【正文】 ㎡。其中包括兩幢28+4F商住樓，總高度98m，一幢商務(wù)賓館26+4F，總高度98m，地下停車場(chǎng)2500㎡，地下人防2500㎡，設(shè)計(jì)停車位180位，綠化率35%以上。三、拆遷補(bǔ)償方案本項(xiàng)目采取包括土地轉(zhuǎn)讓在內(nèi)一次性貨幣估價(jià)補(bǔ)償，（土地按土地二次轉(zhuǎn)讓繳納土地契稅）分二期對(duì)兩單位分別拆遷補(bǔ)償，暫定補(bǔ)償金和契稅，共6000萬元。（每畝地300萬元）第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，隨著西寧市擴(kuò)市，市中心西移，本地塊將成為西寧市中心，并伴有西寧最大廣場(chǎng)，該地塊升值因素壇加，隨之房產(chǎn)升值是必然的。此地開發(fā)建設(shè)商業(yè)及旅游賓館服務(wù)設(shè)施和高層住宅將會(huì)起到帶領(lǐng)西寧房地產(chǎn)價(jià)格提升的帶頭作用，預(yù)測(cè)按目前西寧高層住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)三年內(nèi)高層住宅最高房?jī)r(jià)可提升到6000元/㎡,本項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)前景看好。第三章 市政條件一、供電本項(xiàng)目初步計(jì)劃用電量在6000KW，采用雙回路供電，自建配電室。具體與供電部門協(xié)商解決。二、供熱本項(xiàng)目住宅采用分戶取暖，公共建筑部分采用集中供暖，擬建燃?xì)忮仩t兩臺(tái)，燃?xì)鉃樘烊粴庥沙鞘泄芫W(wǎng)投入。三、供氣使用天然氣由城市管網(wǎng)投入。四、供水本項(xiàng)目用水量主要是生活用水，可以以城市供水管網(wǎng)接入。五、雨、污水排放本項(xiàng)目均為生活污水和雨水排放可以排入城市管網(wǎng)。六、廣播電視均可從城市管網(wǎng)接入。第四章 環(huán)境保護(hù)一、大氣本項(xiàng)目使用天然氣作為生活燃料，在住戶均設(shè)有通風(fēng)排氣裝置，地下停車場(chǎng)汽車尾氣排放亦安裝通風(fēng)排氣裝置。二、噪音噪音污染主要來自機(jī)電設(shè)備，因而對(duì)機(jī)房、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備應(yīng)采取相應(yīng)的隔音措施。三、污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有生活污水和餐飲廢水、均可接入城市污水管網(wǎng)，由城市統(tǒng)一處理。四、施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備、噪音及施工粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染，因此施工中必須采取必要的防范措施加以保護(hù)，達(dá)到符合環(huán)境法規(guī)要求。第五章節(jié)能一、建筑本體部分本項(xiàng)目屬于民用建筑類，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)按照現(xiàn)行《民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計(jì)進(jìn)行。二、機(jī)電設(shè)備部分本項(xiàng)目將全部采用節(jié)能型設(shè)備，包括鍋爐、電梯、水泵、電機(jī)、制冷機(jī)、燈具等，以達(dá)到節(jié)能目的。第六章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目可分前期工作階段，包括土地征用、拆遷、地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)等。本項(xiàng)目按四年計(jì)劃安排即20102013年。本項(xiàng)目房屋銷售，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定高層建筑，主體施工至六層以上即可辦理房屋銷售許可進(jìn)行銷售。從20102013年為銷售期。第七章 投資總額概算及資金籌措本項(xiàng)目總投資概算：按規(guī)劃建設(shè)規(guī)模65000㎡，概算總投資為20000萬元，運(yùn)作資金按8000萬元，（為總投資的40%）資金籌措：本項(xiàng)目由投資人自籌資金。第八章 利潤(rùn)預(yù)測(cè)及成本費(fèi)用分析銷售價(jià)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目物業(yè)由高層住宅，商業(yè)用房、地下車庫和賓館組成。根據(jù)目前市場(chǎng)情況和未來三年內(nèi)西寧房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目銷售價(jià)。分別為住宅4800元/㎡；商業(yè)用房7000元/㎡；地下車庫3000元/㎡（或按車位銷售），賓館（出租經(jīng)營(yíng)50元/㎡月），銷售5000元/㎡。成本費(fèi)用分析本項(xiàng)目成本費(fèi)由建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用構(gòu)成。成本費(fèi)用計(jì)算（1）土地費(fèi)用：根據(jù)投資人提供首期土地和舊有建筑總收購(gòu)5000萬元。二期收購(gòu)郵政局土地房屋估價(jià)1000萬元，合計(jì)6000萬元。（2）建安費(fèi)用①高層建筑按1850元/㎡計(jì)算。60000㎡1850元/㎡=11000萬元②室外配套工程250萬元。③大型設(shè)備、電梯、鍋爐、變電設(shè)備等500萬元。④消防設(shè)施30元/㎡66500元=260萬元建設(shè)費(fèi)用合計(jì)12110萬元。二、建設(shè)前期費(fèi)用政府收取行政事業(yè)費(fèi)：100元/㎡60000=600萬元前期規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督監(jiān)理費(fèi)等：80元/㎡65000=423萬元三、管理費(fèi)按建安費(fèi)2%即18502%65000㎡=37元65000=240萬元四、財(cái)務(wù)費(fèi)用①資金成本80007%=840萬元②銷售費(fèi)用：按銷售總額1%計(jì)算為272萬元五、不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)2%取6500037元=246萬元六、總投資（總成本費(fèi)用）為：土地費(fèi)+建設(shè)費(fèi)+建設(shè)前期費(fèi)+管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=6000萬元+12110萬元+（600萬元+422萬元）+240萬元+（840萬元+272萬元）+246萬元=20730萬元3189元/㎡(每平方成本)。七、銷售收入計(jì)算住宅：34000㎡4800元/㎡=16380萬元商鋪：6000㎡7000元/㎡=4200萬元賓館：200005000元/㎡=10000萬元地下車庫：30003000元/㎡=900萬元銷售收入合計(jì)：31420萬元八、銷售稅金①營(yíng)業(yè)稅：%31420萬元=1738萬元②契稅：1%31420萬元=314萬元合計(jì)：2052萬元九、利潤(rùn)：銷售收入總成本銷售稅金=31420萬元20730萬元2052萬元=8638萬元十、所得稅：按25%，稅金=8638萬元25%=2160萬元十一、凈利潤(rùn)8638萬元2160萬元=6478萬元第九章財(cái)務(wù)分析一、本項(xiàng)目利潤(rùn)占全部投資31%，占資本金81%，資金年回報(bào)率40%。二、不確定性分析。本項(xiàng)目可影響盈虧的因素是①建設(shè)規(guī)模(容積率)；②投資增減；③銷售價(jià)格升降，為此，作盈虧平衡分析。本項(xiàng)目若在設(shè)定的容積率建設(shè)規(guī)模不變的情況，若按投資增加10%，銷售價(jià)格降低10%的情況下盈虧情況：原本總投資為20730萬元投資增加10%為2073萬元原本總銷售額為31420萬元售價(jià)降10％為3142萬元增降總合計(jì)為5215萬元281萬元=4997萬元所得稅1249萬元=3748萬元。原利潤(rùn)為6478萬元，扣減影響因素的利潤(rùn)為2730萬元，收益率為12％。第十章結(jié)論一、本項(xiàng)目在西寧西區(qū)建設(shè)對(duì)于西寧城區(qū)中心西移，為中心區(qū)增加商業(yè)和旅游設(shè)施，繁華西區(qū)就顯得十分必要。二、此地塊屬西寧黃金地段，建設(shè)高層住宅對(duì)于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定的帶領(lǐng)作用。三、本項(xiàng)目收益率達(dá)31％，經(jīng)過不確定性分析仍保持在12％，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、項(xiàng)目所需的多項(xiàng)市政設(shè)施均可以解決，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了較為有利的條件。五、經(jīng)過以上研究分析，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是可行的。