【導讀】開發(fā)區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進行可行性研究?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責的原則，編制出本可行性研究報告。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均。公頃，居全國首位。森林總面積萬公頃，居全國第二。位；森林覆蓋率達％，高于全國平均水平。內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市。總?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。對貨車、11對客車直達或過呼市。國際航線，是北京機場的備降機場。府城市為目標，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；

　　

【正文】 用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項目特色。 屋頂建議同上。 外立面可以適當做一些修飾，避免過于單調(diào)。 可以保持三段式的風格，下半部分的仿 石材貼面可以以暖色調(diào) 第 38 頁 共 45 頁 38 為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 （ 2） 環(huán)境景觀設計建議 由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季溫差變化很大，適應呼市氣候的四季常綠型草需要進一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當?shù)?松樹那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設應針對近期 “內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當?shù)氐淖≌谐鎏Ｐ^(qū)的環(huán)境應仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。應在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設，在工程進行的 23 年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應。 （ 3） 附屬設施及會所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 20xx 年呼市市居民人均煤炭消費量為 公 斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 第 39 頁 共 45 頁 39 公斤，增長了 %。管道煤氣人均消耗 立方米，比上年增長 %。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 20xx 年 1 月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對《呼和浩特天然氣需求量調(diào)研報告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項目預可行研究報告》進行了評估。 20xx 年 10月，呼市政府批準呼市天然氣輸配工程立項。該項目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲 配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。 20xx 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 20xx 年計劃市區(qū)用戶 22萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學校等公共福利設施全部用上天然氣。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 ——師大南路上已敷設有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達路煤氣管道也已敷設完畢。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。但為安全起見，應積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會和塞罕區(qū)政府爭取將金橋開 發(fā)區(qū)，特別是北部的大學城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。 第 40 頁 共 45 頁 40 供電及用水 考慮到呼市實際的生活水平，平均每戶用電量控制在 4KV 以內(nèi)，即可在較長的一段時間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。 室外的用電線路應采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實現(xiàn)，提高質(zhì)感。 參考當?shù)氐挠盟晳T。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設理念。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 會所 將是提供服務和對外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ―― 5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以 娛樂、休閑、運動為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標準、外部建材建議） 應改變當?shù)刂蛔雒仄旱牧晳T，完成細石混凝土地坪。有關(guān)的管線應預埋到位。臥室和廳應采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設地面磚。 （ 5） 物業(yè)管理建議 第 41 頁 共 45 頁 41 呼市消費群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費敏感度極強，然而多層 元，高層不超過 1 元的市場物管價位，具有很強的定位性，不宜突破。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務，而此價格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛 名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。 第四章 財務分析 投資估算及財務效益分析 1． 1 靜態(tài)投資成本分析表 在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占 50%，建設和銷售周期在 4 年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。 設建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。多層建安成本 600 元，高層建安成本 1100?？紤]到異地開發(fā)，不可確定性因素較多，不可 預見費系數(shù)取較大值 5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測算。 參見成本構(gòu)成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 如設定銷售費用、管理費用和財務費用為固定成本，則項目贏 第 42 頁 共 45 頁 42 虧平衡點為 71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。在銷售面積達到 157724 平方米后，即銷售率達到 82 %后，每銷售 1 平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。 參見損益表 成本構(gòu)成表 項 目 單 價 (元 /平方 米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 第 43 頁 共 45 頁 43 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 第 44 頁 共 45 頁 44 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 20xx 20xx 20xx 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第一期銷售收入 第二期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流 第 45 頁 共 45 頁 45 量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累 計 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折 現(xiàn) 后 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052