【正文】 融工具更是幾乎處于空白狀態(tài)。由于沒有專門設計的針對房地產業(yè)的金融工具，開發(fā)商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發(fā)揮作用，影響了我國金融業(yè)對房地產業(yè)的服務水平，限制了房地產業(yè)自身抵御風險的能力，也使房地產業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步拉大。（四）債券融資比例較低債券融資是指上市公司發(fā)行可轉債和公司債，非上市公司通過發(fā)行企業(yè)債籌集資金。由于房地產債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時具有一定的流動性，所以房地產債券融資有一定的優(yōu)勢。但是國家對房地產發(fā)行債券控制得很嚴格，只有上市公司和國有獨資公司等設立的公司才能發(fā)行債券，多數非上市公司不具備發(fā)行條件，而且債券市場本身發(fā)育就不成熟，市場規(guī)模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產債券的發(fā)行，導致債券融資在開發(fā)資金來源中所占的比例一直很低。三、融資出現問題的原因（一）經濟原因近年來，房地產業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展，泡沫經濟也逐漸顯現，美國的次貸危機也給中國的經濟敲響了警鐘。為了避免房地產泡沫經濟破裂帶來的金融危機，我國從2010年以來連續(xù)出臺了多項調控政策，諸如停止流動資金貸款，提高資本金比例，嚴格審批房地產項目貸款條件，限制了銀行對房地產的信貸支持。由于政策的持續(xù)打壓，導致房地產行業(yè)的資金鏈捉襟見肘。宏觀調控政策仍將持續(xù)，面對力度不斷加大的調控政策，房地產企業(yè)迫切需要尋求多元化的融資道路。（二）行業(yè)原因一直以來，房地產與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產最基本、最主要的資金來源。這些房地產特有的特點，促成了房地產企業(yè)的融資困境。（1）房地產開發(fā)企業(yè)普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產市場長期處在賣方市場，開發(fā)商通過預售提前回籠大部分資金，同時通過工程墊款延遲支付資金，因此開發(fā)過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業(yè)基本上就高枕無憂了，對后續(xù)的融資需求不強，對融資渠道的危機意識不強。因此銀行信貸政策一收緊，開發(fā)商的日子就很難過。（2）房地產企業(yè)的融資結構不合理。房地產企業(yè)的資金來源主要有：自有資金，開發(fā)貸款及其他資金。自有資金是開發(fā)商的資本金，開發(fā)貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預售款及施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發(fā)貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業(yè)的工程墊款也大多是銀行提供的流動資金貸款，因此開發(fā)商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結構是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業(yè)利用銀行信貸杠桿進行高負債經營，這在增加企業(yè)財務風險的同時也加劇了企業(yè)的違約風險，同時市場過熱存在投資投機的風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押的房地產價值將大幅度貶值，開發(fā)商的違約成本將轉嫁給銀行承擔。（3）市場發(fā)展現狀和房地產行業(yè)規(guī)則之間的差距，也是產生融資困境的原因之一。銀行業(yè)對房地產項目貸款的要求是企業(yè)自有資金達到總投資額的35%，同時還必須具備土地、規(guī)劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發(fā)商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發(fā)商的實際門檻已經提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發(fā)商的自有資金必須要達到50%才能夠進入這個行業(yè)，行業(yè)政策與市場現狀的差距，直接增加了開發(fā)商的融資數額和融資難度。四、解決融資問題的建議（一）積極發(fā)展房地產信托基金房地產信托基金是由特定發(fā)起人發(fā)起，通過發(fā)行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業(yè)的房地產投資機構運作，基金主要投資房地產及相關產業(yè)，并將收益對投資者進行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產業(yè)屬于股權投資，是對銀行資金不足部分的補充，不增加企業(yè)的財務風險，拓寬了企業(yè)的融資渠道，因此應大力推廣發(fā)展。（二）加快開發(fā)房地產金融產品隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，房地產對新的金融產品的需求也越來越渴望。因此，為了實現融資渠道的多元化，就必須抓緊開發(fā)房地產業(yè)的金融產品，形成穩(wěn)定的金融產品供應體系，滿足企業(yè)日益增長的融資需求。（三）推動企業(yè)進行股票融資股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規(guī)模大，時間短的特點。通過上市，企業(yè)可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本，使企業(yè)規(guī)模迅速擴張。房地產業(yè)應采取一系列措施促成企業(yè)直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達到企業(yè)快速發(fā)展的目標。（四）完善債券市場，推動債券融資進入正常渠道房地產項目開發(fā)周期長，投資金額大，發(fā)行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模很小的現狀，為了使債券融資成為房地產企業(yè)主要的融資渠道之一，國家就應該出臺鼓勵企業(yè)發(fā)行債券的政策和相應的措施，吸收社會閑余資金投資房地產。具體可以采取擴大債券發(fā)行主體、推行房地產債券利率市場化、健全房地產企業(yè)債券信用評級體系，發(fā)展和培育房地產債券的市場體系，增加相應的避險工具等。五、總結總之，房地產業(yè)的競爭已經進入資本競爭的時代，房地產融資已成為房地產開發(fā)企業(yè)生死存亡的關鍵。目前房地產面臨的大環(huán)境是銀行信貸緊縮，針對房地產業(yè)目前的融資現狀及所處的困境，房地產企業(yè)迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時，國家也應進一步完善相關的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，促進房地產企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。參考文獻：[1]（13）.[2]（3）.[3]（7）.[4]（1）.作者:來源： 《新財經上半月》2013年第08期第五篇：中美房地產企業(yè)融資問題比較分析中美房地產企業(yè)融資問題比較分析[日期：20100426] 來源：貴州財經學院作者：劉海麗 周明現代商業(yè)網 摘要：由于美國完善的房地產金融體系，房地產企業(yè)融資非常便利，其證券融資模式尤為盛行。我國現有的市場條件和金融體系決定了房地產企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。關鍵詞：房地產企業(yè)、房地產融資、融資渠道一、中美房地產企業(yè)融資概況以買方需求旺盛為主導的美國房地產市場和發(fā)達的資本市場為房地產企業(yè)的發(fā)展壯大營造了良好的發(fā)展空間，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機構和私人機構的支持，政策支持方和資金提供方對這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動，各得其利。通過上市、REITs、債券、信用公司等融資的手段占據重要地位，同時次級抵押貸款公司、投資銀行、保險公司等金融機構為房地產企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產市場流通，同時風險卻得到了有效轉移和分散化，房地產企業(yè)在次貸危機中似乎并未受多大損失。我國的房地產市場經歷了10多年的繁榮期，房地產行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加。政府出臺了針對房地產業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產融資需求未受到實質性的影響。融資渠道主要有：國內商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產投資信托基金（REITs）、海外上市融資等[1]。其中，國內銀行貸款所占比重相對較大，一項研究表明，直接或間接通過銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產企業(yè)資金來源的60%70%，有的甚至高達90%以上。目前我國涉及房地產開發(fā)領域的企業(yè)高達5萬多家，但是境內上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高。通過信托、債券、利用外資等其他方式融資所占比重較小。二、中美房地產企業(yè)融資效率比較美國的金融市場發(fā)達，金融體系較為完善，為房地產行業(yè)和項目融資提供了便利。資本市場發(fā)達，市場競爭程度較高，融資快捷方便，房地產融資的成本相對較低。而我國處于市場經濟的初期，通過銀行借貸的手續(xù)較為復雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過資本市場融資的數目極其有限，房地產企業(yè)不得不轉向其他高利率的融資途徑。但必須認識到，當前以證券化融資為主的美國模式在我國是無法實現的，我國現有的市場環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產融資模式只能以銀行為主導。銀行主導型融資模式與資本市場主導型融資模式是互補關系而非替代關系[2]，在融資過程中，房地產企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結合，并確立適當的融資比例以實現高效率的融資。三、結論與啟示（一）美國房地產融資的優(yōu)勢美國完善的房地產金融體系和發(fā)達的資本市場為美國房地產企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產市場的火爆為房地產企業(yè)融資起到了激勵作用。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式，美國的融資渠道比國內廣闊，融資工具比國內豐富，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國房地產融資的優(yōu)勢所在，也是我國房地產企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方。二）美國模式不是完美的以資本市場為主導的融資模式，并不是萬能的。正如美國的房地產融資得益于房地產市場的成熟和金融市場的發(fā)達，同時它也影響著這兩個市場的銜接關系。值得一提的是，不少房地產公司涉足了抵押貸款業(yè)務促使居民買房以增加其銷售量，也增加了其自有資金量。當市場泡沫破滅，大量購房者已經無力按時歸還貸款之時，房地產開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經將這些貸款業(yè)務直接或間接賣給了華爾街。潛在的風險和損失在金融市場中顯露，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產品的購買方。反過來，房地產市場和金融市場任何一個出現問題，使得房地產金融融資體系出現漏洞，那么融資必將受到影響。次貸危機之后，美國房地產業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產市場和資本市場之間的資金鏈條出現斷裂，房地產融資同樣陷入困境。（三）我國房地產融資存在的問題我國房地產金融市場融資體系不完善，房地產金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產企業(yè)主要依賴于銀行信貸。近年來，我國商業(yè)銀行采取了謹慎的措施，貸款審批程序較為復雜，房地產貸款多以中、短期為主，遠不能滿足房地產開發(fā)的需求。受全球經濟下滑、國內房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對銀行來說當然可以有效控制風險，但是資金緊缺現象開始困擾眾多的房地產商，降價銷售成為一種無奈。對于上市的優(yōu)勢房地產企業(yè)來說，上市融資是其重要的融資渠道，融資的數目是非?？捎^的，但是上市融資對于絕大多數企業(yè)來說門檻太高。（四）我國房地產融資的路徑選擇應該說，我國房地產企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國現有的條件下，利用證券市場融資與銀行融資相結合的混合融資模式是必然選擇。長期看，采用REITs融資是國內房地產企業(yè)融資的必然選擇。REITs能夠快速匯集眾多的閑散資金，投放到房地產項目上；分散化投資，安全有效。REITs融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當前，REITs已經在我國興起，并且有良好的發(fā)展勢頭，政府要繼續(xù)推進信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為REITs在我國的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。通過借殼上市、私募基金等方式融資應該是房地產企業(yè)的一大出路。加大與機構投資者的合作，充分利用機構投資者能夠有效籌集資金、資金實力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢，與機構投資者建立長期穩(wěn)定的伙伴關系，挖掘通暢的融資渠道。參考文獻．房地產開發(fā)與經營．中國人民大學出版社，2007：234．中美房地產融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期