【導(dǎo)讀】連載以來，不少網(wǎng)站進行了轉(zhuǎn)載，僅本人放到焦點網(wǎng)個人主頁上的前22篇文章，上，避免浪費不必要的精力和時間去爭取無法爭取到的利益。媒體廣告承諾會自動成為合同的一部分，一定會對房地產(chǎn)商有約束力。產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無做出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任。切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)。者到目前為止還沒有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消”。要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實際意義。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。由于房屋買賣最終是以書面形式完成交易，產(chǎn)商肯寫進合同的才看成是“要約”更現(xiàn)實一點。筆者不否認(rèn)《廣告法》對虛假廣告的限?！耙?，但非常難取證。目前的簽約方式主要有以下3種：。訂，而不是由當(dāng)事人直接簽訂。紀(jì)人費用總共高達房價的7％，全部由賣房人支付。購房人的要求并非由律師出面，房。同承擔(dān)，也能造成房地產(chǎn)商的心理壓力，

　　

【正文】 影響時間的證明。 “因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決 ”，這話怎么解釋都行，而且這是房地產(chǎn)商自己的問題， “沒有金剛鉆、別攔瓷器活 ”，購房人要避免房地產(chǎn)商寫上這條免責(zé)理由。 “因材料供應(yīng)延誤 ”，這屬于房地產(chǎn)商向材料供 應(yīng)商索賠的問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房人來承擔(dān)。 “因政府政策改變而帶來的延誤 ”，什么叫 “政府政策改變 ”，房地產(chǎn)商認(rèn)為申請變更規(guī)劃可以批準(zhǔn)，而實際政府有關(guān)部門沒有批準(zhǔn)或批了很長時間叫不叫政策變化？如果約定這個免責(zé)條款，最好寫明以哪個部門出具的證明為準(zhǔn)。 在房地產(chǎn)逾期交房免責(zé)問題上筆者最后想提醒購房人的是：不管您接受了房地產(chǎn)商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方式告知購房人，防止房地產(chǎn)商在不能按時交房時花錢買關(guān)系搞假證明。有可能的話最好爭取在 “但如遇下列 特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期 ”后面加上 “但不得超過 ____天 ”。 避免 “得不償失 ” 如果購房人能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時間封口，在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任時，可以按標(biāo)準(zhǔn)合同的第 1 種方式進行約定，如果能將逾期時間分段，賠償金額逐段提高（逾期第 2 個月比逾期第 1 個月的賠償高）就更好了，同時要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。 購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的， 購房人可以參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條： “商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 ”算一下自己付款方式下的違約金比例是否合適，貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。 筆者在此提醒購房人的是，如果出現(xiàn)購房人可以選擇 退房的情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補購房人的損失，至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發(fā)生的律師費、保險費等費用，因此筆者建議購房人最好能在約定中加上一句話： “買受人的實際經(jīng)濟損失超過出賣人支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由出賣人據(jù)實賠償。 ” 如果購房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時間封口，最好自行約定第 2 種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過合同約定的交房時間多少日，購房人也可選擇退 房，退房的具體方式可參照標(biāo)準(zhǔn)合同第九條第 1種方式進行約定。 14. 如何面對規(guī)劃、設(shè)計 “變臉兒 ” 沙盤中原來矮個兒的樓房交付時長高了；原來挺大的樓距變小了 …… 目前在本市房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)大量期房在交付時規(guī)劃、設(shè)計 “變臉兒 ”的情況，并由此引發(fā)爭議和糾紛，有的甚至演義成群眾的集會示威和流血沖突，如何減少這種爭議，筆者認(rèn)為一方面政府、媒體、房地產(chǎn)商要改變過去的宣傳方式，另一方面購房人應(yīng)在購房前仔細(xì)考查，在簽合同時多加留意。 期房在交付時 “變臉兒 ”的原因很多，其中有兩種情況，需引起買房人特別注意 ： 第一種：房地產(chǎn)商隨意更改沙盤 這種情況，換句話說房地產(chǎn)商根本就沒有更改規(guī)劃，而是更改了賣樓時讓業(yè)主看到的沙盤，筆者在 2021 年擔(dān)任《北京青年報》優(yōu)秀樓盤評選評委時走訪過北京 50 多個參選樓盤，就發(fā)現(xiàn)過類似問題。有的房地產(chǎn)商會在賣哪座樓時就把哪座樓在沙盤上長高，把它前面的樓降低，還有的沙盤做得不成比例，把綠地在沙盤上放大，再有就是一些配套建筑在沙盤上不反映。當(dāng)期房交付時，購房人再也找不到沙盤了，雖覺得不一樣了，可起訴又無法舉證。政府文件雖要求房地產(chǎn)商更改規(guī)劃必須征得受影響的業(yè)主同意，但在 這種情況下，由于房地產(chǎn)商根本沒更改規(guī)劃，做虛假廣告和展示根本永遠(yuǎn)不可能征得受影響的業(yè)主同意。 ● 購房人如何應(yīng)對 面對第一種情況，購房人首先要學(xué)會看沙盤，您無法確定您所面對的房地產(chǎn)商是否是奸商，但您一定要明白能做房地產(chǎn)商的都不會是傻瓜，當(dāng)您看到您所買樓房前還有一個建筑時，不要只拿眼睛看沙盤模型的高矮，而且要用嘴問，用腦子想，如果那個位置很好，而且也有條件蓋高樓，房地產(chǎn)商為什么不蓋高樓呢？如果小區(qū)是獨立供暖或二次供水，購房人就要在沙盤上找找鍋爐房、水泵房在哪？如果沒有肯定會在哪冒出來，同樣道理， 配電室、垃圾樓、地下車庫的出口一定有它該有的位置，買樓時不注意，收樓時就有可能發(fā)現(xiàn)窗戶對著垃圾樓、變電器、地下車庫出口，入住后就有可能要整天面對垃圾的臭味、電磁波的干擾、汽車出入的噪音。 購房人除了學(xué)會看沙盤外，還要學(xué)會看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖及附件，爭取將標(biāo)有各個建筑高度的小區(qū)整體平面圖列入合同附件一，并事先就有思想準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商不肯寫進合同的廣告、沙盤所反映的情況都是假的。 對于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個基本認(rèn)識：這些承 諾房地產(chǎn)商最多能保證提供建筑，而是否真的會開辦還要取決有沒有開這些機構(gòu)的人愿來，如果沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機構(gòu)直接承諾，對房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無不要信其有。 對小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院的，購房人最好在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚醫(yī)院太平間、急診室的門朝哪開，現(xiàn)實中確實有人入住后才發(fā)現(xiàn)自己家的窗戶正對醫(yī)院太平間，也有人入住后發(fā)現(xiàn)自己的家門口離太平間門口非常近，這事讓誰趕上恐怕都會別扭一輩子。還有就是要注意一下自己小區(qū)附近有沒有什么精神病康復(fù)中心、戒毒所之類的設(shè)施，將來會不會建設(shè)輕鐵等。 第二種：地被轉(zhuǎn) 手換了新 “主 ” 目前北京房地產(chǎn)商拿到土地兩年不開發(fā)，政府要收回，同時也允許土地再轉(zhuǎn)讓，由于很多小區(qū)是分期開發(fā)，前面幾期開發(fā)后，房地產(chǎn)商沒錢了，只能把土地轉(zhuǎn)手，或者覺得賣地比自己蓋樓省事又不耽誤掙錢還不冒風(fēng)險，主動就把地轉(zhuǎn)手了，甚至不排除房地產(chǎn)商另外注冊一家公司，自己把土地轉(zhuǎn)給自己，接手的要夠本一定要讓土地出更高效益，要達到這個目的只有增加容積率，而對于容積率的增加，政府即可多收土地出讓金，又能解決更多人的居住問題，在北京市沒有一個統(tǒng)一的容積率限制的情況下，只要符合不影響采光的規(guī)定，規(guī)劃部門通常都會批準(zhǔn)。由于 “新 ”的發(fā)展商和原來購房的業(yè)主不存在買賣關(guān)系，當(dāng)然他們也不需要業(yè)主的同意，對規(guī)劃部門來講，他們是報新的規(guī)劃，而不是改變規(guī)劃，規(guī)劃部門批他們也沒什么錯。 ● 購房人如何應(yīng)對 面對第二種情況，購房人能做的不多，細(xì)心的購房人都會發(fā)現(xiàn)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的 “說明 ”上寫著： “當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷或部分任務(wù)撤銷后，本《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件相應(yīng)撤銷。 ” 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 “注意事項 ”上寫著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件 自行失效 ”，購房人最好能事先考慮清楚為買樓前沒有建筑或低建筑的房子而多付錢是否值得，在香港買海邊上的房都不敢保證永遠(yuǎn)無遮擋，政府一填海，眼前的海景就可能變成樓房。筆者認(rèn)為政府應(yīng)準(zhǔn)確向老百姓說明對于城市規(guī)劃，購房人的權(quán)利是什么，政府的權(quán)力是什么，通過文件去規(guī)范根本規(guī)范不了的事情，其結(jié)果往往適得其反。 防范還得從合同入手 購房人在有了對規(guī)劃、設(shè)計基本認(rèn)識的基礎(chǔ)上，要做好防范還是要從合同入手，合同第十條 “關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更 ”正是購房人和房地產(chǎn)商關(guān)于小區(qū)整體規(guī)劃、購房人所買住房自用部分設(shè)計及共有 建筑分?jǐn)偛课辉O(shè)計三個方面的約定。 《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。 ”北京市政府這條關(guān)于變更規(guī)劃條件的規(guī)定顯然是把征得受影響的預(yù)購人同意放在了取得規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的前面，可遺憾的是北京市國土房管局在修訂的合同示范 文本時，仍然維持了原合同范本第十條中的 “經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、 …… 出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人 ”的文字條款，購房人可按北京市的規(guī)定要求房地產(chǎn)商對此前后順序進行調(diào)整。 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定： “經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 ”但同樣令人遺憾的是建設(shè)部在此文件后出 臺的合同示范文本在第十條表述時卻變成了： “經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人：（ 1） 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； ……” 這兩種表述有著本質(zhì)的不同，合同示范文本的表述為房地產(chǎn)商需要通知購房人提供了前提條件，房地產(chǎn)商如果以設(shè)計變更沒有影響到購房人所購商品房質(zhì)量或使用功能為理由，替自己不通知購房人進行狡辯，誰是誰非只能由法官進行裁決。因此筆者強烈建議購房人將合同第十條的表述參照建設(shè)部 《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定進行修改，至少要劃掉 “導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的 ”這句話。 合同示范文本第十條關(guān)于設(shè)計的變更實際還包括著共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏鼏栴}，北京市在 2021 年 2 月 1 日 開始使用的合同示范文本中本來加進了一條關(guān)于共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定： “出賣人預(yù)售商品房后，變更共有建筑分?jǐn)偛课坏?，?yīng)當(dāng)在變更之日起＿＿＿日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受共有建筑分?jǐn)偛课?變更以及由此引起的房價款的變更。出賣人未在上述約定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。 ”但由于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十五條規(guī)定了 “共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改 ”而取消了。購房人雖可以按規(guī)定堅持共用建筑面積的分?jǐn)偤灱s后不能更改，但筆者也確實想不出在設(shè)計變更時怎樣保證共用建筑面積的分?jǐn)偛粫l(fā)生任 何變化，因此筆者建議購房人最好在合同第十條的空行中除加進綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計變更問題外最好也加進 “共有建筑分?jǐn)偛课话l(fā)生變更 ”的情況。 關(guān)于合同第十條，筆者最后要提醒購房注意的有兩點： 1. 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》也好，合同示范文本也好，雖然都有“10 日內(nèi)，書面通知買受人 ”的表述和購房人接到通知后如何做的表述，卻沒有房地產(chǎn)商不通知怎么辦的說法，購房人遇到房地產(chǎn)商不通知時往往束手無策，盡管購房人可以通過打官司主張因?qū)Ψ竭`約要求賠償，可結(jié)果確是不確定的，如果房地產(chǎn)商辨稱他們的 做法沒有給購房人帶來具體損失，這種說法又得到法官認(rèn)同，即使法院判房地產(chǎn)商違約，但對購房人沒有賠償或賠償很小，購房人會不會愿意做這種得不償失的努力呢？因此，購房人最好和房地產(chǎn)商在合同中約定，房地產(chǎn)商如果不按合同約定進行通知，購房人可以選擇解除合同，不解除合同的，房地產(chǎn)商最少要賠償什么？ 2. 在合同中最好能明確退款時給付利息的具體利率數(shù)字，而避免使用 “銀行貸款利率 ”這種不具體的文字，因為銀行貸款利率可有多種解釋，房地產(chǎn)商到時可能會解釋成 “建筑施工貸款利率 ”或 “美金貸款利率 ”等等當(dāng)時比較低的貸款利率。 并注意在該條最后的空行中約定清楚支付利息的起息日和補上一句 “買受人的實際經(jīng)濟損失超過出賣人支付的利息時，實際經(jīng)濟損失與利息的差額部分由出賣人據(jù)實賠償。 ” 15. 房屋交接 您的責(zé)任是什么？ 房屋交付是買房過程中最后一個環(huán)節(jié)，也是極易出現(xiàn)問題產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)。購房人要避免在房屋交付時出現(xiàn)麻煩、房地產(chǎn)商或物業(yè)公司侵害自己的合法權(quán)益，特別要注意明確房屋交接時雙方的責(zé)任。 合同第十一條是講房屋的交接，它和合同第八條即有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商 “交 ”的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件主 要為合同第八條中約定的《竣工驗收備案表》和《面積實測技術(shù)報告書》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，購房人有權(quán)拒絕 “接 ”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購房人原因影響交付的處理方法。 由于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產(chǎn)商自己印制，如果房地產(chǎn)商的頭腦沒有毛病的話，應(yīng)該不會因為遲印或不印 “兩書 ”而影響交房，合同第十一條的實際意義是在對購房人的責(zé)任進行約定。因此