門店選址策略-資料下載頁
2025-07-30 02:13本頁面
【導讀】大地區(qū)中心大交通系統(tǒng)可到達，大于前者。副都心型大交通系統(tǒng)集結地，向周圍輻射，換乘方便也稱都市部分商圈。都心型包括都市四周，人潮及交通來自于四面八方。也稱都市全區(qū)域商圈。商業(yè)區(qū)商業(yè)聚積的地方？？引客效應（向心力）;相對距離（輻射力）;外在競爭（離心力）;自然障礙（偏心度）;住戶數(shù)、人口數(shù)、年齡層；收入水準、消費習性；此地有無開發(fā)計劃；此地之住宅建設狀況；未來捷運發(fā)展情況；主要車站之出入人潮；大眾運輸工具之線路分析；交通運輸系統(tǒng)之載運量；地區(qū)業(yè)種與業(yè)態(tài)經(jīng)營實況；同業(yè)競爭關系與異業(yè)互補程度；各項都會機能分布；白天人潮與晚間人潮差異狀況；實施之抽樣調(diào)查；民間之次級團體；車的動線與數(shù)量：在15分鐘內(nèi)有50輛以上車通行；占之比例，其中停車空間為重要之考量。各類立地因素有關資料的收集；主要線索為居住者、交通、吸引力條件；共9家對手，三角標示；實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會；
【正文】 毛利＝營業(yè)收入－銷貨成本 損益平衡點的計算方法如下： 損益平衡點銷售額 = 固定費用／（１ —變動成本／營業(yè)額） 經(jīng)營安全率計算方法： 經(jīng)營安全率 =（ 1— 損益平衡點銷售額 ） 100% 預期銷售額 30%以上為優(yōu)秀網(wǎng)點； 20%～ 30%為優(yōu)良網(wǎng)點； 10%～ 20%為一般網(wǎng)點； 10%以下為不良網(wǎng)點。 四、商圈調(diào)查方法介紹 雷利零售引力法則 Ａ市＝４０萬人 Ｂ市＝１０萬人 Ｃ市 Ba是 A都市從中間地 C都市吸引來的零售銷售額 Bb是 B都市從中間地 C都市吸引來的零售銷售額 Pa是 A都市人口， Pb是 B都市人口， Da是 A都市與 C都市之間的距離 Db是 B都市與 C市之間的距離 N=1， n=2。 （ Ba/Bb） =（ Pa/Pb） N （ Db/Da） n＝４：９ １０公里 ３０公里 Ａ市的商圈分界點＝（３０＋１０）＊９／１３＝２７．６公里 凱恩吸引力法則 通過比較兩個都市間： 人口比； 到第三地的時間比； 營業(yè)廳面積比； 來決定兩都市間的商圈分界線。 科亨 阿普波姆法則 創(chuàng)新性在于兩點： 一是把兩地的銷售場地面積作為影響因素之一 ,舍棄了人口方面的影響因素 。 二是將兩地間距離換算為小汽車行使時間 ,更符合現(xiàn)代社會的特點。公式為： 商圈吸引力＝ f(銷售面積／時間距離＊空間距離 ) 式中： ——a地到商圈分界點的時間距離（小汽車行駛時間）； ——兩地之間的距離（小汽車行駛時間）； ——a地的銷售面積； ——b地的銷售面積。 哈夫概率法則 最大特點是更接近于實際，他將過去以都市為單位的商圈理論具體到以商店街、百貨店、超級市場為單位，綜合考慮人口、距離、零售面積規(guī)模等多種因素，將各個商圈地帶間的引力強弱、購物比率發(fā)展成為概率模型的理論。 其內(nèi)容是：“在整個商業(yè)聚集區(qū)集中于一地的場合，居民利用哪一個商業(yè)聚集區(qū)的概率，系由商業(yè)聚集區(qū)的規(guī)模和居民到商業(yè)聚集區(qū)的距離決定的。其公式為： ？ 式中： ——居住在 i地區(qū)消費者至 j商店街購物的概率； ——全部零售店鋪的總數(shù)； ——j商店街的賣場面積； ——居住在 i地區(qū)消費者至 j商店街購物所需的時間； ——購物途中障礙指數(shù)，憑經(jīng)驗推出。 選址案例 在美國，一家超級市場的投資要超過 25萬美元，年銷售額超過 500萬美元，利潤在 ～ 10萬美元之間。如果店址選擇不當，不僅無利可圖，巨額投資也會付諸東流?？肆_格公司在開店時不是片面追求開店數(shù)量而是追求成功率和效益，科學地進行店址分析，以減少不必要的失誤。具體的方法措施有： 地區(qū)辦公室提出建店設想。克羅格公司在一定的區(qū)域內(nèi)設有一個地區(qū)辦公室，該辦公室負責本區(qū)內(nèi)的商店規(guī)劃，并向公司總部的綜合辦公室提出詳細規(guī)劃資料。 綜合辦公司進行審核評價。該辦公室設有地點研究部和租約訓，各地區(qū)改建或擴建店鋪的規(guī)劃匯總到研究部。地點研究部由一名經(jīng)濟地理學家和兩名助手組成，專門負責論證規(guī)劃的可行性。租約部有租約談判、租約程序方面提供建議。如果租金價格、租約期限等方面不令人滿意，他們將反對新建店鋪的選址規(guī)劃。 各部門協(xié)商批準規(guī)劃。地點研究部和租約部按每人一票原則表決。要經(jīng)過綜合辦公室下設的不動產(chǎn)部經(jīng)理和地區(qū)經(jīng)理雙重同意，才可立項。 地點研究部主要負責店址的綜合評價。畫出詳細的消費者分布圖，評估市場潛力的大小?？肆_格公司的專家認為，如果一個沒有規(guī)劃過的城市商業(yè)區(qū)，建立一個面積為 1400平方米的超級市場，可獲得從中心向外 ～ 55%～ 70%的銷售額。同時，地點研究部必須對競爭對手作詳細研究。如果競爭對手的超級市場在某一地區(qū)實現(xiàn)了 75%～ 80%的市場占有率，打進這一地區(qū)是相當困難的，可以考慮方棄此地區(qū)而重新選擇。 地點研究部依照超市店鋪選擇規(guī)律對規(guī)劃進行評估并對所選店址進行投資回報率分析。他們奉行的標準是：對于人口為 5000～ 10000人的小城填，超級市場必須提供這個城鎮(zhèn)食物銷售量的 25%～ 30%，相應地建立面積為 900～ 1400平方米的超市才會有利可圖。對于人口為 4萬人的地區(qū)，一般可設 6～ 7家超級市場。在大多數(shù)情況下，低于 4萬人的城區(qū)僅開一家超級市場。
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