【正文】 套 26 套筒扳手 1 套 27 平板銼刀 2 只 28 三抓拉起 1 套 29 ABS 工具箱 2 只 30 玻璃刮 2 套 31 涂抹器 5 套 32 噴壺 10 只 33 手刷 10 把 34 恭刷 10 把 35 2M 伸縮桿 5 根 36 拖把 20 條 37 掃帚 20 把 38 簸箕 20 個 39 玻璃鏟刀 5 把 40 雞毛撣 10 個 21 41 地刷 5 把 42 塵推 5 套 43 塵推 布頭 10 套 44 夾紙鉗 14 把 45 水管 100 米 46 推水刮 10 把 47 垃圾收集車 5 輛 48 貨架 2 組 合計 四、 首次綠化、保潔 耗材費用 序號 名 稱 單位 數(shù)量 單價 /元 金額 /元 1 全能清潔劑 加侖 10 2 酸性清潔劑 加侖 5 3 玻璃清潔劑 加侖 10 4 氯水消毒清潔劑 加侖 10 5 毛巾 條 20 6 膠靴 雙 8 7 塑膠手套 付 20 8 大垃圾袋 只 1000 9 小垃圾袋 卷 500 10 鏟刀刀片 片 10 11 衛(wèi)生球 個 20 12 水拔子 個 8 13 涂抹器布頭 個 20 14 玻璃刮皮條 根 20 15 肥皂粉 袋 50 16 除蟲劑 瓶 10 22 17 復(fù)合肥料 袋 5 合 計 五、 前期辦公投入費用 序號 項 目 內(nèi) 容 計 算 單位 數(shù)量 單價 (元 /) 金 額 備 注 1 電話安裝費用 程控交換機 部 1 各辦公部門內(nèi)部通訊 電話 分機 部 5 中繼線路 條 5 寬帶網(wǎng)絡(luò) 條 1 2 法律文書制作 每戶業(yè)主的物業(yè)管理合同、公約 運行記錄本 二次裝修管理規(guī)定等 批 1 用于業(yè)主和 內(nèi)部運轉(zhuǎn) 3 辦公用品費用 打印 紙 、 箱 1 文具 批 1 檔案盒、卷皮 只 100 制度上墻 只 8 打印 耗材 只 1 4 培訓(xùn)費 人員招聘廣告 次 2 人員培訓(xùn)費 5 合 計 說 明： 各級政府的職能主管部門對物業(yè)管理行業(yè)的管理也是本著保本微利的原則，物業(yè)管理的項目啟動必須依靠開發(fā)單位 經(jīng)濟上的支持。 所以根據(jù)以上測算， 各項前期費用合計為 元，其中； 前期 1 個月人員工資福利（含服裝費用）費用為； 元。 辦公用具設(shè)施投入費用為 元 . 24 第三部分 管理規(guī)章制度 根據(jù)管理經(jīng)驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該管理處擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度： 一、管理“十條標準” （一）文明服務(wù) 遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。 （三）清潔衛(wèi)生 小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財產(chǎn)安全和商業(yè)機密。 （七）設(shè)施齊備 小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。 根據(jù)有關(guān)達標條件，制訂和實施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全保安、衛(wèi)生、 26 綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。 負責(zé)各類設(shè)備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運行。 堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 負責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費項目和標準，現(xiàn)場驗證維修工作。 了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。 處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 協(xié)助管理處做好上級交辦其他工作。 1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。 制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。 （六）電工崗位職責(zé) 負責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運行。 積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動 、損壞等可疑情況。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 保持高度警惕， 對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 32 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。明確治安職責(zé)，層 層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如 35 下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護項目示意表 類 別 項 目 定期養(yǎng)護 周 期 內(nèi) 容 實施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測 符合安全標準，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場 停車場 每年一次 翻新、更換舊標識牌、消防設(shè)施檢測 標識完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標識牌 標識牌、警示牌 每月一次 翻新、更換殘舊標識牌 標識完整、明晰，設(shè)施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標識牌 標識完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等 每年二次 檢測、試驗、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水 供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測 運轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 水泵、電梯等 每月兩次 檢測、保養(yǎng) 運轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測、試驗、 維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護 定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運作狀態(tài) 將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。 一、治安管理 小區(qū)實行 24 小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出 37 入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度； 制定保安人員崗位職責(zé)和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障小區(qū)安全。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為保安人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動； 二、消防管理 對保安員進行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 三、車輛管理 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標志，對臨時停車車位進行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。 第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 嚴格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。 （二）工作時 間 擬定上班時間為上午 7： 3012： 00，下午 13： 0017： 30。 標識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵； 不銹鋼表面無污跡。 小區(qū)外道路、綠地?zé)o 雜物等。 樓梯、走廊無煙蒂、紙屑，扶手無灰塵，玻璃窗時凈無灰塵，清衛(wèi)工包干。樹木缺株在 1％以下 耕種 施肥前和下大雨后進行松土，每 草坪無明顯雜草，樹木底下土 42 除雜草 年不少于 6 次 層不板結(jié)，透氣良好 放風(fēng) 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高 的綠化養(yǎng)護知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補栽補種，處理枯枝落葉，清理場地。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進行修剪整形，保持良好的觀賞性。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標邁進，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。 資料的收集堅持內(nèi)容真實的原則，根據(jù)實際資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料的來源渠道。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 第七章 社區(qū)文化建設(shè) 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項小區(qū)活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。 不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。 維護公共 治安秩序，做好防火防盜工作，嚴禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴禁賭博。 支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻策獻計。由此，業(yè)主委員會的籌建工作是一項重要工作內(nèi)容，我們將采取以下措施： 根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達 50％以上時，應(yīng)該成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 物業(yè)公司接受業(yè)主委員會監(jiān)督并 定期向業(yè)主委員會報告工作。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議， 對所管物業(yè) 進行 全面了解 根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ,針對物業(yè)設(shè)計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟 ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 （三） 建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 、希望。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng) 的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。 小區(qū)綜合驗收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 50 第二章 入住管理 一、舉行簡樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。 第三章 裝修管理 一 、裝修控制流程 51 業(yè)主辦理入住手續(xù)； 對業(yè)主和裝修公司進行裝修講解； 對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督； 對違章裝修的立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主