【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。目前項目已進入緊鑼密鼓的銷售籌備階段，隨時要準備開始預售，特別是今天奧運年的時機把握。人群，根據(jù)項目進展的各個階段，分析市場競爭的比較優(yōu)勢，有效地控制銷售節(jié)奏，有目標、有計劃、有步驟地實施。營銷售推廣是關(guān)鍵。以通過對本項目的規(guī)劃、自身素質(zhì)方面加大優(yōu)勢，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務求使本項。目成為零陵區(qū)河西板塊內(nèi)的樓市領跑者，成為一大焦點，熱點。本方案主要是針對住宅的策劃營銷方案，最終目的是為了下一階段的住宅銷售，爭取開發(fā)商利潤的最大化。

　　

【正文】 在北京，奧運生活方式 近 在眼前 關(guān)系推廣 通過關(guān)系營銷，樹立品牌形成口碑。 根據(jù)我部已有客戶資源進行深度關(guān)系推廣，有利于實現(xiàn)項目順利上市及后期營銷。 二、 階段性推廣策略 第一階段：品牌深入期（ 2020 年 8 月 1 日 —— 8 月 20 日） 此階段的主要工作任務 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 全新樹立起“ 朝陽 奧林新城 ”獨特的奧運品牌形象，圍繞項目的核心 —— “ 運動就在家門口，將奧運 進行到底 ” 主打廣告語 —— “ 將奧運進行到底 將運動進行到底 運動就在家門口” 。 借助 08 北京奧運會的宣傳氛圍，進行推廣上市，順利達成“ 朝陽奧林新城 ”知名度的提升。 媒體策略 —— 以現(xiàn)場包裝、戶外路牌為主打（形象），配合銷售工具（宣傳折頁、戶型單頁等），開盤前后同期、高頻率、全方位轟炸。 戶外路牌：沿項目主街道兩側(cè)（例如：東風大橋或浮橋）主打項目形象廣告牌。 銷售工具（宣傳折頁、戶型單頁等）：大版面、高頻率投放，使項目 深入人心。 第二階段：品牌強銷期（ 2020 年 8 月 21—— 12 月底） 此階段的主要工作任務 繼續(xù)延續(xù)“ 朝陽奧林新城 ”獨特的品牌形象，圍繞項目的核心 “運動就在家門口，將奧運 進行到底 ” ，從“ 朝陽奧林新城 ”獨特的生活居家理念，挖掘項目本身的內(nèi)涵和細節(jié)，向購房者述說一種 “人與自然，人與運動、建筑與景觀” 完美和諧的新生活方式。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁、海報、戶外廣告、車身廣告移運宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷手段 ，重點通過讓購房者參觀現(xiàn)場，促使購房者盡快簽單。 第三階段：品牌續(xù)銷期（具體實施方案將根 據(jù)前兩個階段銷售情況制定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目銷售篇 第一部分 銷售手法 一、 項目的銷售形式 現(xiàn)場銷售＋多個售樓部聯(lián)動銷售 ①售樓處的設立：本項目主要以住宅為主，配以少量商業(yè)，設立售樓處，聚集人氣； ②銷售人員安排：派駐若干名經(jīng)驗豐富的銷售人員，負責主體客戶群的接待、銷售； 其他售樓處銷售人員負責客戶推薦和引導銷售該項目； 二、開盤手法 開盤的各種手法除了能在正式開售前早早籠絡住一批客戶之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發(fā)展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人一片熱銷的大好形象 。 開盤一般有以下三種方式： 認購方式 優(yōu)點 缺點 排隊 市場影響大，轟動 易形成氛圍，促進購買 利于物業(yè)短時間銷售 可能引起市場爭議 易發(fā)生不愉快事件 抽簽 操作上正規(guī)、公平 宣傳上易成正面報到 市場氣氛較弱 較難形成轟動效應 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 VIP 客戶認購 市場效果大，轟動 促進購買 利于穩(wěn)定客戶 操作方便正規(guī) 房地產(chǎn)樓盤的促銷手段多種多樣，我們根據(jù)多年來操盤的經(jīng)驗，提供幾種認為較好的方案供發(fā)展商參考并商議。 VIP 卡認購 首次推出時以 VIP 卡客戶認購為主，發(fā)行限量或不限量版的 VIP 會員卡，辦理 VIP 卡的 客戶可交納誠意優(yōu)先選房，并且誠意金可雙倍抵消購樓款或享受一定折扣，另外，通過促銷活動抽簽贈少量優(yōu)先購買權(quán)和排隊認購相結(jié)合。 排號銷售回款 通過前期的客戶積累，在開盤日進行排隊認籌，交納訂金取得號碼，根據(jù)號碼優(yōu)先選房。在排號時按號進行銷售回款幫客戶沖抵樓款。 如：第一 位 一萬，第二 位 八千，第三 位六 千，第四 位四 千，按此遞減，到第 五 六 位 為止。 五位以后每位回款一千。 這種方案可以在開盤當日造成轟動氣氛，吸引廣大客戶前來爭取名額，炒作樓盤。 買房送裝修 買房送 200 元 /平米的裝修，實際是一種炒作，沖抵樓款，并不 需要真的裝修。此法可與 VIP 卡辦理相結(jié)合，如辦理 VIP 卡即享受買房送裝修，亦可做為一個主題概念推廣。 購房送全套家電 限量贈送，或以限購大戶型者送全套家電，價格控制在一萬元左右，也可與 VIP 卡辦理相結(jié)合。 ????????? 說明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動客戶積極性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 活動方案 一、上市宣傳期 ◆舉辦“奧運火炬激情傳遞 ,快樂購房 “朝陽 奧林新城 ”為主題的宣傳活動。 ◆舉辦“迷你奧運會”： 活動內(nèi)容包括奧運福娃與形象大使亮相、與奧運福娃合影和趣味運動會。 ◆舉辦“國球?qū)官悺? ◆ 舉辦 “我 心中的奧運”少兒涂鴉活動 二、認籌階段 ◆ 認籌活動：通過認籌活動對上市宣傳效果進行檢驗，同時積累有效客戶資源為順利實現(xiàn)銷售提供條件。 ◆ 舉辦 “ 2020 年奧運獎牌競猜”活動，以參與認籌客戶為對象，凡是在此次活動猜中中國隊在 08年奧運會上能獲得幾枚金牌者，即可參與由 朝陽 奧林新 推出的總價八萬買經(jīng)典三房（面積為 110— 130 ㎡）的抽獎活動。 三、開盤 ◆ 開盤活動：購房送豪禮 ◆ 08 奧運年，進入“綠色家裝”新時代 第 三 部分 價格方案 項目銷售原則 —— “低價入市，小幅快跑” 樓盤消費市場變化莫測，樓盤的定價需要 一定的超前意識和科學預測，具體執(zhí)行有“低開高走”、“高 開 低走”、“穩(wěn)定價格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 略。 “低開高走策略”指根據(jù)項目的施工進度和銷售進展情況，每一個調(diào)價時點，就按預遷確定的幅度有計劃的調(diào)高一次售價的策略。 本項目以“低開高走”的價格策略為主，價格采用分期逐步跳躍上升的方式，一方面能夠試探市場對項目的認同度及反映，給項目增加價格浮動的空間，另一方面為防止高價位推出得不到消費者的認同，市場反應欠佳，到時再調(diào)整價格，會對項目的整體形象產(chǎn)生負面影響。 所以建議以低價入市，在得到客戶價值認同與肯定后，再采取“小幅快跑”的 價格策略調(diào)整銷售價格，制造項目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、推廣活動，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進行推廣銷售。 最終在保證銷售順利的同時，達到利潤最大化（具體價格浮動以入市后市場反映為依據(jù)，隨時進行銷售價格的調(diào)整）。 結(jié)束語 ： 本方案是我們經(jīng)過多方研討，從項目本身以及開發(fā)商利益角度出發(fā)得出的一份 營銷方案，具體實施根據(jù)各階段銷售情況出具細步實施方案，希望公司領導能夠詳細了解。我們一定盡力做好項目的營銷工作。也希望開發(fā)商公司領導多多配合我們工作的開展 ，只有雙方的強強聯(lián)合，才能使項目順利銷售，并達到利潤的最大化，以及雙方的共贏。