【正文】 能設(shè)立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標記，合理分配。(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。(10)物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項?答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園(公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費者)。免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業(yè)公司倒貼錢)。小區(qū)提供xx會所服務(wù)(會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經(jīng)營虧損?)。承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨)，物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。二、接管驗收篇物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項?中顧律師解答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵：(1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題)。(2)開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。(3)將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。(4)凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。(5)驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。(6)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明(避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛)。三、入伙篇物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準備工作?物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。即將實施的《物業(yè)管理條例》中仍存在諸多缺陷，《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細賬，且事先須經(jīng)審計部門審計。建議一： 將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外開發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會有不同的利益訴求。建議二：明確首屆業(yè)主大會召集人《條例》第8條:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！稐l例》中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。建議三：細化房管局行政指導(dǎo)責任《條例》第10條:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！稐l例》的規(guī)定過于原則化。房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力?不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔相應(yīng)法律責任?業(yè)委會不服從指導(dǎo)是否承擔或承擔怎樣的法律責任?這些問題都亟待細化。建議四：明確書面簽名的合法性《條例》第12條:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。《條例》細則必須對業(yè)主簽名的情形進行規(guī)范，對簽名的真實性、合法性作出規(guī)定。建議五：賦予業(yè)委會社團法人身份《條例》第16條:業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委會究竟在法律上是一個何種性質(zhì)的組織?敗訴后民事責任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔?業(yè)委會的活動經(jīng)費從哪里來?業(yè)委會成員能否領(lǐng)取報酬?從何處領(lǐng)取報酬?《條例》至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會社團法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。建議六：取消居委會的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)《條例》第20條:??在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神，居委會無權(quán)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會。另外，過多的干預(yù)最終也會造成業(yè)主的自治成為空談。建議七：開發(fā)商不能與業(yè)主簽物管合同《條例》第21條:在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，《條例》細則應(yīng)對開發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的行為予以制止。建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為《條例》第27條:業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。《條例》細則應(yīng)對此進行補充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主(業(yè)委會)監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟得多。建議九：物管明細賬須審計并公開《條例》第43條：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。業(yè)主對自己所交的費用如何支出總是特別關(guān)心，而絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規(guī)定———物管須定期公布經(jīng)審計部門審計的明細賬。諸多糾紛自然不會發(fā)生了。