【導(dǎo)讀】重慶銅梁縣鴻發(fā)食品廠擬在重慶市銅梁縣蒲呂鎮(zhèn)蒲呂工業(yè)園區(qū)建設(shè)。公大樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房一座，停車位50個(gè)，建筑面積約13600平方米，建筑。正式投產(chǎn)；項(xiàng)目建成后將成為銅梁最大的現(xiàn)代化特色小食品生產(chǎn)廠。鴻發(fā)食品廠現(xiàn)代化、規(guī)?；聫S建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃于20xx年6月中旬開。年12月開始設(shè)備安裝和調(diào)試，到20xx年3月正式投產(chǎn)，總投資。投產(chǎn)后年度平均銷售額3690．65萬元。財(cái)務(wù)內(nèi)部回報(bào)率68%. 率8%，以鴻發(fā)食品廠與鴻發(fā)食品廠法人的房、地產(chǎn)及第三者財(cái)產(chǎn)向銀行。因財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是以項(xiàng)目的壽命期計(jì)算的，如將該建設(shè)項(xiàng)目的各建筑物。目全面建設(shè)完成并運(yùn)行后，將提高銅梁地區(qū)的地方特色小食品的檔次，切。實(shí)推動銅梁小食品行業(yè)的發(fā)展，與市委、市政府所提出的“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，銅梁小食品行業(yè)的整體現(xiàn)代化、規(guī)范化發(fā)展取得跨躍式成就起到積極的促。鴻發(fā)食品廠經(jīng)過6年的發(fā)展成長，已經(jīng)在銅梁區(qū)域內(nèi)具有極高的市。然而，由于鴻發(fā)食品廠目前依然處于作坊式生產(chǎn)階段，僅擁有生產(chǎn)

　　

【正文】 Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 建成后收入分析 單位：元 年份 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 銷售額 2,600,000 7,200,000 22,500,000 38,250,000 45,000,000 51,750,000 59,512,500 68,439,375 295,251,875 利潤 780,000 2,160,000 6,750,000 11,475,000 13,500,000 15,525,000 17,853,750 20,531,813 88,575,563 注：為了便于計(jì)算，按慣例將年收入的計(jì)算節(jié)點(diǎn)定為每年的 6 月，估計(jì)實(shí)際投產(chǎn)時(shí)間為 09 年 3 月，因此，在年收入上做了加權(quán)分析和調(diào)整。 貸款還本付息計(jì)算表 單位：元 注：貸款的實(shí)際起貸時(shí)間為 20xx 年 6 月或 7 月，計(jì)息時(shí)按 20xx 年 6 月計(jì)算，在后續(xù)現(xiàn)金流量表中，則表現(xiàn)年份 項(xiàng)目 年利率 合計(jì) 一、借款及還本付息 本年借款 13,204,200 13,204,200 本年應(yīng)付利息 8% 1,056,336 1,056,336 1,056,336 3,169,008 本年償還本金 13,204,200 13,204,200 本年支付利息 8% 1,056,336 1,056,336 1,056,336 3,169,008 二、償還借款及利息的資金來源 來自本年收入 1,056,336 1,056,336 14,260,536 16373208 Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 為 20xx年 6 月之后，即，貸款到帳時(shí)間計(jì)為 20xx 年 6 月前的年度， Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 表 18 現(xiàn)金流量表 單位：元 0 1 2 3 4 5 6 7 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用合計(jì) 900,000 建設(shè)項(xiàng)目工程款 5,325,600 5,325,600 2,662,800 設(shè)備設(shè)施采購費(fèi)用 4,279,200 管理宣傳費(fèi)用 50,000 100,000 500,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 鋪底流動資金 300,000 工資支出 1,117,200 1,117,200 1,117,200 1,117,200 1,117,200 1,117,200 貸款利息支出 1,056,336 1,056,336 1,056,336 支付貸款本金 13,204,200 流出小計(jì) 6,575,600 10,761,136 5,336,336 16,377,736 2,117,200 2,117,200 2,117,200 2,117,200 現(xiàn)金流入 借款 13,204,200 銷售毛利 780,000 2,160,000 6,750,000 11,475,000 13,500,000 15,525,000 17,853,750 20,531,813 流入小計(jì) 780,000 15,364,200 6,750,000 11,475,000 13,500,000 15,525,000 17,853,750 20,531,813 凈現(xiàn) 金流量 5,795,600 4,603,064 1,413,664 4,902,736 11,382,800 13,407,800 15,736,550 18,414,613 貼現(xiàn)率 8% 凈現(xiàn)值 31,425,743 內(nèi)部回報(bào)率 68% 貸款還本付息預(yù)測 鴻發(fā)食品廠的 新廠建設(shè)項(xiàng)目貸款的利息和時(shí)間的計(jì)算基于以下條件：年利率按 8%計(jì)算；貸款從 20xx 年 6 月開始，總貸款額度 為 13,204,200 元 。貸款不按等額支付的方式來計(jì)算，而是根據(jù)實(shí)際經(jīng)營中的現(xiàn)金流情況進(jìn) 行統(tǒng)籌安排。從貸款之日起，計(jì)劃在 3 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部貸款的還本付息。詳細(xì)內(nèi)容可參看貸款還本付息計(jì)算表。 Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 二、財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)盈利能力分析 鴻發(fā)食品廠的現(xiàn)代化、規(guī)?；聫S建設(shè) 項(xiàng)目預(yù)算總投資為 萬元，為自籌、前期收益和銀行貸款。如果項(xiàng)目考慮時(shí)間因素，其盈利能力表現(xiàn)為如下方面： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 因財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是以項(xiàng)目的壽命期計(jì)算的，如將該建設(shè)項(xiàng)目的各建筑物和設(shè)備、設(shè)施的壽命期規(guī)定為 25 年（包括建設(shè)期），假設(shè)以 8％的貼現(xiàn)率計(jì)算，則項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。詳細(xì)內(nèi)容請參看現(xiàn)金流量表。 內(nèi)部收益率： 68％。 清償能力分析 根據(jù)項(xiàng)目各年現(xiàn)金流量表，可推出該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期 為 3 年。由于項(xiàng)目進(jìn)行比較平穩(wěn)，市場基礎(chǔ)非常堅(jiān)實(shí) ,消費(fèi)需求旺盛 ,區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢也非常好 ,銷售壓力在市場培養(yǎng)期的前兩年并不大，因而具有較強(qiáng)的償債能力；另外 , 鴻發(fā)食品廠的現(xiàn)代化、規(guī)?；聫S建設(shè) 項(xiàng)目投產(chǎn)后 ,將傾力進(jìn)行新的小食品的研發(fā) ,以開拓新的小食品市場 ,增加新的收入來源 ,確保本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)和社會效益 ,保障貸款本息的清償。 Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對策分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)市場銷售風(fēng)險(xiǎn) 按鴻 發(fā)食品廠的現(xiàn)代化、規(guī)?；聫S建設(shè) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)產(chǎn)能和產(chǎn)值 ,飽和產(chǎn)能在 20xx噸 /年 ,飽和的產(chǎn)值為 7200萬元 /年 ,要達(dá)到這個(gè)目標(biāo) ,這對于一個(gè)從作坊式生產(chǎn)起步的小食品生產(chǎn)企業(yè)來說 ,是存在很大市場壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)的；同時(shí)，該項(xiàng)目產(chǎn)品“ 宜品坊泡鳳爪（原楊記泡鳳爪） ”現(xiàn)有的風(fēng)味是麻辣風(fēng)味的，對于西南市場外的區(qū)域市場拓展而言，也存在很大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 (2)管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目建設(shè)、實(shí)施，以及項(xiàng)目建成投產(chǎn)運(yùn)行后的各個(gè)時(shí)期，這部分風(fēng)險(xiǎn)雖然無法量化，但對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響卻是很大的。該項(xiàng)目中最大的管理風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生于公司無 法跟上市場擴(kuò)張的速度，一旦市場成熟，大批的經(jīng)營商的進(jìn)入，如何進(jìn)行妥善管理，讓這一切有條不紊、安全、順利的進(jìn)行，對管理層而言是較大的考驗(yàn)。 對策分析 為了盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該盡量做好以下方面的工作： 籌集足夠資金，工程按時(shí)完成 工程順利建設(shè)和實(shí)施的前提是資金到位，除了自籌資金外，項(xiàng)目建設(shè)的資金主要來源于銀行貸款。在貸款方面，要積極與銀行合作，及時(shí)為銀行傳遞各種信息，保證雙方良好的溝通，為貸款及早到位提供保障。同時(shí)要積極爭取各種地方的優(yōu)惠政策，用好用活各種優(yōu)惠政策，為新廠項(xiàng)目的建設(shè)爭取到最大的財(cái)政支持。 以保障項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)現(xiàn)。 作好宣傳，穩(wěn)步擴(kuò)張 鴻發(fā)食品廠新廠 項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略與策略主要如下： 首先，加大宣傳力度，擴(kuò)大市場的影響力。從消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)觀念入手， Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 利用“ 宜品坊泡鳳爪（原楊記泡鳳爪） ”既有的、堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)，進(jìn)行特色性傳播，快速形成更大范圍的市場需求。 其次，根據(jù) 鴻發(fā)食品廠與目標(biāo)市場的距離，劃分市場拓展的階段性區(qū)域，分步擴(kuò)張，第一年主要拓展重慶區(qū)域市場，在重慶區(qū)域市場趨于穩(wěn)定之后，在第二年開始拓展成都市場，在重慶、成都市場穩(wěn)定后，再爭取覆蓋整個(gè)西南市場；以穩(wěn)扎穩(wěn)打的市場拓展策略逐步擴(kuò)張， 保障鴻發(fā)食品廠市場管理的有序性。 另外，在渠道建設(shè)上，也嚴(yán)格遵照階段性區(qū)域劃分原則，實(shí)行股份制分公司的渠道管理模式，以保障鴻發(fā)食品廠對銷售渠道擁有足夠的控制權(quán)；未進(jìn)入拓展計(jì)劃的區(qū)域市場絕不提前設(shè)置經(jīng)銷商或代理商，以保障鴻發(fā)食品廠整體銷售模式的規(guī)范性，杜絕串貨、經(jīng)銷商惡性競爭等渠道混亂現(xiàn)象；從而達(dá)到保障鴻發(fā)食品廠的既定利潤的目的。 科學(xué)管理，控制成本 首先，謹(jǐn)慎選擇項(xiàng)目建筑工程的設(shè)計(jì)和施工單位，對設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商也要進(jìn)行嚴(yán)格的篩選。 其次，要做好在項(xiàng)目實(shí)施中的協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，同時(shí)， 鴻發(fā)食品廠 將與蒲呂工業(yè) 園區(qū)作好配合，爭取蒲呂工業(yè)園區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)的支持，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 再次，充分運(yùn)用 鴻發(fā)食品廠 在過去的經(jīng)營管理中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，聘用具有豐富的小食品行業(yè)專業(yè)知識和專業(yè)管理能力的骨干人員，發(fā)揮其特長，努力將 鴻發(fā)食品廠 經(jīng)營管理的有聲有色，從而獲取豐厚的市場銷售回報(bào)。 Spark local wisdom 點(diǎn)燃本土智慧 Chongqing Longker Advertising 第八章 結(jié)論及建議 一、結(jié) 論 本報(bào)告通過對 鴻發(fā)食品廠規(guī)模化、現(xiàn)代化新廠項(xiàng)目 建設(shè)的必要性、市場前景、財(cái)務(wù)效益等方面的分析評價(jià)，結(jié)果表明項(xiàng)目資源可靠，市場前景及經(jīng)濟(jì)效益良好。本項(xiàng)目符合重慶市當(dāng)前小食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策，填補(bǔ)了銅 梁地區(qū)缺乏高檔次特色休閑小食品的空缺，得到了各級相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視，項(xiàng)目的外環(huán)境條件基本成熟。 結(jié)論：鴻發(fā)食品廠規(guī)?；?、現(xiàn)代化新廠項(xiàng)目在資源上、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)上均是可行的。 二、建 議 本報(bào)告提出以下建議供 鴻發(fā)食品廠的決策層 參考： （一）加強(qiáng)建設(shè)前期市場項(xiàng)目策劃論證，對工藝流程進(jìn)行更為合理的規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)施工，建設(shè)成為銅梁、乃至全重慶市的小食品產(chǎn)業(yè)的示范精品廠區(qū)。 （二）嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān)。在設(shè)計(jì)、施工的各環(huán)節(jié)實(shí)施招標(biāo)和監(jiān)理制度，創(chuàng)建優(yōu)良工程。 （三）利用 鴻發(fā)食品廠 的現(xiàn)有市場優(yōu)勢，加大力度宣傳， 創(chuàng)造優(yōu)勢品牌，制定科學(xué)的銷售渠道管理模式，可保障本項(xiàng)目長期有效的可持續(xù)發(fā)展。