【正文】 率和客房收入。威 脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會(huì)受到影響。十二、金融街（000402，SZ）優(yōu) 勢(shì)公司是北京國資背景，綜合競爭力強(qiáng)，營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在2010年進(jìn)入收獲期。劣 勢(shì)相對(duì)于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強(qiáng)大。機(jī) 會(huì)預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極影響。金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威 脅金融危機(jī)以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）優(yōu) 勢(shì)具有較強(qiáng)的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢(shì)，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)下降。銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時(shí)占到總營業(yè)收入的5%。廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。劣 勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。機(jī) 會(huì)亞運(yùn)會(huì)對(duì)于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動(dòng)?；貧wA股市場(chǎng)融資。REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。威 脅 2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754，HK）優(yōu) 勢(shì)擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。北京市場(chǎng)的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合增速超過30%。適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。劣 勢(shì)家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對(duì)手。公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場(chǎng)嗅覺，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢(shì)地位。威 脅 1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu) 勢(shì)快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢(shì)，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。，%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。劣 勢(shì)碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。物業(yè)發(fā)展過快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。機(jī) 會(huì)房價(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。近期中央政府放松對(duì)中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。威 脅公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。十六、綠城中國（3900，HK）優(yōu) 勢(shì)綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率均排名第一。融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。銷售快速增長，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，%及35%。劣 勢(shì)激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過200億元。資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財(cái)務(wù)隱患。機(jī) 會(huì)綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。威 脅激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。房價(jià)不斷上升，使終端對(duì)消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）優(yōu) 勢(shì)龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個(gè)城市。龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷售額連續(xù)五年排名第一。物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對(duì)于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。劣 勢(shì)龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。如這些市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)公司將造成負(fù)面影響。公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。機(jī) 會(huì)直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。威 脅即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場(chǎng)競爭日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗(yàn)。十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）優(yōu) 勢(shì)公司具有獨(dú)特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場(chǎng)”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營的成功率大大提高。通過與當(dāng)?shù)卣暮献鳎鞠硎芡恋睾投愂諆?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。營利能力較強(qiáng),毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。劣 勢(shì)公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。目前租賃業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。機(jī) 會(huì)其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長。REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。威 脅“寶龍商業(yè)模式”對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個(gè)城市成功復(fù)制具有不確定性。十九、SOHO中國優(yōu) 勢(shì)獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%?，F(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。公司和潘石屹的品牌知名度高。銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。謹(jǐn)慎的開發(fā)理念，理性的項(xiàng)目儲(chǔ)備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)過于依賴個(gè)別項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。業(yè)績波動(dòng)性較大。商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。機(jī) 會(huì)發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。威 脅一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲(chǔ)備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。二十、雅居樂地產(chǎn)（3383，HK）優(yōu) 勢(shì)雅居樂的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，土地儲(chǔ)備平均成本為591元/平方米，銷售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營增強(qiáng)了雅居樂抗波動(dòng)能力。公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。龐大而低廉的土地儲(chǔ)備，總計(jì)達(dá)3650萬平方米。劣 勢(shì)短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂的現(xiàn)金流狀況。公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。機(jī) 會(huì)海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項(xiàng)目直接受益。威 脅近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢(shì)，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的競爭力。第五篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)“初探”（本站推薦）中國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)“初探”20091023 任延明 中國管理網(wǎng)導(dǎo)讀：在未來的全球經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)文化對(duì)中國企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、做強(qiáng)做大至關(guān)重要，基于此，加強(qiáng)文化管理的研究和實(shí)踐，運(yùn)用科學(xué)的文化管理方法是提高中國企業(yè)文化管理水平的根本途徑，對(duì)中國企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。在未來的全球經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)文化對(duì)中國企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、做強(qiáng)做大至關(guān)重要，基于此，加強(qiáng)文化管理的研究和實(shí)踐，運(yùn)用科學(xué)的文化管理方法是提高中國企業(yè)文化管理水平的根本途徑，對(duì)中國企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。通過對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)文化現(xiàn)狀的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中，面臨著管理由高控制型向靈活型的轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)。我國房地產(chǎn)企業(yè)文化導(dǎo)向特征是以層級(jí)規(guī)范為主，團(tuán)隊(duì)支持和市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)檩o，而未來發(fā)展趨勢(shì)是以團(tuán)隊(duì)支持導(dǎo)向?yàn)橹鲗?dǎo)。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的自主創(chuàng)新能力及靈活變革能力還比較差。整體上，中國房地產(chǎn)企業(yè)文化管理將朝著人本管理和靈活變革的方向發(fā)展。同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于企業(yè)文化有了初步的認(rèn)識(shí)，但普遍存在對(duì)文化管理認(rèn)知重點(diǎn)偏移的問題。中國企業(yè)中，企業(yè)文化最突出的問題依然是文化的深植問題。大部分企業(yè)，對(duì)企業(yè)文化工作者工作價(jià)值的關(guān)注程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，致使企業(yè)文化工作者沒有發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。此外，盡管企業(yè)文化的發(fā)展表象火熱，但突顯出嚴(yán)重的泛文化現(xiàn)象和混亂局面?；谥袊康禺a(chǎn)企業(yè)面臨的國際國內(nèi)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境，基于其外部適應(yīng)和內(nèi)部整合的需要，中國未來房地產(chǎn)企業(yè)文化管理研究和實(shí)踐具有系列主導(dǎo)趨勢(shì)：中國房地產(chǎn)企業(yè)文化管理與企業(yè)績效的相關(guān)性將成為未來發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)文化的基礎(chǔ)研究將成為中國管理學(xué)界的重要課題，而專業(yè)化、系統(tǒng)化的研究和實(shí)踐而形成的應(yīng)用型企業(yè)文化管理的方法論，將成為企業(yè)重要的文化建設(shè)和管理的有力支撐。誠信、人本和創(chuàng)新將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)文化未來發(fā)展的普遍價(jià)值倡導(dǎo)，中國房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要具備和發(fā)展承擔(dān)多種管理角色的管理能力。此外，企業(yè)文化工作者的工作角色需由“宣貫者”向輔導(dǎo)者和咨詢者轉(zhuǎn)變。