【導讀】《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》?！督ㄔO項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件?！稏|莞市建設工程價格信息》。開發(fā)公司提供的相關資料。相關資料，項目的規(guī)劃設計指標見表1-1。項目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團有限公司。本項目開發(fā)手續(xù)正在完備之中。預計區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場仍將保持這種態(tài)勢。于2020年3月竣工。本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策。本項目選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。利潤總額為萬元，成本利潤率為%，稅后利潤為萬元，東莞市現(xiàn)有32個鎮(zhèn)，總共有700萬左右人口，其中常住人口160萬左右，層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領、工薪階層所占比重較少；但是，入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。實力30強城市之一，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，

　　

【正文】 經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 ? 銷售收入估算 根據(jù) “ 區(qū)域市場分析 ”和 “ 項目定位 ”部分的結(jié)論，本項目住宅建筑面積為 274419 m2，商鋪建筑面積為 15000 m2。住宅銷售均價多層疊加復式 4200元 /m小高層 3950 元 /m聯(lián)排別墅 6200 元 /m2,空置率取 0%，商鋪銷售均價10800 元 /m2，按照 0%空置率考慮；因此可得出： 住宅部分銷售收入：聯(lián)排別墅 萬元 多層疊加復式 萬元 小高層 萬元； 商鋪部分銷售收入： 16200 萬元； 項目銷售收入合計： 萬元。 ? 銷售稅金及附加估算 銷售 稅金及附加：按規(guī)定，東莞市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 %），印花稅（銷售額的 %），合計為銷售額的 %，項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 根據(jù)東莞商務物業(yè)項目的正常銷售情況及該項目的實際情況，預計銷售進度，計算項目各期的銷售收入，測算銷售稅金。具體見《項目銷售收入估算表》（附表 ）。 項目銷售回款計劃 按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為 24 個月，從 2020 年 3 月 2020 年 2 月，預計截止銷售期內(nèi)項目開發(fā)銷售回款共計 萬元。 資金來源與運用分析 經(jīng)測算，該項目的投資及資金籌措計劃、資金來源如下： 32 項目開發(fā)資金中自有資金 萬元（開發(fā)投資的 25%），銀行貸款 萬元，其余為銷售回款。 經(jīng)以上分析測算，項目后續(xù)建設資金來源有保障。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標詳見下表： 項目 開發(fā) 利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 (2) 總開發(fā)成本 (3) 銷售稅金及附加 (4) 利潤總額 (1)(2)(3) (5) 所得稅 (4)15% (6) 凈利潤 (4)(5) (7) 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % (8) 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表住宅部分按銷售率 100%的情況，商業(yè)部分按銷售率 100%的情況計算經(jīng)濟效益指標。 從各項靜態(tài)指標可以看出，本項目銷售利潤比較理想。 33 八、財務與 風險分析 贏利能力分析 經(jīng)測算，項目開發(fā)總投資為 113461 萬元，財務內(nèi)部收益率為 %,財務凈現(xiàn)值 萬元，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，成本利潤率為 %，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率 %。 項目經(jīng)濟指標較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)平均水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情 況，由靜態(tài)測算可知，當項目 開發(fā)銷售達到正常銷售的 %時，項目現(xiàn)金流保持凈流入，在銷售達到%時可以保本。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn)。 社會效益和影響分析 ? 改善居住環(huán)境 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎設施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。 ? 增加財稅收入 該項目的建設預計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關稅收 。 ? 增加財稅收入 該項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 34 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見 ? 建設條件 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。 ? 經(jīng)濟效益 經(jīng)濟效益較好。 ? 社會效益 本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。 ? 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設施的規(guī)劃建設以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 ? 可行性研究結(jié)論 此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究結(jié)論是：本項目可行。 35 項目主要問題的解決辦法和建議 項目主要問題： ? 本項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長； ? 本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。 解決辦法和建議： ? 加快項目建設進度，爭取提前預售； ? 在產(chǎn)品設計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應的差異化營銷策略。 項目風險及防范建議 項目風險 1. 市場風險 該風 險的存在與建議在 中已闡述。 2. 建筑本體風險 該項目目前尚未進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目 “爛尾 ”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風險。 3. 行業(yè)風險 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導致行業(yè)的市場風險程度高，特別是在我國加入 WTO 后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。 4. 財務風險 本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資 金的方式進行開發(fā)，所面臨的財務風險主要是資金供應鏈的問題。 防范建議 1. 加快建設進度，搶占市場先機； 36 2. 加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度； 3. 加強 開發(fā) 商自身品牌建設，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位； 4. 可通過以下措施減少項目的財務風險： ? 資金供應的充實度 首先要保證開發(fā)資金的充足。 ? 資金供應的持續(xù)性 本項目資金供應將隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。 ? 加快資金回籠 ? 應多渠道 、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。 37 十、附表 ：項目工程計劃橫道圖 ：項目銷售收入估算表 ：項目投資計劃估算表 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公 司 二零零四年十二月十二日 39 項目工程計劃橫道圖 項目名稱 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 前期準備 一期： 基礎工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗收 二期： 基礎工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 40 竣工驗收 項目銷售收入估算表 項目開發(fā)銷售收入估算表 單位：平方米、萬元 2020 年 2020 年 2020 年 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 聯(lián)排別墅 銷售面積 41 銷售收入 多層洋房 銷售面積 銷售收入 小高層 銷售面積 銷售收入 商業(yè) 銷售面積 銷售收入 收入合計 42 項目投資計劃估算表 一、開發(fā)成本 總價（萬元） 單價（元 /㎡） 地價 909 公共設施配套基金 商業(yè) 2住宅 90 前期工程費 3勘察設計費 32 3可行性研究費 投資額的 % 3臨時設施費 5 建安工程費 4基礎土石方工程費 4樁基礎工程費 128 4土建工程費 43聯(lián)排別墅 1128 43多層洋房 796 43小高層 1271 43 會所、商業(yè)、幼兒園 1778 4 水電安裝工程費 100 4精裝修工程費 18 4電梯工程費 98 4消防工程費 45 4通訊工程費 4電視天線工程費 4對講監(jiān)控系統(tǒng)工程費 41燃氣工程費 19 41地下室工程費 146 41人防工程 基礎設施配套及環(huán)境工程費 111 公共配套設施費 6 9 年制學校 0 2300 開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 43 7交易服務費 住宅 、商鋪 3 7其他費用 （項目投資額的 %） 不可預見費用 （ 25 項之和的 3%） 二、開發(fā)費用 管理費用 （銷售收入的 3%） 銷售費用 （銷售收入的 %） 財務費用 三、投資總額 四、銷售收入 五、投資回報額 六、投資回報率 七、稅金及其附加 預售監(jiān)管費 銷售額的 % 營業(yè)稅、附加稅 銷售額的 % 土地增值稅 銷售額的 % 提圍費 銷售額的 % 印花稅 銷售額的 % 八、開發(fā)總成本 九、毛利潤