【正文】 合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。8在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質量技術監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。8在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。9在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。9在房屋交付使用后，在質量保修方面有哪些規(guī)定？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。9商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任？答：因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉讓人應當支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。轉讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權解除合同，但轉讓人與受讓人另有約定的除外。9購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉讓？ 答：預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設時，應當經(jīng)擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經(jīng)主管部門批準。9轉讓項目需符合哪些條件？答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：（一）土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）土地使用權未抵押、查封。9轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓人應當具備什么條件？答：受讓人應當是依法成立并符合資質等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。9轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務？答：轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。9在項目轉讓期間，對預售商品房有哪些規(guī)定？答：受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當?shù)皆l(fā)證機關變更商品房預售許可證。預售人自簽訂項目轉讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。9發(fā)展商能否為買方改名？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。100、公共開放空間可以出售或轉讓嗎？答：公共開放空間是指在建設用地范圍內，建筑物內部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉讓。房產(chǎn)測繪類知識1商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價。14商品房的計價方式是否可以自由選擇？答：從2002年10月1日起，商品房的計價方式只能選擇按套（總價）計價或按套內建筑面積計價。14商品房建筑面積如何計算？答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。14何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權登記等提供依據(jù)。14有些房地產(chǎn)的竣工面積與預售面積不一致，其原因主要有哪些？答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。14業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？答：在預售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據(jù)圖上尺寸復核套內建筑面積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。14業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？答：業(yè)主在復查已購房地產(chǎn)的面積時，一般只能丈量該套房的套內建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。14業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預售面積還是竣工面積？答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標明“預售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務專用章”的，為預售面積；標明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。14按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內（含5%）的，按購房時的單位價格，實行多退少補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權解除合同，買方要求解除合同的，賣方應在10日內退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。14成套房屋的套內建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。150、什么是套內房屋使用面積？答：套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。15什么是套內墻體面積？答：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內建筑面積或外墻內側的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內建筑面積。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。15什么是套內陽臺建筑面積？答：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。15什么是房屋的共有建筑面積？答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。15房屋的共有建筑面積包括哪些內容？答：共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。15按套內建筑面積售房，房價是如何計算的？答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內建筑面積(以下簡稱“套內建筑面積”)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發(fā)企業(yè)應向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應向購房者提供房地產(chǎn)測繪機構的房屋建筑平面圖。15按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？答：按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。15按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的權屬屬于誰？答：應在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產(chǎn)權業(yè)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。15套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？答：“套內建筑面積”售房，實際上是以“套內建筑面積”為交易面積，按套內建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產(chǎn)權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用?！敖ㄖ娣e”售房，實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋?！疤變冉ㄖ娣e”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建筑面積”，而應“分攤的公用建筑面積”建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。15按套內建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。0．6％以內（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為177。0．6％以上（不含本數(shù)）至177。3％以內（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；（三）差異值超過177。3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在30日內退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）。160、實行套內建筑面積售房，對分攤公共面積（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關？答：按“套內建筑面積”計價售房，由于交易面積中不包含“分攤共用建筑面積”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分攤共用建筑面積”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應在設計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴格把關，維護業(yè)主對“分攤共用建筑面積”甚至“不分攤共用建筑面積”的法定權益。16實行套內建筑面積售房，物業(yè)管理費的收取是否會改變？答：由于物業(yè)管理費標準是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費,實行“套內建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費收取沒有改變。16按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？答：按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。16按套（單元）計價的預售商品房，當出現(xiàn)面積差異時，該如何處理？答：按套(單元)計價的預售房屋，房地