【正文】 0元/間/夜。酒鄉(xiāng)賓館規(guī)模、體量、設(shè)施設(shè)備在當(dāng)?shù)囟际鞘浊恢?，價格定位約相當(dāng)于成都四星級酒店水平，但其裝飾檔次僅相當(dāng)于我司屏山AAA酒店，內(nèi)部管理水平、服務(wù)水平非常欠缺，比之成都市內(nèi)三星級酒店水平尚且不如。例如酒店內(nèi)無視覺導(dǎo)向系統(tǒng)，服務(wù)人員專業(yè)技能不熟練、不標(biāo)準(zhǔn)、對客服務(wù)不夠主動熱情，洗衣服務(wù)一拖再拖，餐飲訂餐無人回應(yīng)，區(qū)域衛(wèi)生狀況較差，房間設(shè)施設(shè)備不夠人性化，餐飲菜品無特色、色香味均一般化，娛樂服務(wù)內(nèi)容單一無新意等。其定位的酒文化主題十分牽強，僅在大堂背景墻有酒文化浮雕、大堂內(nèi)有江口醇企業(yè)及產(chǎn)品展示。金豪酒店金豪酒店位于XX中心城區(qū)金佛廣場，地處黃金地段，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。緊靠汽車站，集商旅、政務(wù)、娛樂、休閑、購物為一體，樓高十九層，建筑面積10000多平方米，擁有行政套房、商務(wù)單間及豪華標(biāo)間等近百間客房，餐廳營業(yè)面積1600多平方米，擁有一個容納100人的宴會廳、15間包房，同時容納240余人同時就餐，目前在XX知名度較高，市民接受度較好。以經(jīng)營各式粵菜、精品川菜為主。還設(shè)有會議室、茶樓、棋牌室、KTV等功能設(shè)施。平均房價約在300元/間/夜，餐飲最低消費約在80元/人以上。該飯店由當(dāng)?shù)刂綘I企業(yè)家興建，與政商兩界關(guān)系較好?？头?、餐飲、娛樂經(jīng)營非?；鸨?，餐廳包間、KTV會所包間需提前預(yù)訂消費。但其管理水平和服務(wù)水平比酒鄉(xiāng)賓館還要差一些，與星級服務(wù)相去甚遠(yuǎn)。XX飯店XX飯店位于新平街東段，經(jīng)營面積約為1000平米，為XX縣中餐龍頭企業(yè)，因其為XX老資格餐飲店，經(jīng)營十分火爆，開設(shè)有多家分店，團隊用餐、婚宴用餐預(yù)訂情況良好，已排至年底。其管理水平與服務(wù)水平為一般社會餐飲店水平，無特色，無品質(zhì)。四、XX的娛樂消費：XX娛樂消費比較流行，幾家知名KTV店均需提前預(yù)訂，代表場所為：酒鄉(xiāng)、金豪、XX飯店、金穗賓館，蓉華、音凰、夜航，主要集中在新平街一帶，人均消費約在100元300元間，消費水平不低于成都市場。洗浴保健生意十分火爆，代表場所為：酒鄉(xiāng)、金豪、XX飯店、金穗賓館、古井坊、貴足，人均消費均在100元以上?？h城茶樓主要集中在新平街、駿東廣場、漢王廟一帶，面積多為100300平米左右，稍上檔次的茶樓基本都能保持滿座經(jīng)營，生意十分紅火，客戶群體主要是社會人士、商務(wù)人士和公務(wù)人員。縣城娛樂消費大大超過當(dāng)?shù)厥杖胨剿茇?fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，主要為政商兩界顧客群體。對XX本地市民娛樂消費做初步了解：休閑娛樂以茶樓、KTV、農(nóng)家樂為主，基本是大眾化消費，茶樓消費每周至少12次，每次人均消費2050元，月均消費500600元。KTV消費每月不少于1次，人均消費100元以上。五、XX餐飲消費：XX餐飲區(qū)域分布與XX商圈分布基本一致，主要集中在人口相對密集區(qū)域。就 7 街區(qū)而言，主要集中在新平街西段，新華街東段以及漢王廟。中餐基本以本地品牌為主，火鍋以外來品牌為主。XX飯店、天府酒樓、漢王大酒樓為代表的本地品牌占據(jù)著市民中餐的主要市場；金豪飯店、酒鄉(xiāng)賓館占據(jù)著高檔餐飲的主要市場；劉一手、巴人治灶等外來火鍋品牌基本壟斷火鍋消費。餐飲檔次以價格/價值導(dǎo)向為主，餐飲布局雜亂，整體裝飾水平較低，但當(dāng)?shù)厥忻駥Σ惋嬒M需求較旺盛，家庭月均餐飲消費支出比例約占到40%以上（與當(dāng)?shù)?位市民調(diào)查比對結(jié)果）。平時用餐時間各主要餐飲店基本滿座，逢周末、節(jié)假日均需提前預(yù)訂。對XX本地市民餐飲消費做初步了解：XX人民除宴請式餐飲外，外出主要就餐形式為火鍋、川菜、吃魚等。與家人就餐人均消費3050元，朋友宴請人均消費50100元，外出就餐頻次每周5次以上，普通消費者月均外出就餐消費1000元左右，私營業(yè)主月均外出就餐消費可達(dá)20003000元左右,公務(wù)員外出就餐消費高低不等，但頻次很高?？偟膩碚fXX餐飲市場發(fā)展較成熟，市場需求極大，但經(jīng)營上和菜品上無地方特色。正餐基本以川菜為主，快餐以本地小吃、面食為主，商務(wù)餐飲和西式快餐較為缺乏，除酒鄉(xiāng)賓館外僅有德克士一家成規(guī)模成品牌店面，高端餐飲更是極其缺乏。休閑餐飲以茶樓式中餐吧為主，缺乏正規(guī)中西餐吧。六、XX酒店市場現(xiàn)狀綜合評價：XX縣的酒店業(yè)市場尚處于發(fā)展期，中小型商務(wù)酒店、社會招待所占比重較大，規(guī)模小檔次低，僅有的兩家規(guī)模酒店管理水平與服務(wù)水平相對較差，對追求舒適與品質(zhì)的顧客來說，選無所選。相對于XX12五規(guī)劃發(fā)展目的的要求，旅游飯店市場發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｍ瑫rXX縣城居民在餐飲、娛樂消費上的需求嚴(yán)重超過當(dāng)?shù)卣＝?jīng)濟發(fā)展水平，使得餐飲、住宿、娛樂場所經(jīng)營一片繁榮。市民聚餐、宴請頻繁，消費能力較強，消費者求新追潮思想很濃，也十分樂見有新鮮消費場所供選擇。七、XX酒店市場發(fā)展展望：XX縣做為曾經(jīng)的第二大蘇區(qū)川陜革命根據(jù)地的核心區(qū)域，是愛國主義教育 的重要基地，也是全國百處紅色旅游經(jīng)典區(qū)域。因此經(jīng)常會有中央級、省市級政務(wù)接待，現(xiàn)有的酒鄉(xiāng)賓館雖然具備一定規(guī)模和檔次，但管理水平和服務(wù)水平較為欠缺，不能夠滿足高規(guī)格政務(wù)和商務(wù)活動的接待需要。XX經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)正進入快速發(fā)展期，以本地固有企業(yè)江口醇、小角 樓為核心興建的白酒工業(yè)園預(yù)計投資近10億元；以BB集團等外來房地產(chǎn)企業(yè)進行的老城改造、新城開發(fā)所涉及的基礎(chǔ)設(shè)施投資近100億元；星光工業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃興建的汽摩配件產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園、服裝加工產(chǎn)業(yè)園、綠色食品加工產(chǎn)業(yè)園擬投資超過20億元。金寶新城建設(shè)、環(huán)城區(qū)域交通建設(shè)都將帶來大量外來投資和施工臨時消費人群，將給縣城經(jīng)濟以有力支撐。目前縣城已有賓館飯店已接近接待極限，未來將無法滿足城市急劇擴張，經(jīng)濟加速發(fā)展的需求，急需新建一批成規(guī)模上檔次的酒店。XX旅游資料豐富，縣委政府 將在未來3年內(nèi)全力進行白衣古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)，估算投資6億元，預(yù)計今后年游客接待量達(dá)到115萬人次，；江口水鄉(xiāng)國家級水利風(fēng)景區(qū)已列入水利部試點項目，擬投資12億元，；佛頭山文化產(chǎn)業(yè)園及紅色文化旅游景區(qū)預(yù)計投資15億元，年接待游客140萬人次。其它旅游景點如駟馬水鄉(xiāng)特色鎮(zhèn)、元山特色鄉(xiāng)村旅游、得勝古鎮(zhèn)旅游區(qū)、靈山特色旅游集鎮(zhèn)、鎮(zhèn)龍山國家森林公園、金寶觀文化產(chǎn)業(yè)園預(yù)計總投資超過50億元，年均游客預(yù)計在300萬以上。大量外來游客及消費將成為支撐XX賓館酒店行業(yè)發(fā)展的重要力量。正在修建的巴達(dá)高速公路將把XX與巴中、達(dá)州的距離拉近到1小時，巴達(dá) 鐵路也穿境而過，加上巴河水上運輸?shù)谋憷?，將會有更多客商來參與XX的開發(fā)與建設(shè)，同時也一定會有更多人來XX投資置業(yè)，從而帶來可觀的人流財源，滿足賓館飯店行業(yè)的市場需求。今后三年內(nèi)，縣城區(qū)域?qū)⑿略鰞杉页梢?guī)模酒店，一為孔子廣場區(qū)域在建的龍 熙國際酒店，二為兩江國際區(qū)域AAA酒店；未來五年內(nèi)，金寶新區(qū)將興建一家五星標(biāo)準(zhǔn)酒店（市政規(guī)劃中）。1）龍熙國際酒店由明悅集團投資興建，規(guī)模約12000平米，設(shè)有客房、餐飲、會議、休閑娛樂設(shè)施，檔次不低于四星級標(biāo)準(zhǔn)。目前土建施工已至七層，將于2013年中旬建成開業(yè)，屆時將輻射周邊區(qū)域市場，對酒鄉(xiāng)賓館構(gòu)成一定競爭力。2）AAA酒店擬建成國家四星級酒店，位于“兩江國際”仿古步行街內(nèi)，是BB集團重金打造的濱江休閑購物旅游地帶的核心區(qū)域，周邊環(huán)境具有無可替代的景 9 觀優(yōu)勢，既可享受城市繁華，又能親近山水閑情，無疑將成為XX人感受都市商業(yè)文明，追求高端生活享受的最佳選擇。酒店建成后，無論從地理位置、酒店環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模，還是從硬件設(shè)施和配置來看，在高端和中端客源市場都是極具競爭力的。第三部分 酒店項目情況三、XX酒店建設(shè)規(guī)模及功能設(shè)置建議：酒店初期規(guī)劃建筑面積約20000平米，考慮臨江傍山的地形很局促，層高建議不超過25層，因地塊較狹窄，需有效利用地下面積。客房數(shù)建議在150間以內(nèi)，床位不少于220張，單人間面積不小于35平米，雙人間面積不小于40平米，另需設(shè)置不少于5間60平米左右套房并需有100平米以上行政套房1間，衛(wèi)生間面積不小于8平米。餐飲接待能力應(yīng)不少于800人，需有能同時接待50桌以上婚宴團餐的宴會大廳（或可與多功能廳整合功能），餐飲包間20間左右，不少于4間16人以上大包間，餐飲包間應(yīng)充分考慮顧客與員工服務(wù)流線，備餐傳菜區(qū)域科學(xué)合理，廚房面積不能少于300平米，同時應(yīng)考慮二級庫房及凍庫的設(shè)置。西餐廳不少于500平米，需有卡座和雅間，可做早餐廳使用。茶樓大廳面積不小于200平米，棋牌包間不少于10個。需有1間500人左右容量多功能會議廳并配有不少于100平米的茶歇區(qū)、1間100人左右小會議廳，2間30人左右商務(wù)會議室。其它康體娛樂設(shè)施需有保健浴足、KTV夜總會、游泳池、健身中心、或有SPA會所、或有桌球室、或有空中高爾夫練習(xí)場等。利用臨江優(yōu)勢和20年江面使用權(quán)的便利條件，設(shè)計垂釣臺、游艇碼頭、水上樂園等親水娛樂設(shè)施，能極大提升酒店品質(zhì)，帶動相關(guān)消費。因酒店所在地為狹長地塊，上下落差較大，回旋空間較小，在城市交通中，主要通過巴河大橋、臨江東路進入酒店區(qū)域，可達(dá)性需做考慮，酒店周邊小景觀也應(yīng)配合地勢和空間進行合理設(shè)計。停車位不少于80個；交通流線務(wù)必順暢，可方便進入酒店，不與步行街人流沖突；地下停車場需考慮防洪設(shè)施，防洪線應(yīng)在306米以上。10（以上建議僅供參考）二、酒店的定位（一）、酒店類型的定位：標(biāo)準(zhǔn)四星級豪華景觀酒店。首先必須嚴(yán)格依照或以超過國家四星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計、建設(shè)。務(wù)求細(xì)節(jié)到位、重點突出、設(shè)施設(shè)備先進、功能服務(wù)齊全。充分利用臨江優(yōu)勢，打造好景觀客房、景觀休閑區(qū)域，務(wù)必做成景色怡人、豪華舒適、具有觀賞性、休閑性的景觀酒店。應(yīng)以最具地標(biāo)特性的建筑形態(tài)、最舒適的消費環(huán)境、最具覆蓋性的功能設(shè)施、最具品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，引領(lǐng)XX時尚消費的概念，提倡AAA“優(yōu)值”生活理念。依托仿古商業(yè)街區(qū)12萬平米的大型商業(yè)綜合體來滿足人們在區(qū)域內(nèi)生活購物、休閑娛樂、社交聚會等多種消費需求，將整個仿古商業(yè)街區(qū)做為酒店的配屬功能區(qū)，以酒店完善的功能設(shè)施實現(xiàn)全客層消費、全時段消費、吃喝玩樂一站式消費。（二）、酒店文化主題的定位：以巴文化、紅色文化、碼頭文化、酒文化交織起屬于XX文化的精髓，通過酒店內(nèi)外空間做為平臺，優(yōu)異服務(wù)做為支撐，展示AAA不凡的品質(zhì)。打同造XX人民的會客廳、做XX人民生活品味的倡導(dǎo)者。（三）、主題文化解析：巴文化概念：巴人或巴族是我國古代西南及中南地區(qū)的一個族群，地域范圍北起漢水、南至鄂西、東至宜昌、西達(dá)川東的地區(qū)，最終以重慶為中心，建立了巴國，XX曾為古巴國中心區(qū)域。約在我國商周時代，巴人在古巴國的疆土上創(chuàng)造了一種具有濃郁特征的巴文化，有鮮明的民族色彩和地域色彩，如巴式兵器、樂器、舟船、民居、歌舞、服飾及婚喪習(xí)俗等。巴文化是有鮮明感情色彩的民族文化，通過與商業(yè)結(jié)合，可滿足目標(biāo)客群對地域文化的情感訴求。針對巴文化主題，可開發(fā)相關(guān)業(yè)態(tài)，如在酒店KTV夜總會進行巴文化演藝、精品商場售賣民俗特色商品、開發(fā)巴人特色餐飲、公共區(qū)域進行巴人民俗藝術(shù)品展示，其文化特色是富有浪漫色彩，崇拜自然、圖騰、祖先，信奉神靈及“天人合一”。碼頭文化概念：酒店地處巴河與通河匯聚處，臨近王家嘴碼頭，濱江觀景帶較長，可以說沿江一帶包括老街在內(nèi)是XX千年歷史的見證，船工號子等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)具有較強的歷史文化沉淀，飽含了城市發(fā)展變遷的回憶，具有豐富文化主題可供發(fā)掘。區(qū)域內(nèi)還有部分歷史遺跡可做題材。酒文化概念：酒是一種特殊的食品，是屬于物質(zhì)的，但酒又融于人們的精神生活之中，作為一種特殊的文化形式。酒文化是中華民族飲食文化的—個重要組成部分，作為一種精神文化它體現(xiàn)在社會政治生活、文學(xué)藝術(shù)乃至人的人生態(tài)度、審美情趣等諸多方面。酒文化包括酒的制法、品法、作用、歷史等酒文化現(xiàn)象，在傳統(tǒng)的中國文化中有其獨特的地位。酒店可以通過提供歷史回顧、圖片展示、體驗式酒坊、名酒展示、酒吧等媒介或商業(yè)業(yè)態(tài)，向賓客介紹酒文化。紅色文化概念： 紅色文化是在革命戰(zhàn)爭年代，由中國共產(chǎn)黨人、先進分子和人民群眾共同創(chuàng)造并極具中國特色的先進文化，蘊含著豐富的革命精神和厚重的歷史文化內(nèi)涵發(fā)掘和利用紅色文化獨特的價值功能，將使紅色文化得以傳承，并能很好的融洽政企關(guān)系，爭取相關(guān)政策支持。XX曾作為川陜革命根據(jù)地的核心區(qū)域，號稱全國第二大蘇區(qū)，其紅色文化具有相當(dāng)多的內(nèi)容和題材可供發(fā)掘。酒店可考慮設(shè)置半固定式紅色文化博物館，精心選擇一些紅色文化產(chǎn)品在精品商場進行售賣或依托老街打造紅色景觀小品、發(fā)掘紅色菜品、開發(fā)紅色婚宴、提供紅色攝影等，讓顧客進行紅色文化體驗。（四）、酒店的檔次定位：酒店所有硬件設(shè)施和配置要達(dá)到甚至超過國家標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店的水平，開業(yè)后一年內(nèi)通過國家四星級酒店評定并掛牌。并以公務(wù)、商務(wù)+時尚（休閑、娛樂、旅游）為消費導(dǎo)向，針對高、中檔消費水平的客人群體開展體驗式營銷。（五）、酒店的客源定位： 1）省市官員等高級政要；2）來XX投資發(fā)展、經(jīng)商貿(mào)易的國內(nèi)外、省內(nèi)外商務(wù)客人；3）XX縣委、政府及所屬機關(guān)接待應(yīng)酬客人；4）XX縣各機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的應(yīng)酬、接待客人； 5）各企業(yè)、工廠的商務(wù)活動、接待應(yīng)酬客人； 6）XX縣市民中有消費能力的交際、應(yīng)酬等客人； 7）XX縣追求品質(zhì)、時尚、休閑、新潮的新一代富人； 8）國內(nèi)旅游散客的中、高檔消費客人； 9）BB集團公司的接待、應(yīng)酬客人；10）兩江國際新建高端社區(qū)的高收入的消費群；第四部分 酒店項目投資金額預(yù)測土地招投標(biāo)費用：略酒店土建費用：約3500萬元酒店裝飾費用：約3000萬元酒店機電設(shè)施設(shè)備：約1000萬元其它各項開辦費用：1500萬元 合計共約9000萬元。第五部分 結(jié)束語綜合考察結(jié)果初步認(rèn)為：XXAAA酒店發(fā)展前景比較看好，投資回報可期。通過高星級酒店對商業(yè)地產(chǎn)的增值作用，所在區(qū)域的商業(yè)及住宅收益將會大輻增長，綜合效益方面將獲得良好回報。從“兩江國際”開發(fā)量來看，未來510年內(nèi)，BB集團都將持續(xù)在XX進行開發(fā)建設(shè)，擁有一家自有品牌的高端酒店將長期享有城市發(fā)展帶來的公務(wù)、商務(wù)消費需求并將長久的展示、提升BB集團品牌形象。同時在未來三年內(nèi)，XXXXX一起初步形成連鎖，邁上快速發(fā)展之路?？疾烊薠XX20120817