【導(dǎo)讀】重慶晟唐物業(yè)管理有限公司為了在激烈的市場競爭中立足重慶，該同志有十一年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾獲得重慶市房管局物。管科有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度評價(jià)和獲得“重慶市優(yōu)秀物業(yè)員”稱號。他深悉物業(yè)管理法律、法規(guī)；有獨(dú)立組建、管理、經(jīng)營物業(yè)公。置各類突發(fā)事件及糾紛，愛崗敬業(yè)。所管樓盤有多層、高層、高檔別。墅、寫字樓等，總面積達(dá)300多萬平米，均獲得市優(yōu)、省優(yōu)稱號；持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)有多年經(jīng)營和操作經(jīng)驗(yàn)的有志青年共同創(chuàng)建。家專業(yè)從事物業(yè)管理、具備三級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)資格。資本50萬元，現(xiàn)有員工近50人。公司目標(biāo)是成為重慶市最具活力。公司穩(wěn)步發(fā)展，聲譽(yù)日隆。良管理與服務(wù)品質(zhì)的培育。形成一套獨(dú)特的、適合本地區(qū)的、科學(xué)。一項(xiàng)管理和服務(wù)工作的落實(shí)與推進(jìn)。本公司現(xiàn)為重慶市沙坪壩區(qū)物業(yè)管理協(xié)會會員單位。圖”并嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)政策及法規(guī)。在對業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。

　　

【正文】 4 斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段的工作重點(diǎn)。 ③ 緩長階段的管理。種后 6— 10 年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。 綠籬的養(yǎng)護(hù)管理 綠籬的養(yǎng)護(hù)管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長， 修剪成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 29 頁 共 35 頁 綠化樹木的管理 綠化樹木主要的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達(dá)到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等 。 花卉的管理 鮮花為小區(qū)的業(yè)主帶來幸?？鞓?，這實(shí)現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學(xué)搭配不同品種種植外，管理好是關(guān)鍵。 十、基礎(chǔ)管理措施 （一）入住管理 手冊、告知等公眾制度： ①根據(jù)小區(qū)的實(shí)際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務(wù)指南）（消防安全責(zé)任書）（入住通知書）； ②提 前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入??； ③印刷種類所用的表格，設(shè)計(jì)辦理人入住手續(xù)流程圖。 ④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜； ⑤發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗(yàn)收； ⑥制寧各項(xiàng)管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主； 外來人員、車輛的管理： ①對外來人員采用“來記登記”制度； ②小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時(shí)聯(lián)系來主，確認(rèn)來人的正確意向；③巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來訪人員； ④對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查和監(jiān)控； ⑤發(fā)現(xiàn)可疑人 員 應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控； ⑥來車輛發(fā)放臨時(shí)停車卡，出入賃卡； 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 30 頁 共 35 頁 ⑦外業(yè)車輛進(jìn)入時(shí)， 對車輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無危險(xiǎn)物品和危險(xiǎn)人員；⑧巡邏保安對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對車上的人員進(jìn)行監(jiān)控。 （ 二 ）檔案管理 建立檔案管理制度 根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房管理制度＞＜檔案移交驗(yàn)收制度＞ 確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運(yùn)作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。 ① 建筑物檔案 A、建筑物原始檔案 包括竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如 下：產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 （ 1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 （ 2）技術(shù)資料。包括：竣工圖 — 總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)算決算分項(xiàng)單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖。 （ 3）竣工驗(yàn)收證明書。包括：基建工程竣工驗(yàn)收書、建筑消防驗(yàn)收合格證、電信局電話工程竣工驗(yàn)收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi) 生潔重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 31 頁 共 35 頁 具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。 （ 4）房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計(jì)算書。 （ 5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費(fèi)合同書、變壓器報(bào)停申請表、用水申請審批表、月供水計(jì)劃報(bào)告單。 B、建筑物維護(hù)、改造檔案 建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料： （ 1）維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件 （ 2）維護(hù)改造工程施工許可證 （ 3）維護(hù)改造方案 （ 4）維護(hù)改造工程合同 （ 5）維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件 （ 6）維護(hù)改造工程驗(yàn)收說明書 （ 7）維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表 （ 8）各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書 （ 9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）（ 10）維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖 C、用戶裝修、改造工程檔案 用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下： 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 32 頁 共 35 頁 （ 1）裝修、改造申請表及審查意見 （ 2）裝修設(shè)計(jì)圖 （ 3）裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料 （ 4）完工后的驗(yàn)收意見 ②管理工作檔案 管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為： （ 1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等； （ 2）制訂的各種管理規(guī)定、公約； （ 3）公司 ISO 體系文件 （ 4）財(cái)務(wù)資料 （ 5）工作計(jì)劃、方針、目標(biāo)記錄 （ 6）各項(xiàng)管理工作日志 （ 7）糾正和預(yù)防措施方案 （ 8）質(zhì)量 /環(huán)境 /安全控制記錄 （ 9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄 （ 10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回 訪登記表 （ 11）投訴及投訴處理記錄 （ 12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄。 檔案的管理 （ 1）檔案的分類、編目及著錄 （ 2）檔案的整理裝訂 （ 3）檔案的電腦化管理 管理?xiàng)l件： 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 33 頁 共 35 頁 （ 1）庫內(nèi)溫度不超過 20 攝氏度，濕度不超過 5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴(yán)禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。 （ 2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。 （ 3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。 （三）現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備管理手段 我公司在物業(yè)管理過程中采用微機(jī)管理方 式，主要應(yīng)用于資料、檔案管理；日常文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；局域網(wǎng)服務(wù)；電子文檔處理；近期我公司還將在各管理點(diǎn)中采用物業(yè)管理軟件，更好的處理日常物業(yè)管理服務(wù)，也將更好的服務(wù)業(yè)主。運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù) —— 智能化系統(tǒng)對小區(qū)進(jìn)行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。智能化系統(tǒng)的引進(jìn)，不僅大大改善了以往的管理技術(shù)，提高了工作效率，而且加深了管理力度，擴(kuò)大了服務(wù)范圍，為住戶營造一個(gè)安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 智能化系統(tǒng)管理維護(hù)的宗旨，就是在為住戶提供一個(gè)安全優(yōu)美舒適的環(huán)境，讓住戶享受一個(gè)豐富多 彩的空間。因此，精心維護(hù)智能化系統(tǒng)各個(gè)部分的運(yùn)行，保持其高效而又有序的動作狀態(tài)，將充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的集成功能，為住戶提供盡善盡美的服務(wù)。 （四）財(cái)務(wù)管理制度 財(cái)務(wù)工作制度 會計(jì)制度 有償服務(wù)收費(fèi)制度 收費(fèi)管理職責(zé) 物業(yè)管理費(fèi)用報(bào)價(jià)及依據(jù)本報(bào)價(jià)用成本法進(jìn)行測算，并和本小區(qū)周邊同檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格比較調(diào)整后獲得。 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 34 頁 共 35 頁 物業(yè)管理費(fèi)用計(jì)算依據(jù) ＜物業(yè)管理?xiàng)l例＞＜遵義 物業(yè)管理規(guī)定＞ 物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 （ 1）、本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)： 安置房：每平方米費(fèi) 元 /月㎡； 商品住房：每平方米 元 /月㎡； 商業(yè)用房：每平方米 元 /月㎡ ； 車庫： 元 /月個(gè)。 （ 2）、費(fèi)用構(gòu)成 管理、 服務(wù)人員的工次和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 公共設(shè)施，設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)； 辦公費(fèi) ； 清潔費(fèi) 保安費(fèi) 低值易耗費(fèi) ； 物業(yè)管理單位資產(chǎn)折舊費(fèi) ； 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) ； 法定稅金 我公司將建立收支公開財(cái)務(wù)監(jiān)督、年度帳務(wù)審核制度，我公司所有財(cái)務(wù)將采用公開制，即每季度經(jīng)業(yè)主委員會審核以張?zhí)叫麄鳈诘男问较蛉w業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。并分列常規(guī)性、委托性及特約服務(wù)內(nèi)容，便發(fā)服務(wù)措施明確，列明有償服務(wù)項(xiàng) 目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 承諾目標(biāo) （一）、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為 98%； （二）、房屋零修、急修及時(shí)率為 98%； （三）、維修工程質(zhì)量合格率為 100% 重慶晟唐物業(yè)管理有限公司 陽光花園管理方案 第 35 頁 共 35 頁 （四）、綠化完好率為 98%； （五）、保潔率為 100%； （六）、道路完好率為 98%； （七）、住戶投拆處理率為 100% （八）、管理費(fèi)收取率為 98%； （九） 、晟唐 物業(yè)管理滿意率為 95%； （十）、消防火災(zāi)發(fā)生率為 0%； （十一）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。 除上述承諾外，我們公司還將鄭重承諾； 兩 年內(nèi)達(dá)到 區(qū) 級優(yōu)秀小區(qū)， 三 年內(nèi)達(dá)到 市 級優(yōu)秀示范小區(qū)。 重慶晟唐 物業(yè)管理有限公司 二〇〇 八 年 五 月 八 日