【正文】 征收與補(bǔ)償條例(草案)》。問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對(duì)補(bǔ)償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補(bǔ)償問題上。按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷與臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格包含了土地使用權(quán)的價(jià)值，不低于市場(chǎng)價(jià)格就可以保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课?。為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予上述補(bǔ)償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。問：條例對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估作了哪些規(guī)定？答：一是明確對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的原則進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，將由房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定。二是明確房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。三是規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。四是規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。問：條例對(duì)公共利益是如何界定的？答：對(duì)這個(gè)問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進(jìn)行專家論證，廣泛聽取意見。在此基礎(chǔ)上，條例規(guī)定，因國防、外交需要和由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要可以實(shí)行房屋征收。為了加強(qiáng)規(guī)劃的調(diào)控作用，根據(jù)條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)市、縣級(jí)人民代表大會(huì)審議通過。問：條例對(duì)征收程序作了哪些規(guī)定？如何體現(xiàn)公開透明和公眾參與？ 答：征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。條例規(guī)定征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布；被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)。問：條例對(duì)房屋征收的實(shí)施作了哪些規(guī)定？答：房屋征收是政府行為。按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。從近幾年的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng) 濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體，由房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨樨?fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。問：條例取消原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，也可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。近幾年來，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)了一些惡性事件，雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。全國人大常委會(huì)辦公廳2009年8月28日向社會(huì)公開征求意見的《行政強(qiáng)制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定。本條例是行政法規(guī)，不宜再設(shè)定行政強(qiáng)制執(zhí)行。因此，條例取消了原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這樣也有利于加強(qiáng)對(duì)政府征收補(bǔ)償活動(dòng)的制約，促使政府加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作。問：條例為什么沒有對(duì)征收集體土地作出規(guī)定？答：有意見認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問題。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實(shí)主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過行政法規(guī)對(duì)征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。我們將會(huì)同有關(guān)部門抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國務(wù)院盡早向全國人大常委會(huì)提出議案?！炬溄印勘┝Σ疬w可追究刑事責(zé)任根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。征收范圍確定后“違建”不補(bǔ)償針對(duì)一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴(kuò)建，以期獲得更多補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為。新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。補(bǔ)償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》講義u一、城市房屋拆遷工作回顧及評(píng)價(jià)； u二、《征收條例》立法背景與過程；u三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； u四、與《拆遷條例》的不同； u五、《征收條例》主要條款的釋義； u六、《征收條例》不能解決的幾點(diǎn)問題。一、對(duì)城市房屋拆遷工作的回顧與評(píng)價(jià)? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過程回顧 ? 1978年改革開放前，“自拆自建”階段。? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。? 1991年6月1日起，進(jìn)入“各拆各建加福利”階段。? 2001年6月6日，進(jìn)入“市場(chǎng)化階段”。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據(jù)。? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據(jù)，是不符合事實(shí)的。? ㈣對(duì)《拆遷條例》的評(píng)價(jià)從1991年到2011年初，《拆遷條例》對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用，特別是對(duì)城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程起到了積極的作用。? 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是保證了城市建設(shè)效率，尤其是促進(jìn)了舊城區(qū)的改造，有效地推進(jìn)了城市環(huán)境的改善，推進(jìn)了城市綜合功能的提高； ?二是有效地改善了城市居民的住房條件。?三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。二、《征收條例》立法背景與過程? 立法背景：? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務(wù)院法制辦和原建設(shè)部負(fù)責(zé)起草了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草稿）》。? 制訂這個(gè)條例，關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)系到現(xiàn)代化建設(shè)全局。? 《征收條例》的出臺(tái)特別背景，《征收法》無法及時(shí)出臺(tái)。? ㈡主要過程：? 2007年12月14日，國務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議首次對(duì)條例草案進(jìn)行了審議。?2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。? 2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開征求意見。? 2011年1月21日，正式公布施行。三、立法總體思路、主要內(nèi)容? ㈠總體思路? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。? 二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。? 三是通過完善的征收程序，加大公眾的參與、禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政強(qiáng)制拆遷，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制搬遷減少到最低限度。? 與此同時(shí)，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則。? ㈡主要內(nèi)容和規(guī)定? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《征收條例》做出了五個(gè)方面的規(guī)定：一是對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。二是征收范圍。確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。三是征收程序。擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。?四是政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營利為目的。五是取消行政強(qiáng)制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，對(duì)違反《征收條例》的行為設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。? ㈠適用范圍不同。只適用國有土地上房屋征收。? ㈡目的不同。為了公共利益需要。? ㈢補(bǔ)償對(duì)象不同。只適用于被征收房屋的所有權(quán)人。? ㈣管理與實(shí)施主體不同。主體是市、縣級(jí)人民政府。?征收主體和補(bǔ)償義務(wù)主體都是政府。房屋征收與補(bǔ)償工作由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施。? ㈤前置條件不同。前提條件相對(duì)宏觀。? ㈥項(xiàng)目啟動(dòng)程序不同。由政府直接啟動(dòng)，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負(fù)責(zé)組織房屋征收與補(bǔ)償工作。? ㈦評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式及評(píng)估結(jié)果異議處理不同。評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；對(duì)評(píng)估結(jié)果異議的處理?？梢韵蚍康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。即一評(píng)估一復(fù)核一鑒定。? ㈧補(bǔ)償安置矛盾解決方法不同。? 主要有五點(diǎn)：對(duì)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后又不執(zhí)行的矛盾處理。達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。對(duì)于達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。?對(duì)房屋所有權(quán)人不明確的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。對(duì)做出補(bǔ)償決定或裁決后拒不搬遷的處理。由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。? ㈨強(qiáng)制執(zhí)行模式、申請(qǐng)主體、執(zhí)行依據(jù)不同。?征收時(shí)，只有司法強(qiáng)制一個(gè)途徑；征收時(shí)，申請(qǐng)主體是市、縣級(jí)人民政府；征收時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?征收時(shí)，執(zhí)行主體是法院。關(guān)于是否保留行政強(qiáng)制拆遷的問題爭議較大，之所以沒有保留，一是正在起草行政強(qiáng)制法也禁止了這類行政強(qiáng)制行為。二是房屋征收過程中，政府做為當(dāng)事人一方，不宜再行使行政強(qiáng)制權(quán)，以防止行政權(quán)力過渡集中。? 三是行政強(qiáng)制拆遷是引發(fā)矛盾糾紛的主要原因，也是惡性事件的導(dǎo)火索。?(一)第四條市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。?本條是關(guān)于房屋征收管理體制的規(guī)定。第1款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府”主要包括兩個(gè)層面：一是市級(jí)人民政府。主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。五、重點(diǎn)條款的釋義? 市、縣級(jí)人民政府的主要職能有七項(xiàng)：– ⑴組織有關(guān)部門論證和公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見（第十條）– ⑵對(duì)征收補(bǔ)償方案的征求意見情況和修改情況進(jìn)行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)人不同意情況下舉行聽證會(huì)（第十一條）； – ⑶對(duì)房屋征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法（第十七條）；– ⑹組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)證、處理（第二十四條）；– ⑺依法作出房屋征收補(bǔ)償決定（第二十六條）等。第2款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。– 房屋征收部門的設(shè)置可以有以下兩種形式：一是市、縣級(jí)人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；