【導(dǎo)讀】生活氣息的城市景觀，是集多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。造舒適的生活、居住環(huán)境。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅。小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。市場口碑，對房屋的銷售起到無形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。

　　

【正文】 、樹木生長正常，布局合理。 一、具體實(shí)施方案 項(xiàng) 目 方案 實(shí)施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不 阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 樹木無旱死、枯死現(xiàn)象 施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年 4 次，草地每年 1 次；一般施肥時間在陰天或傍晚 花草樹木茁壯成長 殺蟲 貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治 1 次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射 無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在 2％以下 去塵 每周由綠化工用濕布對植物莖葉進(jìn)行除塵 花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物 補(bǔ)缺 如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補(bǔ)栽補(bǔ)種 草坪無明顯黃土裸露，最大裸露塊在 平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的 ％以內(nèi)。樹木缺株在 1％以下 耕種 施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每 草坪無明顯雜草，樹木底下土 42 除雜草 年不少于 6 次 層不板結(jié)，透氣良好 放風(fēng) 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高 的綠化養(yǎng)護(hù)知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場地。 三、樹木花草的日常維護(hù) 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進(jìn)行施肥。 掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。 對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸 土現(xiàn)象的發(fā)生； 及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。 第六章 檔案的建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。 43 物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物 業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。 一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 資料的收集堅持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。 二、資料分類整理 收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等 特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 三、檔案內(nèi)容 范 圍 分 類 資 料 內(nèi) 容 房產(chǎn)公司提供資料 產(chǎn)權(quán)資料 立項(xiàng)文件、工期批復(fù)文件、規(guī)劃會審文件、規(guī)劃用地許可證、土地證、擴(kuò)初會審文件、建設(shè)規(guī)劃許可證 技術(shù)資料 規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)決算書、圖紙會審記錄、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料 管理處建立的資料 物業(yè)資料 小區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、門牌、室號配置圖 業(yè)主資料 入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單 日常管理資料 日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案 44 四、資料歸檔整理 按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運(yùn)用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由管理處主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火 、防潮、防變質(zhì)。 第七章 社區(qū)文化建設(shè) 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)小區(qū)活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。 一、設(shè)想及安排 突出特點(diǎn)：開展小區(qū)文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色； 找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動； 把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見； 設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。 二、與社區(qū)居委會的合作 與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防 范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。 45 三、精神文明公約 愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。 不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。 維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。 業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)小區(qū)公共衛(wèi)生。 維護(hù)公共 治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。 業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實(shí)施，違章必究。 支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計。 四、物業(yè)服務(wù)延伸項(xiàng)目 （一）無償服務(wù) 業(yè)主熱線： 24 小時 熱線； 代為訂水、訂奶服務(wù)； 預(yù)定及叫車接送服務(wù)； 46 代定報刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理； 醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院； 代收郵件服務(wù)； 代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司； 代辦保險業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險公司； 代辦定票及定酒店服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦； （二）有償服務(wù) 室內(nèi)清潔； 室內(nèi)綠化； 工程維修服務(wù)。 （三）特色服務(wù) 提供空置房出租和代管服務(wù)，提供家政服務(wù)。 第八章 協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司專業(yè)管理與業(yè)主自治 相結(jié)合，是物業(yè)管理工作的基本目標(biāo)。由此，業(yè)主委員會的籌建工作是一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，我們將采取以下措施： 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達(dá) 50％以上時，應(yīng)該成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。入住率達(dá)到 50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值捞岢錾暾?，成立業(yè)主代表大會籌委會。經(jīng)籌委會公告舉行業(yè)主代表大會成立大會，在第一次業(yè)主代表大會中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會委員。 業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 物業(yè)公司接受業(yè)主委員會監(jiān)督并 定期向業(yè)主委員會報告工作。 47 物業(yè)公司在籌建過程中，適當(dāng)提供資金、活動場地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。 第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此， 在管理中將 建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段就 開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益 ， 其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議， 對所管物業(yè) 進(jìn)行 全面了解 根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ,針對物業(yè)設(shè)計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì) ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設(shè)計一項(xiàng)上 ,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見 ,提請設(shè)計單位注意 ,從而將一些隱患避免在初始階段。 我們將對 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備 48 安裝等物業(yè)的情況 進(jìn)行了解，達(dá)到 了如指掌 ， 對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄 ， 更好地為業(yè)主服務(wù)。 （二） 察看工程建設(shè)現(xiàn)場 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 ，磋商解決辦法。 、維修的要 點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。 （三） 建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 、希望。 、打算。 。 （四） 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng) 的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 49 二、人員安排 按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。 小區(qū)綜合驗(yàn)收通過后，交付前 7天 ，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。 小區(qū)綜合驗(yàn)收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 業(yè)主入住前 7天，管理處掛牌辦公，交付前 5 天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。 三、前期管理及監(jiān)督 管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃； 治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)； 車輛管理：設(shè)計安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車輛 管理制度； 垃圾清運(yùn)：確定臨時裝修垃圾堆放處。 四、配合工作 與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。 50 第二章 入住管理 一、舉行簡樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。 二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。 設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精 神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。 提前與電信公司、煤氣公司等部門簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。 三、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作 在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。 印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。 第三章 裝修管理 一 、裝修控制流程 51 業(yè)主辦理入住手續(xù)； 對業(yè)主和裝修公司進(jìn)行裝修講解； 對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督； 對違章裝修的立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，