【導(dǎo)讀】連載以來(lái)，不少網(wǎng)站進(jìn)行了轉(zhuǎn)載，僅本人放到焦點(diǎn)網(wǎng)個(gè)人主頁(yè)上的前22篇文章，上，避免浪費(fèi)不必要的精力和時(shí)間去爭(zhēng)取無(wú)法爭(zhēng)取到的利益。媒體廣告承諾會(huì)自動(dòng)成為合同的一部分，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商有約束力。產(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無(wú)做出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任。切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)。者到目前為止還沒(méi)有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消”。要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒(méi)有了實(shí)際意義。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。由于房屋買(mǎi)賣(mài)最終是以書(shū)面形式完成交易，產(chǎn)商肯寫(xiě)進(jìn)合同的才看成是“要約”更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。筆者不否認(rèn)《廣告法》對(duì)虛假?gòu)V告的限。“要”，但非常難取證。目前的簽約方式主要有以下3種：。訂，而不是由當(dāng)事人直接簽訂。紀(jì)人費(fèi)用總共高達(dá)房?jī)r(jià)的7％，全部由賣(mài)房人支付。購(gòu)房人的要求并非由律師出面，房。同承擔(dān)，也能造成房地產(chǎn)商的心理壓力，

　　

【正文】 影響時(shí)間的證明。 “因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決 ”，這話怎么解釋都行，而且這是房地產(chǎn)商自己的問(wèn)題， “沒(méi)有金剛鉆、別攔瓷器活 ”，購(gòu)房人要避免房地產(chǎn)商寫(xiě)上這條免責(zé)理由。 “因材料供應(yīng)延誤 ”，這屬于房地產(chǎn)商向材料供 應(yīng)商索賠的問(wèn)題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)。 “因政府政策改變而帶來(lái)的延誤 ”，什么叫 “政府政策改變 ”，房地產(chǎn)商認(rèn)為申請(qǐng)變更規(guī)劃可以批準(zhǔn)，而實(shí)際政府有關(guān)部門(mén)沒(méi)有批準(zhǔn)或批了很長(zhǎng)時(shí)間叫不叫政策變化？如果約定這個(gè)免責(zé)條款，最好寫(xiě)明以哪個(gè)部門(mén)出具的證明為準(zhǔn)。 在房地產(chǎn)逾期交房免責(zé)問(wèn)題上筆者最后想提醒購(gòu)房人的是：不管您接受了房地產(chǎn)商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方式告知購(gòu)房人，防止房地產(chǎn)商在不能按時(shí)交房時(shí)花錢(qián)買(mǎi)關(guān)系搞假證明。有可能的話最好爭(zhēng)取在 “但如遇下列 特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期 ”后面加上 “但不得超過(guò) ____天 ”。 避免 “得不償失 ” 如果購(gòu)房人能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，在約定合同第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任時(shí)，可以按標(biāo)準(zhǔn)合同的第 1 種方式進(jìn)行約定，如果能將逾期時(shí)間分段，賠償金額逐段提高（逾期第 2 個(gè)月比逾期第 1 個(gè)月的賠償高）就更好了，同時(shí)要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。 購(gòu)房人要注意該條違約金的比例是以購(gòu)房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對(duì)不同方式付款的購(gòu)房人的賠償是不同的， 購(gòu)房人可以參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條： “商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 ”算一下自己付款方式下的違約金比例是否合適，貸款買(mǎi)房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。 筆者在此提醒購(gòu)房人的是，如果出現(xiàn)購(gòu)房人可以選擇 退房的情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無(wú)法彌補(bǔ)購(gòu)房人的損失，至少會(huì)賠進(jìn)合同印花稅和辦理貸款時(shí)發(fā)生的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，因此筆者建議購(gòu)房人最好能在約定中加上一句話： “買(mǎi)受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)出賣(mài)人支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由出賣(mài)人據(jù)實(shí)賠償。 ” 如果購(gòu)房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，最好自行約定第 2 種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時(shí)，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說(shuō)的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過(guò)合同約定的交房時(shí)間多少日，購(gòu)房人也可選擇退 房，退房的具體方式可參照標(biāo)準(zhǔn)合同第九條第 1種方式進(jìn)行約定。 14. 如何面對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì) “變臉兒 ” 沙盤(pán)中原來(lái)矮個(gè)兒的樓房交付時(shí)長(zhǎng)高了；原來(lái)挺大的樓距變小了 …… 目前在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)大量期房在交付時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì) “變臉兒 ”的情況，并由此引發(fā)爭(zhēng)議和糾紛，有的甚至演義成群眾的集會(huì)示威和流血沖突，如何減少這種爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為一方面政府、媒體、房地產(chǎn)商要改變過(guò)去的宣傳方式，另一方面購(gòu)房人應(yīng)在購(gòu)房前仔細(xì)考查，在簽合同時(shí)多加留意。 期房在交付時(shí) “變臉兒 ”的原因很多，其中有兩種情況，需引起買(mǎi)房人特別注意 ： 第一種：房地產(chǎn)商隨意更改沙盤(pán) 這種情況，換句話說(shuō)房地產(chǎn)商根本就沒(méi)有更改規(guī)劃，而是更改了賣(mài)樓時(shí)讓業(yè)主看到的沙盤(pán)，筆者在 2021 年擔(dān)任《北京青年報(bào)》優(yōu)秀樓盤(pán)評(píng)選評(píng)委時(shí)走訪過(guò)北京 50 多個(gè)參選樓盤(pán)，就發(fā)現(xiàn)過(guò)類(lèi)似問(wèn)題。有的房地產(chǎn)商會(huì)在賣(mài)哪座樓時(shí)就把哪座樓在沙盤(pán)上長(zhǎng)高，把它前面的樓降低，還有的沙盤(pán)做得不成比例，把綠地在沙盤(pán)上放大，再有就是一些配套建筑在沙盤(pán)上不反映。當(dāng)期房交付時(shí)，購(gòu)房人再也找不到沙盤(pán)了，雖覺(jué)得不一樣了，可起訴又無(wú)法舉證。政府文件雖要求房地產(chǎn)商更改規(guī)劃必須征得受影響的業(yè)主同意，但在 這種情況下，由于房地產(chǎn)商根本沒(méi)更改規(guī)劃，做虛假?gòu)V告和展示根本永遠(yuǎn)不可能征得受影響的業(yè)主同意。 ● 購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì) 面對(duì)第一種情況，購(gòu)房人首先要學(xué)會(huì)看沙盤(pán)，您無(wú)法確定您所面對(duì)的房地產(chǎn)商是否是奸商，但您一定要明白能做房地產(chǎn)商的都不會(huì)是傻瓜，當(dāng)您看到您所買(mǎi)樓房前還有一個(gè)建筑時(shí)，不要只拿眼睛看沙盤(pán)模型的高矮，而且要用嘴問(wèn)，用腦子想，如果那個(gè)位置很好，而且也有條件蓋高樓，房地產(chǎn)商為什么不蓋高樓呢？如果小區(qū)是獨(dú)立供暖或二次供水，購(gòu)房人就要在沙盤(pán)上找找鍋爐房、水泵房在哪？如果沒(méi)有肯定會(huì)在哪冒出來(lái)，同樣道理， 配電室、垃圾樓、地下車(chē)庫(kù)的出口一定有它該有的位置，買(mǎi)樓時(shí)不注意，收樓時(shí)就有可能發(fā)現(xiàn)窗戶對(duì)著垃圾樓、變電器、地下車(chē)庫(kù)出口，入住后就有可能要整天面對(duì)垃圾的臭味、電磁波的干擾、汽車(chē)出入的噪音。 購(gòu)房人除了學(xué)會(huì)看沙盤(pán)外，還要學(xué)會(huì)看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖及附件，爭(zhēng)取將標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖列入合同附件一，并事先就有思想準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商不肯寫(xiě)進(jìn)合同的廣告、沙盤(pán)所反映的情況都是假的。 對(duì)于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)：這些承 諾房地產(chǎn)商最多能保證提供建筑，而是否真的會(huì)開(kāi)辦還要取決有沒(méi)有開(kāi)這些機(jī)構(gòu)的人愿來(lái)，如果沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機(jī)構(gòu)直接承諾，對(duì)房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無(wú)不要信其有。 對(duì)小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院的，購(gòu)房人最好在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚醫(yī)院太平間、急診室的門(mén)朝哪開(kāi)，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有人入住后才發(fā)現(xiàn)自己家的窗戶正對(duì)醫(yī)院太平間，也有人入住后發(fā)現(xiàn)自己的家門(mén)口離太平間門(mén)口非常近，這事讓誰(shuí)趕上恐怕都會(huì)別扭一輩子。還有就是要注意一下自己小區(qū)附近有沒(méi)有什么精神病康復(fù)中心、戒毒所之類(lèi)的設(shè)施，將來(lái)會(huì)不會(huì)建設(shè)輕鐵等。 第二種：地被轉(zhuǎn) 手換了新 “主 ” 目前北京房地產(chǎn)商拿到土地兩年不開(kāi)發(fā)，政府要收回，同時(shí)也允許土地再轉(zhuǎn)讓，由于很多小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)，前面幾期開(kāi)發(fā)后，房地產(chǎn)商沒(méi)錢(qián)了，只能把土地轉(zhuǎn)手，或者覺(jué)得賣(mài)地比自己蓋樓省事又不耽誤掙錢(qián)還不冒風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)就把地轉(zhuǎn)手了，甚至不排除房地產(chǎn)商另外注冊(cè)一家公司，自己把土地轉(zhuǎn)給自己，接手的要夠本一定要讓土地出更高效益，要達(dá)到這個(gè)目的只有增加容積率，而對(duì)于容積率的增加，政府即可多收土地出讓金，又能解決更多人的居住問(wèn)題，在北京市沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的容積率限制的情況下，只要符合不影響采光的規(guī)定，規(guī)劃部門(mén)通常都會(huì)批準(zhǔn)。由于 “新 ”的發(fā)展商和原來(lái)購(gòu)房的業(yè)主不存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，當(dāng)然他們也不需要業(yè)主的同意，對(duì)規(guī)劃部門(mén)來(lái)講，他們是報(bào)新的規(guī)劃，而不是改變規(guī)劃，規(guī)劃部門(mén)批他們也沒(méi)什么錯(cuò)。 ● 購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì) 面對(duì)第二種情況，購(gòu)房人能做的不多，細(xì)心的購(gòu)房人都會(huì)發(fā)現(xiàn)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的 “說(shuō)明 ”上寫(xiě)著： “當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷(xiāo)或部分任務(wù)撤銷(xiāo)后，本《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件相應(yīng)撤銷(xiāo)。 ” 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 “注意事項(xiàng) ”上寫(xiě)著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件 自行失效 ”，購(gòu)房人最好能事先考慮清楚為買(mǎi)樓前沒(méi)有建筑或低建筑的房子而多付錢(qián)是否值得，在香港買(mǎi)海邊上的房都不敢保證永遠(yuǎn)無(wú)遮擋，政府一填海，眼前的海景就可能變成樓房。筆者認(rèn)為政府應(yīng)準(zhǔn)確向老百姓說(shuō)明對(duì)于城市規(guī)劃，購(gòu)房人的權(quán)利是什么，政府的權(quán)力是什么，通過(guò)文件去規(guī)范根本規(guī)范不了的事情，其結(jié)果往往適得其反。 防范還得從合同入手 購(gòu)房人在有了對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，要做好防范還是要從合同入手，合同第十條 “關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 ”正是購(gòu)房人和房地產(chǎn)商關(guān)于小區(qū)整體規(guī)劃、購(gòu)房人所買(mǎi)住房自用部分設(shè)計(jì)及共有 建筑分?jǐn)偛课辉O(shè)計(jì)三個(gè)方面的約定。 《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 ”北京市政府這條關(guān)于變更規(guī)劃條件的規(guī)定顯然是把征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意放在了取得規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的前面，可遺憾的是北京市國(guó)土房管局在修訂的合同示范 文本時(shí)，仍然維持了原合同范本第十條中的 “經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、 …… 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人 ”的文字條款，購(gòu)房人可按北京市的規(guī)定要求房地產(chǎn)商對(duì)此前后順序進(jìn)行調(diào)整。 建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定： “經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。 ”但同樣令人遺憾的是建設(shè)部在此文件后出 臺(tái)的合同示范文本在第十條表述時(shí)卻變成了： “經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：（ 1） 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； ……” 這兩種表述有著本質(zhì)的不同，合同示范文本的表述為房地產(chǎn)商需要通知購(gòu)房人提供了前提條件，房地產(chǎn)商如果以設(shè)計(jì)變更沒(méi)有影響到購(gòu)房人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能為理由，替自己不通知購(gòu)房人進(jìn)行狡辯，誰(shuí)是誰(shuí)非只能由法官進(jìn)行裁決。因此筆者強(qiáng)烈建議購(gòu)房人將合同第十條的表述參照建設(shè)部 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定進(jìn)行修改，至少要?jiǎng)澋?“導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的 ”這句話。 合同示范文本第十條關(guān)于設(shè)計(jì)的變更實(shí)際還包括著共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏鼏?wèn)題，北京市在 2021 年 2 月 1 日 開(kāi)始使用的合同示范文本中本來(lái)加進(jìn)了一條關(guān)于共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定： “出賣(mài)人預(yù)售商品房后，變更共有建筑分?jǐn)偛课坏?，?yīng)當(dāng)在變更之日起＿＿＿日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受共有建筑分?jǐn)偛课?變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。出賣(mài)人未在上述約定期限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 ”但由于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十五條規(guī)定了 “共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得更改 ”而取消了。購(gòu)房人雖可以按規(guī)定堅(jiān)持共用建筑面積的分?jǐn)偤灱s后不能更改，但筆者也確實(shí)想不出在設(shè)計(jì)變更時(shí)怎樣保證共用建筑面積的分?jǐn)偛粫?huì)發(fā)生任 何變化，因此筆者建議購(gòu)房人最好在合同第十條的空行中除加進(jìn)綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計(jì)變更問(wèn)題外最好也加進(jìn) “共有建筑分?jǐn)偛课话l(fā)生變更 ”的情況。 關(guān)于合同第十條，筆者最后要提醒購(gòu)房注意的有兩點(diǎn)： 1. 建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》也好，合同示范文本也好，雖然都有“10 日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人 ”的表述和購(gòu)房人接到通知后如何做的表述，卻沒(méi)有房地產(chǎn)商不通知怎么辦的說(shuō)法，購(gòu)房人遇到房地產(chǎn)商不通知時(shí)往往束手無(wú)策，盡管購(gòu)房人可以通過(guò)打官司主張因?qū)Ψ竭`約要求賠償，可結(jié)果確是不確定的，如果房地產(chǎn)商辨稱他們的 做法沒(méi)有給購(gòu)房人帶來(lái)具體損失，這種說(shuō)法又得到法官認(rèn)同，即使法院判房地產(chǎn)商違約，但對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有賠償或賠償很小，購(gòu)房人會(huì)不會(huì)愿意做這種得不償失的努力呢？因此，購(gòu)房人最好和房地產(chǎn)商在合同中約定，房地產(chǎn)商如果不按合同約定進(jìn)行通知，購(gòu)房人可以選擇解除合同，不解除合同的，房地產(chǎn)商最少要賠償什么？ 2. 在合同中最好能明確退款時(shí)給付利息的具體利率數(shù)字，而避免使用 “銀行貸款利率 ”這種不具體的文字，因?yàn)殂y行貸款利率可有多種解釋，房地產(chǎn)商到時(shí)可能會(huì)解釋成 “建筑施工貸款利率 ”或 “美金貸款利率 ”等等當(dāng)時(shí)比較低的貸款利率。 并注意在該條最后的空行中約定清楚支付利息的起息日和補(bǔ)上一句 “買(mǎi)受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)出賣(mài)人支付的利息時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與利息的差額部分由出賣(mài)人據(jù)實(shí)賠償。 ” 15. 房屋交接 您的責(zé)任是什么？ 房屋交付是買(mǎi)房過(guò)程中最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是極易出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)。購(gòu)房人要避免在房屋交付時(shí)出現(xiàn)麻煩、房地產(chǎn)商或物業(yè)公司侵害自己的合法權(quán)益，特別要注意明確房屋交接時(shí)雙方的責(zé)任。 合同第十一條是講房屋的交接，它和合同第八條即有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商 “交 ”的條件，即本條提及的出賣(mài)人要出示的證明文件主 要為合同第八條中約定的《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對(duì)住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，購(gòu)房人有權(quán)拒絕 “接 ”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購(gòu)房人原因影響交付的處理方法。 由于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》都是房地產(chǎn)商自己印制，如果房地產(chǎn)商的頭腦沒(méi)有毛病的話，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檫t印或不印 “兩書(shū) ”而影響交房，合同第十一條的實(shí)際意義是在對(duì)購(gòu)房人的責(zé)任進(jìn)行約定。因此