【正文】 率和客房收入。威 脅內地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產的業(yè)績也將會受到影響。十二、金融街（000402，SZ）優(yōu) 勢公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構提供物業(yè)配套的商業(yè)地產模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產發(fā)展商。公司商業(yè)地產項目資產質量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻率占到10%。投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產開發(fā)業(yè)務雙輪驅動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務快速增長，并在2010年進入收獲期。劣 勢相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產開發(fā)對公司現金流的要求較高，而項目回收期也較長。商業(yè)地產的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產的增長不確定性較強大。機 會預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質量的商業(yè)地產符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。保險資金可以投資商業(yè)房地產的新政策，將對商業(yè)房地產市場有著積極影響。金融行業(yè)有望成為中國新的經濟增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威 脅金融危機以來，商業(yè)房地產的租金較為疲弱，而實體經濟復蘇基礎不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產租金的增長。十三、富力地產（2777，HK）優(yōu) 勢具有較強的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴張策略和高效率的運營模式。在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區(qū)域發(fā)展房地產能力，保證業(yè)務重心逐漸由廣州向華北轉移，區(qū)域經營風險下降。銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區(qū)貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。商業(yè)及酒店項目逐漸成為富力地產收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%。廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯合開發(fā)也大大減低了經營風險。劣 勢商業(yè)項目和高端產品拉低了整體組合的周轉速度。高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。機 會亞運會對于廣州地區(qū)的銷售將產生推動。回歸A股市場融資。REITs的推出，將為富力地產的商業(yè)地產提供新的融資渠道，提高資產流動性。威 脅 2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754，HK）優(yōu) 勢擅長發(fā)展大型社區(qū)、產品性價比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。產品線定位中高端產品，產品利潤率高，需求剛性強。產品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產品影響力。北京市場的銷售額主導力仍很強。2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。適度的商業(yè)地產項目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現金流收入。劣 勢家族企業(yè)在治理結構的硬傷，制約公司的成長。2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風險較大。機會 產品線豐富，產品定位中高端，性價比高，在房地產行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。威 脅 1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達預期。土地新政使大規(guī)模拿地的機會越來越少，經營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu) 勢快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強競爭力。碧桂園模式，既保持較高的資產周轉率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。，%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應、降低建筑設計成本，并縮短建設周期。土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。劣 勢碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強的不確定性。酒店的過度建設，影響資產周轉率。物業(yè)發(fā)展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質量隱患。機 會房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現。近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。威 脅公司能否成功復制商業(yè)模式，具有相當不確定性。十六、綠城中國（3900，HK）優(yōu) 勢綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經濟發(fā)達的長三角地區(qū)。在浙江的房地產市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。融資手段靈活,而多個聯營公司發(fā)展項目也降低了項目風險。銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，%及35%。劣 勢激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。機 會綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產新競爭格局。威 脅激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產（960，HK）優(yōu) 勢龍湖地產采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。龍湖地產在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。物業(yè)產品類型多，且品質較高。高素質的物業(yè)管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。分權式決策架構保證了較高的運營效率。物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。劣 勢龍湖地產高度依賴重慶、成都和北京的市場表現。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負面影響。公司正將其業(yè)務拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。機 會直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經濟新區(qū)的快速發(fā)展。威 脅即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。十八、寶龍地產（1238，HK）優(yōu) 勢公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運現金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。公司立足于內地高增長的二、三線城市，依靠當地政府將其核心物業(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設相結合，項目運營的成功率大大提高。通過與當地政府的合作，公司享受土地和稅收優(yōu)惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。劣 勢公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務和酒店業(yè)務的收入貢獻僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。目前租賃業(yè)務對關聯公司的依賴度較強。機 會其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進程加速，以及消費零售的快速增長。REITs的即將推出為寶龍地產提供了新的融資渠道。威 脅“寶龍商業(yè)模式”對資產變現能力提出很高要求，未來可能面臨現金流風險。由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個城市成功復制具有不確定性。十九、SOHO中國優(yōu) 勢獨特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。在改造爛尾樓項目積累豐富經驗，成功運作多個爛尾項目。主營北京的商業(yè)房地產，定位準確，逐步進入其他一線城市。項目運作周期短，周轉率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。現金流充沛，經常保持正現金流。公司和潘石屹的品牌知名度高。銷售團隊經驗豐富，效率較高。2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。謹慎的開發(fā)理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務風險。劣勢過于依賴個別項目，單個項目風險大。業(yè)績波動性較大。商業(yè)地產分割出售給物業(yè)管理帶來困難。機 會發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。REITs的推出，將為商業(yè)地產商提供一條有效的融資途徑。威 脅一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。二十、雅居樂地產（3383，HK）優(yōu) 勢雅居樂的財務安全性、運營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。旅游地產和商業(yè)地產運營增強了雅居樂抗波動能力。公司的存貨周轉率優(yōu)于同類公司。龐大而低廉的土地儲備，總計達3650萬平方米。劣 勢短期內旅游地產的資本投入大，而產出有限，直接考驗雅居樂的現金流狀況。公司加大投資于高端住宅和旅游地產，很大程度上削弱了公司危機應變的能力與空間，靈活性被削弱。機 會海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項目直接受益。威 脅近年來旅游地產、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領域的競爭力。第五篇：中國房地產企業(yè)文化建設“初探”（本站推薦）中國房地產企業(yè)文化建設“初探”20091023 任延明 中國管理網導讀：在未來的全球經濟中，企業(yè)文化對中國企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、做強做大至關重要，基于此，加強文化管理的研究和實踐，運用科學的文化管理方法是提高中國企業(yè)文化管理水平的根本途徑，對中國企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的意義。在未來的全球經濟中，企業(yè)文化對中國企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、做強做大至關重要，基于此，加強文化管理的研究和實踐，運用科學的文化管理方法是提高中國企業(yè)文化管理水平的根本途徑，對中國企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的意義。通過對中國房地產企業(yè)文化現狀的研究發(fā)現，房地產企業(yè)由計劃經濟到市場經濟的轉型中，面臨著管理由高控制型向靈活型的轉變，從而實現二次創(chuàng)業(yè)。我國房地產企業(yè)文化導向特征是以層級規(guī)范為主，團隊支持和市場導向為輔，而未來發(fā)展趨勢是以團隊支持導向為主導。此外，我國房地產企業(yè)的自主創(chuàng)新能力及靈活變革能力還比較差。整體上，中國房地產企業(yè)文化管理將朝著人本管理和靈活變革的方向發(fā)展。同時，大部分房地產企業(yè)領導者對于企業(yè)文化有了初步的認識，但普遍存在對文化管理認知重點偏移的問題。中國企業(yè)中，企業(yè)文化最突出的問題依然是文化的深植問題。大部分企業(yè)，對企業(yè)文化工作者工作價值的關注程度遠遠不夠，致使企業(yè)文化工作者沒有發(fā)揮其應有的重要作用。此外，盡管企業(yè)文化的發(fā)展表象火熱，但突顯出嚴重的泛文化現象和混亂局面?；谥袊康禺a企業(yè)面臨的國際國內環(huán)境、產業(yè)環(huán)境，基于其外部適應和內部整合的需要，中國未來房地產企業(yè)文化管理研究和實踐具有系列主導趨勢：中國房地產企業(yè)文化管理與企業(yè)績效的相關性將成為未來發(fā)展的關注點。房地產企業(yè)文化的基礎研究將成為中國管理學界的重要課題，而專業(yè)化、系統(tǒng)化的研究和實踐而形成的應用型企業(yè)文化管理的方法論，將成為企業(yè)重要的文化建設和管理的有力支撐。誠信、人本和創(chuàng)新將成為中國房地產企業(yè)文化未來發(fā)展的普遍價值倡導，中國房地產企業(yè)管理者需要具備和發(fā)展承擔多種管理角色的管理能力。此外，企業(yè)文化工作者的工作角色需由“宣貫者”向輔導者和咨詢者轉變。