【導(dǎo)讀】稱”本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共物序，共建標(biāo)志性、智能化、典范式、園林式住宅區(qū)，同意簽訂本公約，組織修繕；6、有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)；配合，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。工本費(fèi)等方可按規(guī)定施工。完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使。機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托人無(wú)。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。

　　

【正文】 電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。 （八）、電梯機(jī)房鎖匙及電梯門鎖匙，除維 修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。 （九）、電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)立即組織清理，并報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)查究水的來(lái)源，盡早修理。 （十）、沖洗走廊及樓梯時(shí) ,禁止讓水流入電梯內(nèi) ,以免破壞電梯設(shè)備。 （十一）、火警發(fā)生時(shí)，嚴(yán)禁搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。 （十二）、經(jīng)常檢查電梯機(jī)房通氣是否足夠，門窗是否完好，機(jī)房門須特別上鎖，加上 “機(jī)房重地，閑人勿進(jìn) ”之警告的字樣。 （十三）、電梯內(nèi)求救警鐘、電扇必須正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以免緊急時(shí)無(wú)法求救導(dǎo)致窒息。 電梯運(yùn)行管理制度 一、電梯運(yùn)行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，并對(duì)運(yùn)行情況作出記錄。 二、出現(xiàn)運(yùn)行異常，及時(shí)關(guān)閉電梯，并對(duì)電梯進(jìn)行檢查、修復(fù)。問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)， 應(yīng)及時(shí)與電梯公司聯(lián)系。 三、當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，乘客被困時(shí)，應(yīng)將動(dòng)力電源斷開，先以善言安慰乘客， 同時(shí)請(qǐng)專業(yè)人員盡快解決。 四、樓層水管破裂或因其他原因引起水流入電梯進(jìn)道時(shí)，應(yīng)及時(shí)斷開電源， 將電梯停至頂層。 五、臺(tái)風(fēng)、暴雨來(lái)臨時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好防護(hù)措施。 六、定期檢查坑道有無(wú)積水，應(yīng)做到坑道無(wú)積水 、清潔。如有積水雜物應(yīng)及 時(shí)排除。隨時(shí)保持轎頂及門檻的清潔。 七、定期檢查電梯的安全保護(hù)設(shè)施，做到安全運(yùn)行，萬(wàn)無(wú)一失。 八、定期檢查電梯運(yùn)行狀況，對(duì)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)解決。 九、非電梯維修人員，不得擅自拆卸，修理電梯，不得進(jìn)入非乘客空間。 十、做好電梯運(yùn)行記錄，以及維修運(yùn)行報(bào)表。 十一、電梯實(shí)行二十四小時(shí)運(yùn)行制。 十二、進(jìn)行電梯維修時(shí)，應(yīng)在首層電梯口注明，通知各住戶。 十三、電梯維修應(yīng)盡快進(jìn)行。 十四、按 “電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度 ”， “電梯月保養(yǎng)制度 ”的規(guī)定，對(duì)電 梯進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，并做好記錄。 電梯機(jī)房管理制度 機(jī)房為電梯的心臟部位。為保障電梯安全可靠的運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定： 一、機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無(wú)臨時(shí)接線。 二、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好，門窗完好。 三、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備有滅火器，放置在易取處。 四、機(jī)房鑰匙由專人保管，任何無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。 五、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙、 六、每日對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行一次檢查，確保設(shè)備運(yùn)行 正常。 七、做好機(jī)房的記錄（含檢查記錄，維修記錄）。 八、在臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨之前，做好機(jī)房的防風(fēng)、防雨準(zhǔn)備，并在風(fēng)雨過(guò)后，及時(shí)進(jìn)行檢查。 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度 電梯的運(yùn)行操作雖然簡(jiǎn)單，但是其機(jī)械控制、電氣結(jié)構(gòu)相當(dāng)復(fù)雜。為保證電梯運(yùn)行良好，延長(zhǎng)其壽命，特制定以下制度： 一、保養(yǎng)管理 每日應(yīng)進(jìn)行一次來(lái)回運(yùn)轉(zhuǎn)測(cè)試，確認(rèn)對(duì)講裝置及應(yīng)急燈保持正常功能。 對(duì)搭乘處與車廂的門溝內(nèi)的雜物要做到隨有隨清。 電梯門的門啟鑰匙須由專人妥善保管。 二、外觀的維護(hù) 車廂室壁，搭乘處與車廂門上的臟污應(yīng)做到隨有隨清以免被腐蝕變色，處理方式如下： ●灰塵或塵埃 每日須用羽毛或法蘭絨的刷子清掃一次。 ●中性污漬 用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成傷痕。沒有污漬的地方盡可能不要擦拭。 ●油性污漬 蠟筆或油漆等用中性洗潔劑無(wú)法洗掉的污漬，先用汽油洗去污漬，以中性洗潔劑擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。 ●鉛筆印 用橡皮擦謹(jǐn)慎擦掉。 ●涂裝面頑固的污漬 用天那水在污 處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。注意：天那水不宜使用過(guò)于頻繁，否則對(duì)涂裝面有不良影響。 搭乘處按鈕以及車廂操作盤的維護(hù) 污漬嚴(yán)重時(shí)可用柔軟的布沾上中性清潔劑進(jìn)行擦拭。 （注：堿性的肥皂水、油性的稀薄劑等，絕對(duì)禁止使用。 電梯月保養(yǎng)制度 一、電梯的月保養(yǎng)應(yīng)與具有專業(yè)保養(yǎng)資格的公司簽訂保養(yǎng)合同，并由專業(yè)人員進(jìn)行保養(yǎng)。 二、每月嚴(yán)格按照 “月保養(yǎng)單 ”上的項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)，使各項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到規(guī)定要求。 三、 “月保 ”完畢后，由 “月保 ”單位填寫 “月保單 ”， 并由電梯責(zé)任人簽字確認(rèn)。 四、電梯責(zé)任人必須對(duì)每部電梯按 “月保單 ”上的項(xiàng)目進(jìn)行檢查后，方可在 “月保單 ”上簽字，嚴(yán)禁未經(jīng)檢查簽字確認(rèn)。 五、 “月保 ”人員要持證上崗，嚴(yán)禁無(wú)證操作。 六、在 “月保 ”中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， “月保 ”人有義務(wù)向電梯責(zé)任人說(shuō)明，并加以解決。責(zé)任人則必須將此記錄備案。 高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作 一、必須由管理處主任批準(zhǔn)的、或持有高壓操作許可證的人員方可進(jìn)入高壓環(huán)網(wǎng)柜室。 二、保持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無(wú)塵，不得堆放雜物。 三、嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙。 四、操 作環(huán)網(wǎng)柜前，應(yīng)仔細(xì)閱讀環(huán)網(wǎng)柜說(shuō)明書及注意事項(xiàng)。 五、斷電后，必須進(jìn)行接地保護(hù)。 六、合閘前，必須斷開接地保護(hù)。 給排水管理制度 一、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池，使水箱每三個(gè)月清洗一次，以保持衛(wèi)生。 三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉 ,并即時(shí)發(fā)出通告 ,受影響的住戶 ,立即安排緊 急維修。 四、注意水池的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 五、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其他用途。 六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時(shí)渠水受阻而水浸。 七、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。 九、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā) 生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。 十一、接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。 十二、化糞池每年進(jìn)行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。 財(cái)務(wù)管理公開制度 為了進(jìn)一步規(guī)范管理運(yùn)作，加強(qiáng)群眾監(jiān)督，依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策，特制訂本制度： 一、管理處需定期向全部業(yè)主公布的財(cái)務(wù)帳包括：管理服務(wù)費(fèi)和本體維修基金（以下稱本體基金）、電梯、智能系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)的收入和支 出情況。 二、管理服務(wù)費(fèi)的收入包括部分商業(yè)用房租金、向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)、有償維修費(fèi)等其他合法收入；管理服務(wù)費(fèi)的支出包括公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的日常管理、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、管理處人員津貼、福利及辦公費(fèi)用、公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 三、本體基金的收入?yún)⒄丈钲谑兄笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /平方米向全體業(yè)主收繳；其支出用于房屋共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，本體基金 30％用于房屋本體共用部位的日常維護(hù)和零星小修，其余 70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)須經(jīng) 業(yè)主管委會(huì)或該棟 50％以上業(yè)主書面同意。 四、管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。 五、管理服務(wù)費(fèi)、本體基金的收支項(xiàng)目，由財(cái)務(wù)人員依照帳本的實(shí)際情況每三個(gè)月公布一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。 六、財(cái)務(wù)管理公開采用定期在花園宣傳欄內(nèi)張榜公布，過(guò)期到管理處查詢的形式。 七、如有重大事項(xiàng)或認(rèn)為有必要須提前或推后公布財(cái)務(wù)帳目，須向全體業(yè)主書面說(shuō)明。 八、如有關(guān)部門或業(yè)主對(duì)所公布的帳目有質(zhì)疑，請(qǐng)到管理處查詢。如需對(duì)帳目進(jìn)行說(shuō) 明或必要的更正，須另行在宣傳欄內(nèi)公布。 員工工作服管理規(guī)定 一、新工作服：凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服，工作滿兩年后，可更換新工作服。 二、不得在上班時(shí)間以外著工作服，不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。 三、如因工作原因造成工作服損壞，需由當(dāng)事人寫明損壞原因，書面報(bào)告管理處主任，經(jīng)管理處主任同意后方可更換。 四、非因工作原因造成的工作服損壞，由當(dāng)事人自行承擔(dān)購(gòu)買工作服的費(fèi)用。 五、冬、夏之交需更換工作服時(shí)，需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)一發(fā)放 。 六、如員工辦理離、辭手續(xù)時(shí)，需將工作服洗凈后交回管理處，并作為離、辭人員完善手續(xù)之一。 工程臨時(shí)用電制度 為了加強(qiáng)小區(qū)的用電管理，防止用電不當(dāng)而發(fā)生人身安全、設(shè)備安全事故，確保小區(qū)電力正常運(yùn)行，特制定此制度。 一、前來(lái)聯(lián)系臨時(shí)用電者，必須持有合格的電工上崗證方可填寫臨時(shí)用電審批表。按用電量的多少、時(shí)間長(zhǎng)短預(yù)付用電費(fèi)用押金。 二、必須裝有供電局檢驗(yàn)合格的三線四制電度計(jì)量表，按負(fù)荷大小、長(zhǎng)度選擇導(dǎo)線、漏電總開關(guān)。用電量不得超過(guò)總負(fù)荷的 20％，線路安裝高度不得低于 15M。 三、線路不得隨地拖動(dòng)，移動(dòng)線路必須用多股橡質(zhì)軟電纜。 四、線路必須是三線四制，另外加一條可靠的保護(hù)接地，每分支用電線路必須安裝不超過(guò) 10A的可靠空氣開關(guān)，不得使用金屬導(dǎo)線代替保險(xiǎn)絲。 五、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。 六、使用電動(dòng)工具時(shí)，必須檢查其絕緣強(qiáng)度是否達(dá)到 ,不得戴手套，長(zhǎng)袖衣服要扣鈕扣，違反者后果自負(fù) . 七、燒電焊前須檢查周圍是否有可燃物品。電焊時(shí)必須兩人以上同時(shí)作業(yè)，至少配備 1211滅火器一個(gè)。 八、電焊作業(yè)完成后，必須詳細(xì)檢查周圍環(huán)境，是否有遺留火種，確定無(wú)熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。違者重罰并賠償經(jīng)濟(jì)損失。 九、不得改動(dòng)煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并賠償經(jīng)濟(jì)損失。情節(jié)嚴(yán)重者送交公安機(jī)關(guān)處理。 員工工作指引及行為規(guī)范 （一）管理人員守則 一、守則 三九精神：艱苦創(chuàng)業(yè)，實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)。 價(jià)值觀： 以人為本，服務(wù)社會(huì)。 團(tuán)隊(duì)精神：忠誠(chéng)、和諧、求實(shí)、創(chuàng)新。 服務(wù)宗旨：以人為本，依法管理，業(yè)主至上，服務(wù)第一。 經(jīng)營(yíng)方針：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利。 管理理念：以業(yè)主為中心，以業(yè)主滿 意度為標(biāo)準(zhǔn)，全心全意為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和便利服務(wù)。 員工管理：以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。 工作觀念：挑戰(zhàn)平凡，無(wú)限創(chuàng)新。 第一章 員工行為守則 勉敬業(yè)，忠于三九事業(yè)，服從公司利益； 遵紀(jì)守法，忠于職守，克已奉公； 服從領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)心下屬，團(tuán)結(jié)互助； 愛護(hù)公物，節(jié)約開支，杜絕浪費(fèi)； 自尊、自愛、自信、自立、自強(qiáng)； 誠(chéng)信守時(shí)，勤奮學(xué)習(xí)，精益求精； 熱情主動(dòng)，忠誠(chéng)本分，寬以待人； “五講、四美 ”，尊重業(yè)主，關(guān)愛社區(qū)； 顧全大局，積極進(jìn)取，勇于開拓 ； 第三章 管理原則 一個(gè)中心：以業(yè)主為中心 二種手段：一手抓業(yè)主服務(wù)，即全程全面全方位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足其精神上、物質(zhì)上和生活上的需求和便利；一手抓物業(yè)管理，即確保物業(yè)保值、升值、環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。 三個(gè)滿意：業(yè)主滿意，企業(yè)滿意，社會(huì)滿意。 三個(gè)效益：社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益。 管理規(guī)則 公司員工必須遵守公司章程及各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)高質(zhì)量按時(shí)完成本職工作。 注重品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng)，自覺遵紀(jì)守法，遵守職業(yè)道德；對(duì)待業(yè)主彬彬有禮；住戶上門辦事要主動(dòng)起立相迎；必須言談得體，切忌粗俗、粗暴、舉止輕浮。 在業(yè)務(wù)作業(yè)進(jìn)程中，要按照本行業(yè)的特點(diǎn)，使用禮儀用語(yǔ)與住戶溝通，樹立本企業(yè)友好、禮貌、專業(yè)的形象。禮儀用語(yǔ)見附件一。 遵守考勤制度，上班簽到，因公離開辦公室須填寫外出登記表；病、事假須提前一天報(bào)請(qǐng)主管主任或經(jīng)理批準(zhǔn)。審批權(quán)限主管級(jí)為半天，主任二天。做好事前工作安排。每周一上午 9： 00管理處每周例會(huì)；周五下午 14： 00管理處各部門每周例會(huì)及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)周二、四、六下午 16： 00軍體訓(xùn)練；周五下午 16： 00保中隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。 接聽電話：電話鈴響三聲必須接聽以 “您好！服務(wù)中心，有什么事能 幫到您？ ”開頭，注意使用禮貌用語(yǔ)。 熱愛祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，遵守國(guó)家法律、法規(guī)和各項(xiàng)政策，遵守公司規(guī)章，維護(hù)國(guó)家尊嚴(yán)。 遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，講究文明禮貌，熱愛本職工作，維護(hù)公司聲譽(yù)，遵守勞動(dòng)紀(jì)律。 敬業(yè)樂業(yè)、積極進(jìn)取、刻苦學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力、提高服務(wù)質(zhì)量。 二、忠于職守 按時(shí)上、下班，工作時(shí)間不得擅離崗位，不得遲到早退，下班后未經(jīng)允許不得在小區(qū) (大廈 )內(nèi)逗留。 上、下班必須行走員工通道、乘員工電梯，進(jìn)入崗位必須穿工作制服。 工作時(shí)間不 得打私人電話，不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛，操作人員不得會(huì)客。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。 在工作崗位上不準(zhǔn)吃東西、不準(zhǔn)閱讀書報(bào)