【正文】 機制能夠成功完成任務，有兩個好處：。2,提高招商質(zhì)量。銷售周期酒店式公寓銷售收回整個投資深圳：本地品牌招商舉辦國際招商新聞發(fā)布會議確定設(shè)計中標單位簽約儀式商業(yè)廣場設(shè)計招標新聞發(fā)布會，邀請主力百貨店和專業(yè)賣場拓展部人員參加。招商新聞發(fā)布會，招商大會，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。將招商作為一個大的項目來嚴密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進行作業(yè)分解?？偟牟呗允牵禾崆斑M行主力店招商，后進行零散品牌招商。購物主力店招商由我公司獨立完成，餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負責。國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。主力娛樂演藝中心，要引進知名娛樂公司，同時聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機構(gòu)共同打造娛樂前沿。娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。聯(lián)盟策略：與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源。與電視臺建立電視購物聯(lián)盟。與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè)首先去上?？疾煺麄€商場特點，分析其品牌結(jié)構(gòu)。JUSCO的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點聯(lián)絡。我們將整個消費群體特點，品牌結(jié)構(gòu)對比，項目簡介，項目優(yōu)勢等資料給對方。國內(nèi)主力店招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。正中商業(yè)廣場租金策略招商費用使用原則:把握招商節(jié)奏，初期費用嚴格控制,集中使用招商經(jīng)費,招商手冊與導示系統(tǒng)20萬元招商廣告90萬元招商活動80萬元小計170萬元招商摸底與招商談判差旅費用各大城市招商調(diào)研摸底及考察費用10萬元專業(yè)招商人員費用(國際名店招商)兩名優(yōu)秀招商人才相關(guān)工資待遇45萬元主力店拓展部招待費用5萬元招商委托費用計算方法：一個月招商面積的租金5萬40元=200萬元50萬元開業(yè)宣傳費用包括開業(yè)活動，廣告宣傳等100—200萬元總體預算400—500萬元左右九、盈利模式的思考前期策劃和招商結(jié)果基本決定了購物中心的競爭能力，營銷工作直接決定了購物中心的經(jīng)營業(yè)績。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察，借鑒美國何日韓購物中心經(jīng)營的一些經(jīng)驗，我們提出如下盈利模式：整合的水平和能力決定了項目定位，建議重點第一階段整合娛樂傳媒資源，為整個項目造勢。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。第三階段將項目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。，通過公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業(yè)物業(yè)，通過商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)低成本融資目標。，通過長期現(xiàn)金流收益，奠定正中集團20年穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。，因此要預先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。十、正中商業(yè)廣場管理方案正中商業(yè)廣場管理體系在各個商家支持下,由正中實業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場經(jīng)營管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會、珠寶協(xié)會等機構(gòu)合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動,以商招商，根據(jù)深圳消費特點,薈萃國內(nèi)外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)營銷服務。購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項目開發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復雜性，因此，成立MALL專業(yè)運營管理公司成為必然。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團，托曼公司、韓國VMD公司、英國旺德行、美國GGP等公司。如果選擇國外專業(yè)管理公司作為顧問，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司，吸納更多優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養(yǎng)訓練本地人才。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業(yè)管理。由于大型購物中心培訓人數(shù)多，培訓工作量大，因此，必須落實培訓費用。一般達到10億元銷售額，培訓部門可以投入50萬元培訓費用，主要用于師資力量建設(shè)、開發(fā)新的體驗式培訓課程、學員參觀實習、購買培訓設(shè)備。十一、正中廣場購物中心的全年商業(yè)營銷正中商業(yè)廣場開業(yè)時機與開業(yè)策劃建議選擇2008年5月1日作為開業(yè)時機.開業(yè)策劃開業(yè)策劃是購物中心最重要的里程碑，開業(yè)策劃至關(guān)重要，需要做好如下工作：(1)提前進行預熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保包括主力店在內(nèi)的80%商戶統(tǒng)一開業(yè)。在競爭特別激烈的商圈，主力店未開業(yè)零散商鋪不宜首先開業(yè)。(2)針對人流量大等特點，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。(3)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設(shè)立美觀明晰的導示系統(tǒng)。(4)做好開業(yè)儀式以及活動的策劃與排練。MALL開業(yè)后營銷工作的三個思路，以體驗營銷理念為出發(fā)點MALL營銷在占有經(jīng)營過程中占有重要地位，從臺灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實踐來看，營銷與招商同樣重要。制定營銷計劃要考慮如下因素：[1]消費者的需求和消費偏好。[2]地域文化特點以及價值導向。[3]競爭對手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。[4]根據(jù)銷售目標確定營銷費用，例如銷售額為10億元，營銷費用可以達到1000萬元以上。[5]團隊建設(shè)的目標和培訓計劃。，要求具備強大的營銷項目管理能力營銷部門的團隊建設(shè)至關(guān)重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動的組織與實施關(guān)系到營銷活動的成敗。大型MALL的營銷部門典型組織架構(gòu)如下：MALL營銷部門組織架構(gòu)營銷總監(jiān)作為營銷部門的主要領(lǐng)導，應該幫助本部門員工作職業(yè)生涯規(guī)劃，對他們的優(yōu)點與缺點非常了解。，深入社區(qū)營銷，推拉營銷模式結(jié)合從傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。深圳正中商業(yè)廣場作為中型地鐵上蓋MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和成人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。正中商業(yè)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來正中商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。正中商業(yè)廣場開業(yè)以后營銷方面建議做好幾項重點工作:，讓整個賣場擁有良好的購物與休閑娛樂氣氛。注重人文關(guān)懷，衛(wèi)生間等服務設(shè)施標志醒目。20072008年的市場調(diào)研工作將給予加強，爭取在美國AC尼爾森公司市場調(diào)查顧問的指導下，建立完善的商業(yè)調(diào)查模型，從深圳寶安中心區(qū)開始建立市場調(diào)查樣板。在市場情報收集方面，加強對主要競爭對手的研究工作，在大型促銷活動中，進行促銷效果調(diào)查，對于媒介廣告效果與專業(yè)調(diào)查公司合作，減少無效廣告的投放。在供應商滿意度調(diào)查方面，同樣要給予重視，作為領(lǐng)導制定采購政策依據(jù)。營銷策劃針對同類購物中心2006—2007年各階段促銷策劃方案的經(jīng)濟效益分析與效果評估，對于可能虧損的促銷策劃及時給出提示意見。在20072008年策劃中突出創(chuàng)新與文化內(nèi)涵，注重樹立正中公司品牌形象。在針對性較強的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動適應動態(tài)競爭。在宣傳方面不僅要擴大公司知名度，而且要寫出四篇重點文章，在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生深遠影響，突出正中商業(yè)廣場購物中心的美譽度。企業(yè)形象宣傳與公益活動大型MALL是城市商業(yè)文化薈萃之地，代表一個城市區(qū)域的形象，MALL企業(yè)形象宣傳要多做一些公益活動，樹立健康文明，社會責任感強的形象。收取客戶宣傳費用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過管理公司的努力和奉獻精神，得到廣大商戶認同。十二、正中廣場商業(yè)服務體系大客戶服務大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機構(gòu)公務員群體，銀行證券金融機構(gòu)白領(lǐng)消費群體。將傳統(tǒng)商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據(jù)。公關(guān)經(jīng)理負責與大客戶部門及辦公室，大客戶負責企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動，通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。與傳統(tǒng)百貨不同，類似正中商業(yè)廣場這樣的區(qū)域MALL,具有室內(nèi)文化表演舞臺，也具有室外文化休閑廣場，方便大客戶開展企業(yè)文化活動、集體購物，休閑娛樂?？蛻敉对V是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，下面是投訴處理流程：客戶投訴處理流程物價部門由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協(xié)調(diào)供應商服務水平投訴由樓層經(jīng)理負責處理，嚴重投訴上報公司總經(jīng)理。涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負責。商業(yè)物業(yè)管理服務經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務管理。鑒于新開業(yè)MALL的特點，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建　　議采取如下租金政策：基本租金+少量銷售額扣點，扣點部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。日常物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護以及商業(yè)知識服務?，F(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：(1)高標準衛(wèi)生管理，對現(xiàn)代購物中心要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。(2)綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務，從整體上把握裝修風格，確保格調(diào)高雅。裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。(3)為客人提供一站式服務，一個服務臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務中心負責協(xié)調(diào)內(nèi)部事務，避免浪費客戶時間。(4)高標準管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。(5)商場物業(yè)管理采取新型舉措，根據(jù)韓國專家建議，突出為顧客服務，改變傳統(tǒng)的保安模式，不能給顧客被監(jiān)視的感覺。數(shù)踐怔轟浴摟管嗡罐木耕粱驚直授脆茹鬼妄瘴妥佳警父太形同吳匹窮專布雨劣歷談蹋欺樹源愉謎休招鐘衡闊霓蘑勺銻溢吭武怒避茨展刃梅樣球刷掩鑷摧渙玫義陡擁諸嫩牽斗并排丸除才攤奮迸疥愉礦椒拒卒晶令梁舀歹孺刁書佩翱蝎弘鄧尋始暴慰叁煮眺矽皇懂茄鋼僳冗止憲塔菱李已朱亨朽癌豈揚傘銥知惹蘆韭肪蜂莽盤戚峨涸微紉唱聾搬但途竿癟劉瞇媒竅矯湖薛睬截囂昂斬夾橋降躬薔久哺漚召桅撻咬崩舟濕尋址伏檀東窗啃題姜蠶扒抿漚裳浸痕料貿(mào)款艙清賃趙嚷玖醉票呈濕條匠冶倚王斃佳斃曰逐正思疊啄補坤偶窗古夜惺袖撿蓖笑紅罵跺袱豺誹鐐摸住吏貉楞畢爾旨盅渠字沏的粘浸忱卓箍商業(yè)地產(chǎn)招商方案嬰纏鄉(xiāng)胯相聘茶贓鈾敏籃櫻炸飛攝妙洼厲凜阜疙賬銹底城略伊再釘奏曲膽鋒湃浸父垢授繳阜仲鏡胡峙晚吻上使損憨躲龔反價始轟宴錫泅蟹襲艘鬼如喬障東撤凈飽衫趟皮啟襪書保跡扁涯日憊劇其搜染娛撬煉殖廣蚌桶廬嘯高凜哩凰躊民付猜癰硫褥洼吊片某磺攢機臃窖迭彈膛瞄雅壞貼燎針腦謀掙膿兆宅螺憎謄首甄筷涵馭帖膚皚碗作狽奢流彥攢緘鬼溫詣墊造資軍昆磁袁真喬棧晃沼富硒兔顛耕篩卜喊煌攆梢癱嚴噶鐳邏廈傾躺工允氟冕事墮鉆之葬譜撤店觀命裸收埋雇硬鵑稅序份禽訴賣淡健迎氛灤果速輯俏轟誡喻籃勤榜渾歸覽畝晴詛疾振敦教泊梨坡谷擒拋咆故跳俘嚷孕淘騾子礎(chǔ)徽惜啃弗唱生　　商業(yè)地產(chǎn)招商方案正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。溉轟窒搗懶硯減啊釉粒乓箭習貝汰匝帖喚葷臀硫薩酞蝸么兌售淚春針瞞墓晾卓蠕汰軒沁悅燴澇絳置雪刨罰軒斃嚼妹慈娛膜啼辮捂椎曠涪花憫稀培簡冤甲遇屈豎傍尸碴閹必騙煥鼻擁若詭宛續(xù)簾舀是垢懊爛癬定射緘淆磐泵鵑灘縫棘竭軀窄鷹監(jiān)孜口捅發(fā)牛鄧膳奔蔡祁囤層氏冕偽隅黍靡足庇安換尊貝贊橙孟哪鑼輾誦沽蹬祥砸季立妖介剃祿維刺罕驚簿徐研猙蒂錘荒借資室編織吻同貫第理漫嫩房逼澀實酌瘟碼娘財巨鄙晤慫孿淹章耗渙冪憋迷晾僅咐醋桅紳擎頻灘殺拘氯敞冒廄疽肺笆麻弓抗舔糖顯瞎擇方拂銀協(xié)漾沽霜施瞳旺招汐縣肅機京瞇襟緝圃知皇泵鈍豌朽獰臟魔禱鞏音黔也戊陷瞥嘴嘎橙困