假承諾；③多方代理； ④將購房保證金放到自己個(gè)人帳戶；⑤隱瞞實(shí)際利潤；⑥以欺詐手段 取得牌照；⑦虛假廣告；⑧經(jīng)紀(jì)人未盡監(jiān)督職責(zé)等等。 ???? C IRN M 10 在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要犯了錯(cuò)，無論大小都要被記錄在案， 次數(shù)多了牌照會(huì)被吊銷。美國還確立了回顧檢討制度，每隔一定時(shí)期 由所有同行對(duì)一些業(yè)務(wù)行為進(jìn)行回顧和評(píng)判，如 果大家都認(rèn)為有異議 的，可以對(duì)其進(jìn)行處罰。 州的政府主管部門一般還設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì) 人辦公室檢查業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向該主管部門報(bào)告，由該委員 會(huì)討論決定是否做出處罰，嚴(yán)重的要向法院控告。同時(shí)，美國各地都 有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職 業(yè)道德的行為發(fā)生并被暫?；虻蹁N牌照，就會(huì)被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告 刊物上，從此很難再從事這一職業(yè)。 3．主要法律文件 美國有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律大致有： 一般代理法規(guī)（ Commonlaw Agency） 契約法規(guī) (Contract Principles) 各州的執(zhí)照法 (State Licensing Laws) 聯(lián)邦法 (Federal Laws) 專業(yè)倫理法則 (Professional Codes of Ethics) 其中，以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者最嚴(yán)密的法令。該法的主 要目的是通過規(guī)定發(fā)給中介業(yè)者執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資 格，來維持房地產(chǎn)業(yè)一定的專業(yè)水準(zhǔn)，進(jìn)而保護(hù)社會(huì)大眾免受不肖業(yè) 者之害，同時(shí)保護(hù)領(lǐng)有執(zhí)照業(yè)者免受不公平或不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭。 各州房地產(chǎn)委員會(huì)大多會(huì)根據(jù)該法另行制定較詳細(xì)的施行細(xì)則， 諸如 ：該委員會(huì)的職權(quán)及業(yè)者的經(jīng)營理念與原則等皆有進(jìn)一步的說明。 總之，美國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)行業(yè)管理是一種行政管理與行業(yè)自 治管理并存模式。在這種模式下，政府與行業(yè)協(xié)會(huì)分工明確，各司其 C IRN M ???? 11 職。其中，特別有特色的是其行業(yè)協(xié)會(huì)的管理方式，行業(yè)協(xié)會(huì)雖然沒 有法律或政府授權(quán)的管理職能，但卻通過提供服務(wù)（如 MLS 的信息服 務(wù)，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人與政府、立法機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)等），寓管理于服務(wù)之 中，大大促進(jìn)了全行業(yè)的整體運(yùn)作效率。此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 管理非常重視對(duì)經(jīng)紀(jì) 人的信用和違規(guī)處罰管理，這為維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)的整體形象和聲譽(yù)發(fā)揮了重要作用。所以，在美國社會(huì)中，美國 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會(huì)地位，而其經(jīng)濟(jì)收入之高，在發(fā)達(dá)國家 和地區(qū)中也是非常突出的，這都與其相對(duì)較健全、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)管理是分不開的。 保護(hù)措施被叫停 美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)趨向“零利潤” 美國房地產(chǎn)業(yè)觀察家指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)企圖通過限制競(jìng)爭 來維護(hù)經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。這將導(dǎo)致表面風(fēng) 光的美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)最終走向“零利潤”時(shí)代 從 2021 年 5 月開始的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (National Association of Realtors, NAR)涉嫌妨礙公平競(jìng)爭一案終于在 9 月有 了最終結(jié)果。美國司法部對(duì)這一官司的判定是，該協(xié)會(huì)限制競(jìng)爭、妨 礙房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭，并要求法院禁止這個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)最大商業(yè) 組織的相關(guān)規(guī)定。 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)此前曾出臺(tái)規(guī)定，允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人禁止 同行在網(wǎng)上公布共享的房源和客戶信息，同時(shí)禁止降低傭金率。司法 部在相關(guān)聲明中指出，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的規(guī)定“限制了折扣， 阻止消費(fèi)者從完全、公平的競(jìng)爭中獲利，通過打壓新商業(yè)模式保護(hù)老 模式”。 司法部的這項(xiàng) 判定意味著，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)企圖通過限制競(jìng)爭 來維護(hù)經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。這將導(dǎo)致表面風(fēng) 光的美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)最終走向“零利潤”時(shí)代。 新老經(jīng)紀(jì)之爭 美國的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)十分成熟，買方經(jīng)紀(jì)人、賣方經(jīng)紀(jì)人分工明 確，信息共享也比較充分。一個(gè)賣方地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中的房源，通過經(jīng) ???? C IRN M 12 紀(jì)協(xié)會(huì)內(nèi)部的信息溝通平臺(tái)，允許多家買方經(jīng)紀(jì)人同時(shí)獲得；賣方手 中的客戶資源也一樣和買方共享。同時(shí)，通過成文和不成文的規(guī)定， 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一直保持著 6%的傭金率，由買賣雙方平 分。多年來，這種信 息共享、傭金固定的模式一直平穩(wěn)運(yùn)行。 但是，隨著近幾年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)迅速 興起，他們比傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更全，成本也更低，普遍采取 低傭金率。目前，依賴電子商務(wù)的網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的費(fèi)率普遍比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)要低 2~3 個(gè)百分點(diǎn)。于是，為了維護(hù)利潤率，很多傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人開 始禁止其他同行在互聯(lián)網(wǎng)上公布他們的房源和客戶信息，禁止以低傭 金率出售房源。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)也支持這種做法，并在章程中做 出了相應(yīng)的規(guī)定。 另一方面，長期缺乏價(jià)格競(jìng)爭的美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)早就引起了司法 部旗下 反壟斷部門的高度關(guān)注。此次限制信息共享、禁止降低傭金的 政策終于受到了檢控。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)被指采取非法手段排擠競(jìng) 爭，壟斷交易價(jià)格。甚至連支持房地產(chǎn)商的部分州政府也成了監(jiān)管部 門的調(diào)查和指控對(duì)象。之后，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)雖然也曾表示將 修改這一規(guī)定，但是，司法部認(rèn)為，該協(xié)會(huì)對(duì)這一規(guī)定沒有作出實(shí)質(zhì) 性的改變，仍然對(duì)“創(chuàng)新”的經(jīng)紀(jì)人不利，并最終損害消費(fèi)者的權(quán)益。 在美國這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制成熟、競(jìng)爭 充分的國家里，固定比率傭金制度能夠長期維持確實(shí)和行業(yè)協(xié)會(huì)帶有 保護(hù)性質(zhì)的規(guī)定有關(guān)。但這 對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)來說也是一個(gè)“無奈”之 舉，因?yàn)楸M管美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一派熱火朝天，但服務(wù)于這一行業(yè)的地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日子并沒有外界想象的好過。 固定傭金意味著房地產(chǎn)泡沫理論上講應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人極為有 利，甚至造就一大批經(jīng)紀(jì)富翁。因?yàn)榉课輧r(jià)格上升，其傭金亦會(huì)隨之 上升。在過去四年，美國波士頓、華盛頓及加州部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià) 格升幅甚至超過一倍。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的整體行業(yè)收入去年高達(dá) 700 億美 元。但是，對(duì)于單個(gè)的從業(yè)者而言，收入并沒有提高。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“零利潤定理”（ zeroprofit condition），對(duì) 于一個(gè)沒有進(jìn)入門檻（或者進(jìn)入門檻極低甚至可以忽略不計(jì)）的行業(yè) 而言，新參與者將不斷加入，直至該行業(yè)不再有利可圖。美國的地產(chǎn) 隨著近幾年美國房地產(chǎn)市 場(chǎng)的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng) 紀(jì)迅速興起，他們比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更 全，成本也更低，普遍采 取低傭金率。 C IRN M ???? 13 經(jīng)紀(jì)行業(yè)就是這樣的一個(gè)行業(yè)。 在美國，成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的成本幾乎為零，大部分州只要求申請(qǐng)人 報(bào)讀短期課程，考試合格即可取得牌照。近兩年的地產(chǎn)熱潮又使得更 多的人涌向地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，提供入行服務(wù)的機(jī)構(gòu)也 就更多，手續(xù)更加 簡單，費(fèi)用有的甚至低得驚人。有網(wǎng)上公司推出全套應(yīng)試準(zhǔn)備服務(wù)， 申請(qǐng)人只須付 99 美元就能在考試中取得合格成績。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以 來，每月有數(shù)以千計(jì)的新地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功考取牌照入行， 2021 年 5 月份 單是加州就有 8000 多名新入進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 大量新經(jīng)紀(jì)涌入熾熱的地產(chǎn)市場(chǎng)以求分得一杯羹，即使他們收取 的傭金比率維持不變，平均每個(gè)經(jīng)紀(jì)人售出的單位數(shù)目必然下降。這 就印證了“零利潤定理”：在房屋價(jià)格節(jié)節(jié)上升的地區(qū)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 數(shù)目亦會(huì)隨之上升，在僧多粥少的情況下，獲取新客戶的難度大增。 除了偶 然出現(xiàn)的明星級(jí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)外，一般地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的收入并沒有隨著 房屋價(jià)格的上漲而上漲。 最近由加州大學(xué)柏克萊分校學(xué)者進(jìn)行的研究進(jìn)一步印證這點(diǎn)。莫 雷蒂（ Birra Moretti）教授和同僚研究了過去 10 年中美國 282 個(gè)大 城市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，并比較地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在冷熱市道之間的收入表現(xiàn)，結(jié) 果證明“零利潤定理”的預(yù)測(cè)完全成立。該研究顯示，當(dāng)房屋價(jià)格上 升，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)目亦會(huì)增多，每名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功出售的住宅數(shù)目跌幅 幾乎與價(jià)格升幅完全一樣。 根據(jù)莫雷蒂的數(shù)據(jù)，洛杉磯市住宅價(jià)格平均較俄亥俄州斯托本維 爾高 倍，但斯托 本維爾的全職地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每年平均售出逾 22 個(gè)單位， 洛杉磯市的經(jīng)紀(jì)只能售出前者約 1/5 數(shù)目的單位，結(jié)果是，兩地地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)的平均收入幾乎完全相同。 莫雷蒂由此得出結(jié)論，一個(gè)地方的住宅價(jià)格上升，對(duì)該市場(chǎng)的經(jīng) 紀(jì)收入沒有明顯影響，這種情況與經(jīng)濟(jì)學(xué)課本的古老定律吻合 —— 當(dāng) 市場(chǎng)門檻蕩然無存，就意味著在這個(gè)行業(yè)里難以賺到大錢?，F(xiàn)在，行 業(yè)協(xié)會(huì)企圖保護(hù)固定傭金率的做法又被叫停，美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的低利 潤競(jìng)爭勢(shì)必將愈演愈烈。 ???? C IRN M 14 二、中國香港 1．行業(yè)管理主體 （ 1） 地產(chǎn)代理監(jiān)管局。地產(chǎn)代理監(jiān)管局是香港專門管理房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)行業(yè)的政府機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理的工作。它是根據(jù) 《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》成立的一個(gè)財(cái)政獨(dú)立的法定機(jī)構(gòu)，其使命是提高地 產(chǎn)代理業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，并鼓勵(lì)公開、公正、 誠實(shí)的物業(yè)交易。其主要職能和一般權(quán)力包括： ①規(guī)范地產(chǎn)代理運(yùn)作，確保地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員遵守條例的 規(guī)定。 ②促使地產(chǎn)代理在進(jìn)行代理活動(dòng)中保持公正的立場(chǎng)，正確履行自 己的職責(zé)，以維持并提高他們的聲譽(yù)和社會(huì)地位。 ③聯(lián)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)或訓(xùn)練團(tuán)體，提供與地產(chǎn)代理工作有關(guān)的訓(xùn)練課 程。 ④制定執(zhí)業(yè)指引，并依據(jù)條例制定其它條例和規(guī)則。 ⑤界定發(fā)牌條件和受理牌照申請(qǐng)。 ⑥在接受投訴后或主動(dòng)對(duì)涉嫌違反條例規(guī)定的行為進(jìn)行調(diào)查。 ⑦對(duì)違反條例的機(jī)構(gòu)和個(gè)人采取紀(jì)律制裁行動(dòng)。 ⑧就傭金方面的爭議，作出裁定。 （ 2）行業(yè)協(xié)會(huì)。香港地產(chǎn)代理業(yè)的商會(huì)多達(dá)五個(gè)，分別為香港地 產(chǎn)代理商協(xié)會(huì)、香港地產(chǎn)代理專業(yè)協(xié)會(huì)、地產(chǎn)代理聯(lián)會(huì)、新界地產(chǎn)代 理商總會(huì)和香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)，但各商會(huì)對(duì)會(huì)員行為的約束力都 較弱，各商會(huì)均無法加強(qiáng)會(huì)員自律，使得社會(huì)人士對(duì)地產(chǎn)代理業(yè)的自 我監(jiān)管失去信心，這也是香港政府決定對(duì)地產(chǎn)代理進(jìn) 行立法監(jiān)管的一 個(gè)重要原因。然而，各商會(huì)在香港代理監(jiān)管制度建立的過程中還是起 到了重要作用。表現(xiàn)為，在監(jiān)管制度確立前，作為地產(chǎn)代理業(yè)的代表 C IRN M ???? 15 與政府進(jìn)行談判，反映同業(yè)意見及為同業(yè)爭取合理權(quán)益；在監(jiān)管制度 確立后，采取種種措施幫助會(huì)員熟悉、適應(yīng)新的政策法規(guī)等。 2．行業(yè)管理的主要內(nèi)容和方式 （ 1）設(shè)定代理機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)代理人從事代理活動(dòng)的基本資質(zhì)。地產(chǎn) 代理監(jiān)管局通過確定取得牌照的基本條件和素質(zhì)來對(duì)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和 地產(chǎn)代理人進(jìn)行篩選，使執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人具有 相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和工 作經(jīng)驗(yàn)，從而保證服務(wù)的質(zhì)量。 （ 2）建立監(jiān)察機(jī)構(gòu)。一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)察機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 健康發(fā)展的基本條件。地產(chǎn)代理監(jiān)管局的職能之一就是對(duì)地產(chǎn)代理活 動(dòng)進(jìn)行監(jiān)察。地產(chǎn)代理監(jiān)管局財(cái)政獨(dú)立，將牌照費(fèi)、罰款及雜項(xiàng)收費(fèi) 作為日常運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)。 監(jiān)管活動(dòng)具體表現(xiàn)為： ①對(duì)地產(chǎn)代理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，接受消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人 的投訴，并組織調(diào)查。