【正文】 料歸檔整理 按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 45 三、精神文明公約 愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項管理制度。 為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實施，違章必究。 業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 （二） 察看工程建設(shè)現(xiàn)場 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。 （四） 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。 四、配合工作 與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。 二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 ，磋商解決辦法。 47 物業(yè)公司在籌建過程中，適當(dāng)提供資金、活動場地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。 四、物業(yè)服務(wù)延伸項目 （一）無償服務(wù) 業(yè)主熱線： 24 小時 熱線； 代為訂水、訂奶服務(wù)； 預(yù)定及叫車接送服務(wù)； 46 代定報刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理； 醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院； 代收郵件服務(wù)； 代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司； 代辦保險業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險公司； 代辦定票及定酒店服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦； （二）有償服務(wù) 室內(nèi)清潔； 室內(nèi)綠化； 工程維修服務(wù)。 維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。 檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由管理處主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。 43 物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物 業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。 三、樹木花草的日常維護(hù) 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。 四、清潔內(nèi)容 小區(qū)外路面清掃，每日 10 小時保潔； 小區(qū)大廳、樓梯、走廊每天打掃、拖洗一次， 10 小時保潔，不間斷對垃 40 圾桶收集、清運； 樓梯間玻璃窗每月擦拭一次； 每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔； 垃圾收取，固定垃圾桶每天定時收取兩次； 綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑； 五、具體實施方案 項目 計劃 方案 實施效果 生活垃圾 在樓幢間設(shè)置垃圾桶 早晚二次由清潔工直運垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾桶每天清洗一次 防止垃圾二次 污染，減少垃圾在小區(qū)內(nèi)運轉(zhuǎn)路程，對清潔路面，提高小小區(qū)次，減少垃圾帶來的污染源 建筑垃圾 設(shè)置建筑垃圾堆放點 袋裝集中清運，每周定期將建筑垃圾拉往傾倒點 消除亂堆亂放現(xiàn)象，及時清除建筑垃圾污染問題 果殼類 設(shè)置數(shù)個果殼箱放置點 一天收集一次，每天清洗一次 減少地上果殼、煙蒂、紙屑 道路廣場 10小時動態(tài)清掃保持，清衛(wèi)員 1 小時循環(huán)、動態(tài)一次清衛(wèi) 果殼紙屑地上不超過一小時。 （三）保潔范圍 小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場、地下室等。 參考停車場設(shè)計，為便于管理，為維護(hù)小區(qū)的良好停車秩序，建議安裝 IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。 （一）保安人員配備 小區(qū)的保安人員共配備 13 名保安人員，其中主管 1 人，隊員 12 人，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實行 24小時不間斷管理。 36 制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。 按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。 負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。 （十）車輛管理員崗位職責(zé) 懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。 熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運行。 （四）環(huán)境部主管崗位職責(zé) 保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù) 責(zé)實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。 做好保安班的月工作安排。 組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。 負(fù)責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。資料、檔案齊全，保存完好。 （六）經(jīng)費管理 25 嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，無亂 收費、亂攤派行為。管理處各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項服務(wù)。各省市的相關(guān)法規(guī)也作了明確的規(guī)定，部分城市法規(guī)明確規(guī)定按開發(fā)建筑面積 10 元 /平米，合同期內(nèi)支付給物業(yè)管理公司作為開辦費用。 15 （二）嚴(yán)重警告 適用于第一次觸犯重大過失的 規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （三）最后警告 適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （四）開除（或辭退） 適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。 上班時間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。 三、培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)計劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。 機(jī)構(gòu)設(shè)置圖： 9 第二章 管理人員配備 本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，實施先進(jìn)管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。 其他特約服務(wù)。 小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明 、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運行服務(wù)。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。 （二）抓住三個保障：“運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景”。 （一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念 堅持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動人、用信譽(yù)塑造人”，打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。 1 金壇左鄰右里 小區(qū) 物業(yè)管理方案 金壇市鑫盛物業(yè)管理有限公司 地址：春風(fēng)新村桃園 1號樓東側(cè) 電話： 051982818851 傳真： 051982818851 郵編： 213200 2 目 錄 第一部分 整體管理目標(biāo)和理念 .................................................................................... 3 第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費 用測算 ................................................. 8 第一章 管理架構(gòu) .................................................................................................. 8 第二章 管理人員配備 ............................................................................................ 9 第三章 員工培訓(xùn)和考核 ..................................................................................... 11 第四章 員工的儀表、行為規(guī)范 ............................................................................ 13 第五章 員工獎懲機(jī)制 ......................................................................................... 14 第六章 開辦費用測算 ......................................................................................... 17 第三部分 管理規(guī)章制度 ............................................................................................ 24 第四部分 各項管理具體實施方案 ............................................................................ 34 第一章 總體管理目標(biāo) ......................................................................................... 34 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 ..................................................................... 34 第三章 安保管理方案 ......................................................................................... 36 第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 .................................................................................. 38 第五章 綠化管理方案 ......................................................................................... 41 第六章 檔案的建立與管理 .................................................................................. 42 第七章 社區(qū)文化建設(shè) ......................................................................................... 44 第八章 協(xié)助業(yè)主委員 會籌建工作 ......................................................................... 46 第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 .............................................................................. 47 第一章 前期介入 ................................................................................................ 47 第二章 入住管理 ................................................................................................ 50 第三章 裝修管理 ................................................................................................. 50 第四章 入住期間的安全防范措施 ....................................................................... 52 第六部分 經(jīng)營核算 .................................