濱江國(guó)貿(mào)中心可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-07-25 13:24本頁面
【導(dǎo)讀】常熟市位于江蘇省東南部長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線。山丘主要有虞山、其中以虞山為最，海拔261米，長(zhǎng)6400米，東端蜿蜒。常熟市現(xiàn)有土地總面積1094平方千米，耕地面積58531公傾，其中水田面積44359公頃，旱地面積14172公頃。境內(nèi)水網(wǎng)交織，各。滸河、張家港、耿涇塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。常熟距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)140公里，距離蘇州約35公里。整體區(qū)位可謂名城簇?fù)?，坐擁?yōu)越。城市地位、房地產(chǎn)發(fā)展都帶來了很大的提升。社會(huì)固定資產(chǎn)投資額每年有10%左右的增速，表明常。熟得到各方的大力的支持。20xx年的將達(dá)歷史新高。自20xx年起至20xx年，常熟市房屋竣工面積每年均有增長(zhǎng)。但從第一季度來看，20xx年度的竣工面積極有可能創(chuàng)下新低。因素此次調(diào)控未涉及。本次調(diào)控針對(duì)投資性購(gòu)房，對(duì)于以剛性需求為主的常熟市場(chǎng)影響。調(diào)查問卷特別顯示，對(duì)于常熟流行送面積房型的設(shè)計(jì)方式受市場(chǎng)
【正文】 求的理性價(jià)位才能使項(xiàng)目很快的達(dá)到銷售。 項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的升值潛力和項(xiàng)目本身逐漸的成熟必定會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上漲，我們可以在銷售策劃過程中適當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，把區(qū)域和產(chǎn)品的價(jià)值逐漸體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，以增加銷售利潤(rùn)。 由于本案物業(yè)種類復(fù)雜 ,價(jià)格需根據(jù)最終確定方案制定 。 第四部分 營(yíng)銷策略 以大搏小，增強(qiáng)減弱，低開高走 做大市場(chǎng)面，鎖定有限的目標(biāo)客戶。 放大項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，削弱項(xiàng)目缺陷，以低價(jià)入市探底，逐步提升價(jià)值。 預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣時(shí)間 2年，分四個(gè)階段 第 一階段 引導(dǎo)蓄水期 執(zhí)行時(shí)間： 20xx年 10 月 — 20xx年 2月 主要任務(wù)： 樹立 濱江國(guó)貿(mào)中心 的認(rèn)知度和品牌度 ，達(dá)到人人皆知的目的。 進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，有效鎖定客戶。 第二階段 開盤 強(qiáng)銷期 執(zhí)行時(shí)間： 20xx年 3月 — 20xx年 8月 主要任務(wù)： 總結(jié)第一階段廣告效果，去化 13 號(hào)樓辦公及 1 號(hào)樓的 520 層。 第三階段 持續(xù)期 執(zhí)行時(shí)間： 20xx年 9月 — 20xx年 5月 主要任務(wù) ：持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶），去化 23 號(hào)樓 620 層 精裝小戶型公寓及剩余房源。 4．第四 階段 尾盤期 執(zhí)行時(shí)間： （ 20xx年 6月 — 20xx年 10 月 ） 主要任務(wù)： 采取打折優(yōu)惠銷售的方式，爭(zhēng)取最大限度消化剩余單位。 第四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 一、投資估算 項(xiàng)目投資成本包括以下幾個(gè)方面： 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額約 7004000元。 項(xiàng)目地塊用地面積 21400㎡ ，總建筑面積 65375㎡ 。 建筑成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)總額為 。 包含前期費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用、市政工程費(fèi)用等，不含精裝修。 管理費(fèi)用 本項(xiàng)目管理費(fèi)用為 4930960 元。 按銷售收入的 2%計(jì)算。 銷售 及營(yíng)銷推廣 費(fèi)用 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 9861920 元。 按銷售收入的 4%計(jì)算。 （不含樣板房及銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝修） 營(yíng)業(yè)稅及附加 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為 13560140 元。 按銷售收入的 %計(jì)算。 其中：營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額 5%計(jì)算，城建稅：按營(yíng)業(yè)稅 7%計(jì)算，教育附加：按營(yíng)業(yè)稅 3%計(jì)算，印花稅：按交易額的 %計(jì)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 本項(xiàng)目的利息為 。 土地費(fèi)用 7004000 元，利率為 1 年銀行貸款利率的 倍 ，即% =%，貸款年限 2 年 ,得：利息 =7004000 元 % 2年 =。 不可預(yù)見費(fèi) 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為 。 按建筑成本的 3%計(jì)算。 總成本： 1+2+3+4+5+6+7= 二 、收入估算 以下價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)情況的概算 本項(xiàng)目的銷售收入為 246548000元。 序號(hào) 項(xiàng)目 銷售量 價(jià)格 銷售收入 1 住宅 41381㎡ 4000 元 /㎡ 165524000元 2 商業(yè) 13504㎡ 6000 元 /㎡ 81024000元 總收入 246548000元 三 、財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 元，稅后銷售利潤(rùn)率為 %（即凈利潤(rùn)247。銷售收入）。 效益估算表 單位：元 總成本 A 銷售收入 B 毛利潤(rùn) C=BA 投資回報(bào)率 D=C247。 A 土地增值稅 E 所得稅 F=(C－ E)33% 凈利潤(rùn) G=CEF 208027024.7 246548000 38520975.3 % 17258360 7016663 14245952.3 從上述（ 靜態(tài) ） 分析可得：整個(gè)項(xiàng)目盈利還可以，投資回報(bào)率為 %。 四 、盈虧平衡分析 經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目物業(yè)銷售率達(dá)到 %能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。 銷售平衡點(diǎn) =總成本247。總收入 100%=247。 246548000 100%=%。 由此可見， 在地下室及裙樓一樓與三樓都沒有計(jì)入銷售的情況下， 本項(xiàng)目銷售平衡點(diǎn) %，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力還可以。 說明價(jià)格定位可行。 第 五 部分 秀稿展示
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