【正文】 的利益，“假業(yè)主”也會不明不白背上一身債務(wù)。所以提醒市民千萬不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會危及他人的利益。金額 稅費(fèi) 雜費(fèi)維修金 交易前應(yīng)約定“四金”文章來源：上海熱線11月14日11:46:24在二手房買賣中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，筆者將其簡稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買賣合同前，提前對“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問題。買賣金額即通常所說的成交價。確定成交價格時，有以下幾個問題值得注意：（1）成交價通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（2）成交價是房屋毛坯價或帶裝修價格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈送還是折價轉(zhuǎn)讓，以及所折價款是否包含于成交價，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。（4）申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時，極少數(shù)人，為少付稅費(fèi)而向交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價緊密相關(guān)的支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個問題值得說明：（1）對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓問題，在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。（3）維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家贈送維修基金。避免房屋質(zhì)量困擾 要把好“三關(guān)”文章來源：北京日報5月27日15:04:03據(jù)調(diào)查顯示，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題和出現(xiàn)質(zhì)量問題后難解決，是買房人最擔(dān)心出現(xiàn)的問題之一。怎樣幫助買房人去除這個困擾？買房人采取哪些措施，才能在出現(xiàn)這個問題后，有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益？北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所王震律師提醒買房人，要避免房屋質(zhì)量困擾，在買房過程中要注意把好“三關(guān)”。一、簽合同時，注意約定解決質(zhì)量問題的具體辦法購房人在購買房屋簽合同時，因?yàn)榇藭r看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時候起，購房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對購房人來說解決不了什么實(shí)際問題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。購房人應(yīng)和開發(fā)商約定：①如果在交付房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房價款，并支付利息。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人要求解除合同無依據(jù)的情況。如果屬于一般質(zhì)量問題，修復(fù)后購房人可繼續(xù)辦理入住；如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。二、辦理入住時，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住購房人在辦理入住時，要注意三點(diǎn)：第一，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時開發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時間，在出現(xiàn)質(zhì)量問題時它是要求開發(fā)商履行義務(wù)的書面憑證。第二，購房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再去辦理入住手續(xù)。第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對方解決好該問題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購房人的請求。三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問題注意分清責(zé)任，保留證據(jù)購房人在裝修完實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意兩點(diǎn)：第一，要確定該質(zhì)量問題是房屋本身的質(zhì)量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決。提醒購房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房人首先向開發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復(fù)而造成的誤工費(fèi)，因修復(fù)工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費(fèi)或賠償費(fèi)等。如果開發(fā)商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問題經(jīng)開發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問題，依法可以解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)?。此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時，要和開發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時，要更仔細(xì)地查看房屋的每個部分，最好是找一些專業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。