【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。目前項(xiàng)目已進(jìn)入緊鑼密鼓的銷售籌備階段，隨時(shí)要準(zhǔn)備開始預(yù)售，特別是今天奧運(yùn)年的時(shí)機(jī)把握。人群，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段，分析市場(chǎng)競爭的比較優(yōu)勢(shì)，有效地控制銷售節(jié)奏，有目標(biāo)、有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施。營銷售推廣是關(guān)鍵。以通過對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃、自身素質(zhì)方面加大優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)。目成為零陵區(qū)河西板塊內(nèi)的樓市領(lǐng)跑者，成為一大焦點(diǎn)，熱點(diǎn)。本方案主要是針對(duì)住宅的策劃營銷方案，最終目的是為了下一階段的住宅銷售，爭取開發(fā)商利潤的最大化。

　　

【正文】 在北京，奧運(yùn)生活方式 近 在眼前 關(guān)系推廣 通過關(guān)系營銷，樹立品牌形成口碑。 根據(jù)我部已有客戶資源進(jìn)行深度關(guān)系推廣，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利上市及后期營銷。 二、 階段性推廣策略 第一階段：品牌深入期（ 2020 年 8 月 1 日 —— 8 月 20 日） 此階段的主要工作任務(wù) —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全新樹立起“ 朝陽 奧林新城 ”獨(dú)特的奧運(yùn)品牌形象，圍繞項(xiàng)目的核心 —— “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口，將奧運(yùn) 進(jìn)行到底 ” 主打廣告語 —— “ 將奧運(yùn)進(jìn)行到底 將運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底 運(yùn)動(dòng)就在家門口” 。 借助 08 北京奧運(yùn)會(huì)的宣傳氛圍，進(jìn)行推廣上市，順利達(dá)成“ 朝陽奧林新城 ”知名度的提升。 媒體策略 —— 以現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外路牌為主打（形象），配合銷售工具（宣傳折頁、戶型單頁等），開盤前后同期、高頻率、全方位轟炸。 戶外路牌：沿項(xiàng)目主街道兩側(cè)（例如：東風(fēng)大橋或浮橋）主打項(xiàng)目形象廣告牌。 銷售工具（宣傳折頁、戶型單頁等）：大版面、高頻率投放，使項(xiàng)目 深入人心。 第二階段：品牌強(qiáng)銷期（ 2020 年 8 月 21—— 12 月底） 此階段的主要工作任務(wù) 繼續(xù)延續(xù)“ 朝陽奧林新城 ”獨(dú)特的品牌形象，圍繞項(xiàng)目的核心 “運(yùn)動(dòng)就在家門口，將奧運(yùn) 進(jìn)行到底 ” ，從“ 朝陽奧林新城 ”獨(dú)特的生活居家理念，挖掘項(xiàng)目本身的內(nèi)涵和細(xì)節(jié)，向購房者述說一種 “人與自然，人與運(yùn)動(dòng)、建筑與景觀” 完美和諧的新生活方式。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁、海報(bào)、戶外廣告、車身廣告移運(yùn)宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷手段 ，重點(diǎn)通過讓購房者參觀現(xiàn)場(chǎng)，促使購房者盡快簽單。 第三階段：品牌續(xù)銷期（具體實(shí)施方案將根 據(jù)前兩個(gè)階段銷售情況制定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目銷售篇 第一部分 銷售手法 一、 項(xiàng)目的銷售形式 現(xiàn)場(chǎng)銷售＋多個(gè)售樓部聯(lián)動(dòng)銷售 ①售樓處的設(shè)立：本項(xiàng)目主要以住宅為主，配以少量商業(yè)，設(shè)立售樓處，聚集人氣； ②銷售人員安排：派駐若干名經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售人員，負(fù)責(zé)主體客戶群的接待、銷售； 其他售樓處銷售人員負(fù)責(zé)客戶推薦和引導(dǎo)銷售該項(xiàng)目； 二、開盤手法 開盤的各種手法除了能在正式開售前早早籠絡(luò)住一批客戶之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發(fā)展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人一片熱銷的大好形象 。 開盤一般有以下三種方式： 認(rèn)購方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 排隊(duì) 市場(chǎng)影響大，轟動(dòng) 易形成氛圍，促進(jìn)購買 利于物業(yè)短時(shí)間銷售 可能引起市場(chǎng)爭議 易發(fā)生不愉快事件 抽簽 操作上正規(guī)、公平 宣傳上易成正面報(bào)到 市場(chǎng)氣氛較弱 較難形成轟動(dòng)效應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 VIP 客戶認(rèn)購 市場(chǎng)效果大，轟動(dòng) 促進(jìn)購買 利于穩(wěn)定客戶 操作方便正規(guī) 房地產(chǎn)樓盤的促銷手段多種多樣，我們根據(jù)多年來操盤的經(jīng)驗(yàn)，提供幾種認(rèn)為較好的方案供發(fā)展商參考并商議。 VIP 卡認(rèn)購 首次推出時(shí)以 VIP 卡客戶認(rèn)購為主，發(fā)行限量或不限量版的 VIP 會(huì)員卡，辦理 VIP 卡的 客戶可交納誠意優(yōu)先選房，并且誠意金可雙倍抵消購樓款或享受一定折扣，另外，通過促銷活動(dòng)抽簽贈(zèng)少量優(yōu)先購買權(quán)和排隊(duì)認(rèn)購相結(jié)合。 排號(hào)銷售回款 通過前期的客戶積累，在開盤日進(jìn)行排隊(duì)認(rèn)籌，交納訂金取得號(hào)碼，根據(jù)號(hào)碼優(yōu)先選房。在排號(hào)時(shí)按號(hào)進(jìn)行銷售回款幫客戶沖抵樓款。 如：第一 位 一萬，第二 位 八千，第三 位六 千，第四 位四 千，按此遞減，到第 五 六 位 為止。 五位以后每位回款一千。 這種方案可以在開盤當(dāng)日造成轟動(dòng)氣氛，吸引廣大客戶前來爭取名額，炒作樓盤。 買房送裝修 買房送 200 元 /平米的裝修，實(shí)際是一種炒作，沖抵樓款，并不 需要真的裝修。此法可與 VIP 卡辦理相結(jié)合，如辦理 VIP 卡即享受買房送裝修，亦可做為一個(gè)主題概念推廣。 購房送全套家電 限量贈(zèng)送，或以限購大戶型者送全套家電，價(jià)格控制在一萬元左右，也可與 VIP 卡辦理相結(jié)合。 ????????? 說明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動(dòng)客戶積極性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 活動(dòng)方案 一、上市宣傳期 ◆舉辦“奧運(yùn)火炬激情傳遞 ,快樂購房 “朝陽 奧林新城 ”為主題的宣傳活動(dòng)。 ◆舉辦“迷你奧運(yùn)會(huì)”： 活動(dòng)內(nèi)容包括奧運(yùn)福娃與形象大使亮相、與奧運(yùn)福娃合影和趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。 ◆舉辦“國球?qū)官悺? ◆ 舉辦 “我 心中的奧運(yùn)”少兒涂鴉活動(dòng) 二、認(rèn)籌階段 ◆ 認(rèn)籌活動(dòng)：通過認(rèn)籌活動(dòng)對(duì)上市宣傳效果進(jìn)行檢驗(yàn)，同時(shí)積累有效客戶資源為順利實(shí)現(xiàn)銷售提供條件。 ◆ 舉辦 “ 2020 年奧運(yùn)獎(jiǎng)牌競猜”活動(dòng)，以參與認(rèn)籌客戶為對(duì)象，凡是在此次活動(dòng)猜中中國隊(duì)在 08年奧運(yùn)會(huì)上能獲得幾枚金牌者，即可參與由 朝陽 奧林新 推出的總價(jià)八萬買經(jīng)典三房（面積為 110— 130 ㎡）的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 三、開盤 ◆ 開盤活動(dòng)：購房送豪禮 ◆ 08 奧運(yùn)年，進(jìn)入“綠色家裝”新時(shí)代 第 三 部分 價(jià)格方案 項(xiàng)目銷售原則 —— “低價(jià)入市，小幅快跑” 樓盤消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓盤的定價(jià)需要 一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，具體執(zhí)行有“低開高走”、“高 開 低走”、“穩(wěn)定價(jià)格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 略。 “低開高走策略”指根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和銷售進(jìn)展情況，每一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，就按預(yù)遷確定的幅度有計(jì)劃的調(diào)高一次售價(jià)的策略。 本項(xiàng)目以“低開高走”的價(jià)格策略為主，價(jià)格采用分期逐步跳躍上升的方式，一方面能夠試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度及反映，給項(xiàng)目增加價(jià)格浮動(dòng)的空間，另一方面為防止高價(jià)位推出得不到消費(fèi)者的認(rèn)同，市場(chǎng)反應(yīng)欠佳，到時(shí)再調(diào)整價(jià)格，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生負(fù)面影響。 所以建議以低價(jià)入市，在得到客戶價(jià)值認(rèn)同與肯定后，再采取“小幅快跑”的 價(jià)格策略調(diào)整銷售價(jià)格，制造項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比，營造銷售氣勢(shì)和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、推廣活動(dòng)，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。 最終在保證銷售順利的同時(shí)，達(dá)到利潤最大化（具體價(jià)格浮動(dòng)以入市后市場(chǎng)反映為依據(jù)，隨時(shí)進(jìn)行銷售價(jià)格的調(diào)整）。 結(jié)束語 ： 本方案是我們經(jīng)過多方研討，從項(xiàng)目本身以及開發(fā)商利益角度出發(fā)得出的一份 營銷方案，具體實(shí)施根據(jù)各階段銷售情況出具細(xì)步實(shí)施方案，希望公司領(lǐng)導(dǎo)能夠詳細(xì)了解。我們一定盡力做好項(xiàng)目的營銷工作。也希望開發(fā)商公司領(lǐng)導(dǎo)多多配合我們工作的開展 ，只有雙方的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，才能使項(xiàng)目順利銷售，并達(dá)到利潤的最大化，以及雙方的共贏。