【正文】 行政規(guī)定明確應當拍賣掛牌出讓的其他情形。19條律師代理申請人參加、拍賣、掛牌申請階段的工作、國土資源行政主部門在、拍賣或者掛牌出讓建立用地中要求具備的申請資格。、土地性質、使用年限、權屬、用處、規(guī)劃條件及周邊環(huán)境等。提出申請時應當按照要求的時間和方式提交相關的申請人資質證明和申請。符合以下條件之一的申請無效：(1)申請人不具備競買資格的；(2)未按規(guī)定繳納保證金的；(3)申請不齊全或不符合規(guī)定的；(4)委托別人代理但委托不齊全或不符合規(guī)定的；(5)法律、法規(guī)或者、拍賣、掛牌規(guī)定的其他情形。20條律師代理委托人參加活動施行階段的工作。律師應當代理委托人按照出讓規(guī)定的時間、地點參加開標活動在開標活動中要注意檢查標箱的封情況標箱應當眾檢查封情況后當眾開啟。標箱開啟后律師應當聽取主持人宣讀人名稱、價格和的其他主要內(nèi)容對主要內(nèi)容應當書面記錄。監(jiān)視評標的主要工作內(nèi)容包括評標人選是否符合規(guī)定；評標是否在的情況下進展；評標結果和宣讀的人名稱、價格和的其他主要內(nèi)容是否一致等。?中標書?。中標書發(fā)出后人改變中標結果的或者中標人放棄中標工程的均應依法承當相應的法律責任。21條律師代理委托人參加拍賣出讓建立用地使用權活動的施行階段的工作。、地點參加拍賣活動。?成交確認書?。22條律師代理委托人參加掛牌活動施行階段的工作。符合以下情形之一的報價無效：(1)報價單未在掛牌限內(nèi)收到的；(2)不按規(guī)定填寫報價單的；(3)報價單填寫人與競買申請不符的；(4)報價不符合報價規(guī)那么的；(5)報價不符合掛牌規(guī)定的其他情形的。對于未被確認的報價應當查明原因予以更改或補充以便得到確認。?成交確認書?的簽訂及其效力掛牌人改變掛牌結果的或者買受人不按規(guī)定簽訂?國有建立用地使用權出讓合同?、放棄競得宗地的應當承當法律責任。23條拍賣掛牌施行后的律師代理工作、國土資源行政主部門簽訂?國有建立用地使用權出讓合同?。、領取?建立用地批準書?。24條律師應提醒委托人符合以下情形的國土資源行政主部門可以解除出讓合同：。；土地閑置滿兩年未開工建立的國土資源行政主部門有權無償收回建立用地使用權。、利用土地的國土資源行政主部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建立用地使用權的處分。25條律師應提醒委托人建立用地使用權可能被提早收回律師應當告知委托人在建立用地使用權間屆滿前因公共利益的需要出讓人可以按照法律規(guī)定的權限和程序提早收回建立用地使用權。出讓人提早收回建立用地使用權的應當退還相應的出讓金并對建立用地使用權人的房屋及其他不動產(chǎn)依法給予拆遷補償維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的還應當保障建立用地使用權人的居住條件。26條建立用地使用權滿的處理律師應當告知委托人住宅建立用地使用權間屆滿的自動續(xù)。非住宅建立用地使用權間屆滿后的續(xù)按照法律規(guī)定。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬出讓人和受讓人有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。第五章律師國有土地租賃業(yè)務操作指弓國有土地租賃是指將國有土地出租給使用者使用由使用者與、級以上人民國土資源行政主部門簽訂一定限的土地租賃合同并支付租金的行為。國有土地租賃屬于一級土地是國有土地有償使用的一種形式是建立用地使用權出讓方式的補充。28條律師應當告知委托人申請國有土地租賃行為的性質律師在指導、代理委托人申請租賃國有土地時應當告知使用權獲得是一個行政答應的申請過程。由委托人向、人民國土資源行政主部門提出租賃申請經(jīng)其審批獲得租賃國有土地使用權。29條律師應當告知委托人國有土地租賃適用于以下情形：、場地出租、企業(yè)改制或改變土地用處后依法應當有償使用的。30條律師應當告知委托人國有土地租賃不適用于以下情形：。31條律師應當告知委托人獲得國有土地租賃使用權的方式有以下幾種：(1)；(2)拍賣；(3)協(xié)議。律師要提醒委托人采用雙方協(xié)議方式出租國有土地使用權的租金不得低于出租底價和按規(guī)定的最低地價折算的最低租金。協(xié)議出租結果要報上級國土資源行政主部門備案并向社會公開披露承受上級國土資源行政主部門和社會的監(jiān)視。32條律師應當告知委托人為新建工程申請國有土地租賃需要符合以下條件：(1)通過建立工程用地預審落實預審；(2)獲得方案行政主部門立項批文；(3)獲得規(guī)劃行政主部門用地及建立規(guī)模的規(guī)劃批準；(4)獲得土地權屬或土地權屬來源且土地權屬明晰、無爭議；(5)具備申請國有土地租賃的其他條件。33條律師應告知委托人為新建工程申請國有土地租賃應當提交以下申請材料：。(年租金)評估。、規(guī)劃書及釘樁成果單、建立用地規(guī)劃答應證。、與權屬的協(xié)議的復印件及權屬同意申請人土地使用權租賃的證明(近的出具原件)。其中申請租賃的建筑物有兩種以上用處或地下含經(jīng)營性用處的提供各類用處的部位分布表及附圖。：(1)假設不按規(guī)劃確定的用地范圍整體租賃手續(xù)的需要提供本次申請租賃土地的面積說明。如為共用宗地分攤的提供租賃用地分攤說明；如為分塊租賃的提供本次擬租賃土地的樁點及測繪面積。(2)合作建立工程須提交合作建立各方的協(xié)議書及除申請人外的其他各方同意由申請人土地租賃的證明。(3)如申請人為中外合資、合作或外商獨資企業(yè)需提供有權對中外合資、合作或外商獨資企業(yè)核發(fā)的外商企業(yè)批準證書及合作、合資企業(yè)合同、章程的。34條律師應當告知委托人為現(xiàn)狀工程申請國有土地租賃應當符合以下條件：(1)已獲得房屋所有權證；(2)獲得國有土地權屬或土地權屬來源且權屬明晰、無爭議；(3)具備申請國有土地租賃的其他條件。35條律師應告知委托人為現(xiàn)狀工程申請國有土地租賃應當提交以下申請材料：(1)申請人的營業(yè)執(zhí)照復印件；(2)國有土地使用權租賃申請表；(3)土地(年租金)評估(原件)；(4)國有土地使用證或土地權屬行政主部門出具的權屬證明；(5)房屋所有權證：(6)租賃合同及其附圖；(7)現(xiàn)有建筑物及面積用處及附圖；(8)特殊情況下的申請材料：假如不按國有土地使用證的用地范圍整體租賃手續(xù)的需要提供本次申請租賃土地的面積說明。如為共用宗地分攤的提供租賃用地分攤說明；如為分塊租賃的提供本次擬租賃土地的樁點及測繪面積。36條律師應當告知委托人?國有土地租賃合同?的相關要求136l租賃限。租賃限6個月以上的承租人應當和、國土資源行政主部門簽訂書面的租賃合同。短租賃一般不超過5年長租賃最長不得超過20年滿可以續(xù)訂。1362租賃合同的主要內(nèi)容。租賃合同的主要內(nèi)容包括租賃雙方當事人的根本情況；租賃宗地的位置和空間范圍；租賃年限；租金、支付限及方式；租賃宗地的性質及用處；租賃宗地政配套設施建立的責任、費用及租屆滿時的處置方式；租賃宗地現(xiàn)有建筑物、構筑物及其他附著物的處置方式；租賃宗地待建建筑物、構筑物及其他附著物在租屆滿時的處置；違約責任；爭議的解決方式以及當事人的其他權利和義務等。37條律師代理委托人提交申請材料除內(nèi)容符合以上規(guī)定外形式應當符合以下：(1)提交的材料齊全、符合法定形式；(2)原件應使用A4紙打印復印件統(tǒng)一使用A4紙圖紙可用A4紙或A3紙縮印但必須明晰；(3)全部復印件均應加蓋申請人公章。38條律師可代為領取受理申請律師代理委托人向國土資源行政主部門提交申請后當場或者5日內(nèi)領取?行政答應申請受理書?或?行政答應申請不予受理書?或?行政答應申請補正材料告知書?。39條律師可代為及時更正或補充申請材料在租賃審批過程中律師應當及時和國土資源行政主部門保持聯(lián)絡理解審批的進程并根據(jù)行政的要求及時更正、補充提供相關的材料。40條律師在審批結果確定后的工作?不予行政答應書?并告知當事人可以按照?行政答應法?的規(guī)定予以提起行政復議或者行政訴訟。?行政答應書?并代理委托人簽署?國有土地使用權租賃合同?。41條律師可為委托人履行合同提供協(xié)助律師在委托人履行合同過程中應當及時跟蹤遇到問題及時和、國土資源行政主部門溝通協(xié)商解決。無法協(xié)商的通過行政復議、行政訴訟或者民事訴訟的途徑解決。第六章律師建立用地使用權出讓合同糾紛業(yè)務操作指引42條律師建立用地使用權出讓合同糾紛業(yè)務的種類?國有建立用地使用權出讓合同?的簽訂和履行過程中律師可以承受建立用地使用權人(建立用地使用權申請人)的委托代理其處理相關的糾紛也可以承受、人民及國土資源行政主部門(出讓人)的委托代理其主持相關糾紛的調(diào)解或者參加相關糾紛的調(diào)解或者訴訟。訴訟一般包括民事訴訟和行政訴訟兩種。43條律師國有建立用地使用權出讓合同糾紛的根本原那么。、及地方各級人民等政策性規(guī)定。44條律師應當對?國有建立用地使用權出讓合同?有關糾紛的性質作出認定?國有建立用地使用權出讓合同?的性質在法學理中尚存在爭議。從理看不是所有的糾紛都作為民事或者行政糾紛處理。糾紛發(fā)生后律師應當區(qū)分詳細爭議的不同性質分別根據(jù)民事或者行政程序法律的規(guī)定處理。45條律師應向委托人理解糾紛的詳細情況并搜集相關的證據(jù)律師承受委托后應當理解糾紛的詳細情況搜集相關的證據(jù)根據(jù)法律法規(guī)和政策結合詳細情況提出解決糾紛的不同法律方案供委托人自己決策。律師理解、調(diào)查的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：(1)糾紛產(chǎn)生的階段。查清糾紛產(chǎn)生在合同的簽訂過程中還是履行過程中。(2)國有建立用地使用權出讓合同是否已經(jīng)簽訂。(3)國有建立用地使用權出讓合同項下的宗地是否屬于國有建立用地是否獲得規(guī)劃答應。(4)國有建立用地使用權出讓合同出讓金的繳納情況。(5)其他和出讓合同親相關的事項。46條?國有建立用地使用權出讓合同?中民事性質的糾紛事項民事訴訟主要包括以下幾個方面的爭議：(1)在、拍賣或者掛牌過程生的爭議；(2)因?國有建立用地使用權出讓合同?是否成立和是否有效而發(fā)生的爭議；(3)因出讓人沒有按時交付土地或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產(chǎn)生的糾紛；(4)因受讓人超過合同約定的限6個月仍然沒有繳納土地出讓金或違背合同約定的條件利用土地或違背法律法規(guī)的其他強迫性規(guī)定致使出讓人行使合同解除權引起的爭議；(5)因合同解除后合同一方或者雙方?jīng)]有及時退還已經(jīng)繳納的土地出讓金或者承當合同責任的；(6)其他應當根據(jù)民事法律處理的事項。47條?國有建立用地使用權出讓合同?中行政性質的糾紛事項行政性質的糾紛事項主要是指、人民及國土資源行政主部門根據(jù)行政法律、法規(guī)作出行政處理或行政處分的事項。建立用地使用權人對此不服的應當根據(jù)?行政復議法?或?行政訴訟法?的規(guī)定提起行政復議或者行政訴訟。48條律師應當審查委托人是否簽訂了書面的?國有建立用地使用權出讓合同??城房地產(chǎn)理法?(以下簡稱?城房地產(chǎn)理法?)5條的規(guī)定?國有建立用地使用權出讓合同?應當采用書面合同形式。根據(jù)?合同法?第32條的規(guī)定?國有建立用地使用權出讓合同?自雙方當事人簽字或者蓋章時成立。：根據(jù)?合同法?第37條的規(guī)定?國有建立用地使用權出讓合同?在簽字或者蓋章以前一方已經(jīng)履行了主要義務、對方已經(jīng)承受的合同成立。49條律師應當審查?國有建立用地使用權出讓合同?的主體是否適格、人民國土資源行政主部門。其他主體作為出讓人簽訂的?建立用地使用權出讓合同?無效。但是在2005年8月1日之前開發(fā)區(qū)理會作為出讓方簽訂的?國有土地使用權出讓合同?在起訴前經(jīng)有權、人民國土資源行政主部門追認的可以認定合同有效。、法規(guī)對受讓人沒有特別的規(guī)定但要注意、拍賣、掛牌中對申請人的特殊要求以及對外商和、澳門、地區(qū)主體土地的限制性規(guī)定。50條律師應當審查?國有建立用地使用權出讓合同?的標的是否符合法律規(guī)定?國有建立用地使用權出讓合同?的標的必須是國有建立用地。農(nóng)村集體土地在沒有農(nóng)用地轉為建立用地手續(xù)之前不能作為?國有建立用地使用權出讓合同?的標的。?建立用地規(guī)劃答應證?是否符合城規(guī)劃。51條律師應當審查出讓方式是否符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定、和商品住宅用地允許協(xié)議出讓。、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定。其中屬于歷史遺留問題范圍的可以采用協(xié)議出讓的方式但是必須在2004年8月31日前處理完畢。、拍賣、掛牌出讓國有建立用地使用權的規(guī)定不再允許以歷史遺留問題為由協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。?物權法?37條的規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的應當采取、拍賣等公開競價的方式出讓。52條律師應當審查以協(xié)議方式出讓的合同中出讓金的約定是否合法、人民批準同意以協(xié)議方式出讓的建立用地使用權土地使用權出讓金低于訂立合同時當?shù)匕凑找?guī)定確定的最低價的應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。；受讓方不同意按照評估價格補足懇求解除合同的應予支持。因此造成的損失由出讓方和受讓方按照過錯程度承當責任。?建立用地使用權出讓合同?。54條律師應當審查出讓人是否具有單方面行使解除權的情形?國有建立用地使用權出讓合同?；但是因不可抗力或者、有關部門的行為或者開工開發(fā)必需的前工作造成開工開發(fā)遲延的出讓人不享有解除合同的權利。：解除權的條件成就不意味著合同已經(jīng)解除。只有解除送達給對方后出讓合同才解除。對方對解除合同有異議的應當在合同約定的異議限內(nèi)向仲裁機構提起仲裁或者向人民提起訴訟；當事人沒有約定異議問在解除送達之日起3個月后才提起異議的仲裁機構或者人民不予支持。55條律師應當注意到合同有效但是不一定判決出讓人實際履行交付土地的義務。在土地出讓糾紛審理中除了根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定還要根據(jù)政策的規(guī)定。在某些情況下合同雖然符合法律法規(guī)的規(guī)定但是違犯政策或者存在?合同法?10條規(guī)定的不能履行的情形的不會判決出讓人履行合同只能判決出讓人承當合同不能履行的違約責任。56條律師代理出讓人處理建立用地使用權出讓糾紛時應注意的事項；在無法根據(jù)行政法律