【正文】 成交面積大幅下滑，尤其是進(jìn)入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標(biāo)的邊緣地帶，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標(biāo)。整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進(jìn)入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略。二、需求分析 在已經(jīng)過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競技場迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。2001年北京申奧成功，該地區(qū)更是進(jìn)入了奧運時代。北京啟用1800億元加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區(qū)。國家專項奧運投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級的配套設(shè)施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，奧運功能區(qū)將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)”，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點任務(wù)等態(tài)勢。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強(qiáng)該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當(dāng)控制低價商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增長過快的勢頭。以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。2010年前，‰以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強(qiáng)，該項目的需求是真實、旺盛的。第四篇：企業(yè)債發(fā)行流程發(fā)行企業(yè)債流程一、法規(guī)依據(jù)1.《企業(yè)債券管理條例》2.《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)企業(yè)債券管理工作的通知》(發(fā)改財金[2004]1134號)、簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項的通知（發(fā)改財金[2008]7號）4.《國家發(fā)展改革委關(guān)于下達(dá)2007年第一批企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模及發(fā)行核準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(發(fā)改財金[2007]602號)（發(fā)改辦財金[2013]957號）（發(fā)改辦財金[2015]1327號）[2015]1327號文件的補(bǔ)充說明（發(fā)改電[2015]353號）（發(fā)改辦財金[2015]3127號）“直通車”機(jī)制的通知（發(fā)改辦財金[2016]628號）二、監(jiān)管機(jī)構(gòu)國家發(fā)展和改革委員會三、審批機(jī)構(gòu)國家發(fā)展和改革委員會（包括省級發(fā)改委）四、發(fā)行主體境內(nèi)具有法人資格的企業(yè)五、發(fā)行條件(1)股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司和其他類型企業(yè)的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元；(2)累計債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)（不包括少數(shù)股東權(quán)益）的40%；(3)最近三年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業(yè)債券一年的利息；(4)籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān)手續(xù)齊全。用于固定資產(chǎn)投資項目的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的要求，原則上累計發(fā)行額不得超過該項目總投資的70%。用于收購產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的，比照該比例執(zhí)行。用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的，不受該比例限制，但企業(yè)應(yīng)提供銀行同意以債還貸的證明；用于補(bǔ)充營運資金的，不超過發(fā)債總額的40%；(5)債券的利率由企業(yè)根據(jù)市場情況確定，但不得超過國務(wù)院限定的利率水平；(6)已發(fā)行的企業(yè)債券或者其他債務(wù)未處于違約或者延遲支付本息的狀態(tài)；(7)最近三年沒有重大違法違規(guī)行為。六、審批方式（一）批準(zhǔn)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模，按照以下程序進(jìn)行：，提出債券發(fā)行規(guī)模申請。省屬企業(yè)直接向省發(fā)展改革委提出申請。其他企業(yè)由各設(shè)區(qū)的市發(fā)展改革委初審后，向省發(fā)展改革委轉(zhuǎn)報申請。經(jīng)省發(fā)展改革委統(tǒng)一審核后，集中向國家發(fā)展改革委申請我省企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模。，不定期受理企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模申請，并按照國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)法律法規(guī)及國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定的發(fā)債條件，對企業(yè)的發(fā)債規(guī)模申請進(jìn)行審核，符合發(fā)債條件的，核定發(fā)行規(guī)模和資金用途，報經(jīng)國務(wù)院同意后，由國家發(fā)展改革委下達(dá)發(fā)債規(guī)模，再經(jīng)省發(fā)展改革委統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)涉及省直屬企業(yè)和相關(guān)市的企業(yè)發(fā)債規(guī)模并提出有關(guān)要求。（二）批準(zhǔn)企業(yè)債券發(fā)行方案，按照以下程序進(jìn)行：，按照公開發(fā)行企業(yè)債券申請材料目錄及其規(guī)定格式，逐級上報企業(yè)債券發(fā)行方案。經(jīng)省發(fā)展改革委審核后，向國家發(fā)展改革委申請。，根據(jù)法律法規(guī)及國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定的發(fā)債條件，以及國家發(fā)展改革委下達(dá)規(guī)模通知的要求，對企業(yè)債券發(fā)行方案申請材料進(jìn)行審核，提出反饋意見，通知發(fā)行人及主承銷商補(bǔ)充和修改申報材料。，對企業(yè)債券發(fā)行方案及申報材料進(jìn)行修改和調(diào)整，并出具文件進(jìn)行說明。、中國證監(jiān)會后，印發(fā)企業(yè)債券發(fā)行批準(zhǔn)文件，并抄送各營業(yè)網(wǎng)點所在地省級發(fā)展改革部門等有關(guān)單位。(中央企業(yè)除外)，再由省發(fā)展改革委批復(fù)給企業(yè)或相關(guān)市發(fā)展改革委。七、發(fā)行流程（一）企業(yè)債發(fā)行程序，聯(lián)合其他券商組成承銷團(tuán)隊，主承銷要承擔(dān)組織發(fā)債申報材料，主要包括主承銷商對本次發(fā)債可行性研究報告、募集說明書及募集說明書摘要、信用評級機(jī)構(gòu)對發(fā)債人主體評和債項信用評級報告，法律事務(wù)所出具法律意見書，具有從事證券資格會計事務(wù)所對發(fā)行人近三年財務(wù)進(jìn)行審計并出具審計報告，本次發(fā)債承銷協(xié)議，監(jiān)管銀行債券受托管理人協(xié)議、募集資金歸集帳戶監(jiān)管協(xié)議、償債專戶監(jiān)管協(xié)議，募投項目相關(guān)批復(fù)文件及市政府同意發(fā)債意見、地方政府綜合財力表等。，發(fā)行申請材料由所在市、省級發(fā)展改革部門逐級轉(zhuǎn)報至國家發(fā)改委。，由中央國債登記公司對申請材料進(jìn)行預(yù)審，并出具預(yù)算意見，再由發(fā)改委財經(jīng)司復(fù)審。申請材料存在不足或需要補(bǔ)充有關(guān)材料的，向發(fā)行人和主承銷商提出反饋意見，發(fā)行人和主承銷商根據(jù)反饋意見對申報材料進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善，重要問題應(yīng)出具文件進(jìn)行說明。（發(fā)行人及主承銷商根據(jù)反饋意見補(bǔ)充和修改申報材料的時間除外）作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定，不予核準(zhǔn)的，應(yīng)說明理由。，中國人民銀行負(fù)責(zé)對本次發(fā)債確定利率區(qū)間進(jìn)行審核并發(fā)表意見。發(fā)改委收到中國人民銀行會簽文件后，確定印發(fā)企業(yè)債發(fā)行批準(zhǔn)文件，并抄送各營業(yè)網(wǎng)點所在地省發(fā)展改革部門等有關(guān)單位。發(fā)改委批復(fù)給省級發(fā)展改革部門，再由省級發(fā)展改革部門批復(fù)給企業(yè)。企業(yè)債須在批準(zhǔn)文件印發(fā)之日起六個月內(nèi)開始發(fā)行。（二）企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模申請流程（1）發(fā)行人形成發(fā)債意愿并與發(fā)改部門預(yù)溝通。（2）制作發(fā)行人本次債券發(fā)行的申請報告。（3）召開股東大會，形成董事會決議，制定債券發(fā)行章程。（4）出具發(fā)行企業(yè)債券可行性研究報告。報告應(yīng)包括債券資金用途、發(fā)行風(fēng)險說明、償債能力分析等。（5）安排擔(dān)保事宜。發(fā)行人做好企業(yè)債券發(fā)行的擔(dān)保工作，按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，聘請其他獨立經(jīng)濟(jì)法人依法進(jìn)行擔(dān)保，并按照規(guī)定格式以書面形式出具擔(dān)保函。（6）安排審計機(jī)構(gòu)。發(fā)行人及其擔(dān)保人提供的最近三年財務(wù)報表（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤和利潤分配表、現(xiàn)金流量表）,經(jīng)具有從業(yè)資格的會計師事務(wù)所進(jìn)行審計。（7）安排信用評級。發(fā)行人聘請有資格的信用評級機(jī)構(gòu)對其發(fā)行的企業(yè)債券進(jìn)行信用評級。（8）安排律師認(rèn)證工作。企業(yè)債券發(fā)行申請材料由具有從業(yè)資格的律師事務(wù)所進(jìn)行資格審查和提供法律認(rèn)證。（9）組建營銷團(tuán)。企業(yè)債券由具有承銷資格的證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)承銷，企業(yè)不得自行銷售企業(yè)債券。主承銷商由企業(yè)自主選擇。需要組織承銷團(tuán)的，由主承銷商組織承銷團(tuán)。承銷商承銷企業(yè)債券，可以采取代銷、余額包銷或全額包銷方式，承銷方式由發(fā)行人和主承銷商協(xié)商確定。（10）其他。主承銷商協(xié)助制作完成債券申報材料，并報送省發(fā)改委，由省發(fā)改委轉(zhuǎn)報國家發(fā)改委。附：發(fā)行申請材料目錄（1）國務(wù)院行業(yè)管理部門或省級發(fā)展改革部門轉(zhuǎn)報發(fā)行企業(yè)債券申請材料的文件；（2）發(fā)行人關(guān)于本次債券發(fā)行的申請報告；（3）主承銷商對發(fā)行本次債券的推薦意見（包括內(nèi)審表）；（4）發(fā)行企業(yè)債券可行性研究報告，包括債券資金用途、發(fā)行風(fēng)險說明、償債能力分析等；（5）發(fā)債資金投向的有關(guān)原始合法文件；（6）發(fā)行人最近三年的財務(wù)報告和審計報告（連審）及最近一期的財務(wù)報告；（7）擔(dān)保人最近一年財務(wù)報告和審計報告及最近一期的財務(wù)報告（如有）；（8）企業(yè)（公司）債券募集說明書；（9）企業(yè)(公司)債券募集說明書摘要；（10）承銷協(xié)議；（11）承銷團(tuán)協(xié)議；（12）第三方擔(dān)保函（如有）；（13）資產(chǎn)抵押有關(guān)文件（如有）；（14）信用評級報告；（15）法律意見書；（16）發(fā)行人《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（副本）復(fù)印件；（17）中介機(jī)構(gòu)從業(yè)資格證書復(fù)印件；（18）本次債券發(fā)行有關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式；（19）其他文件。上述申報材料用A4紙印刷、裝訂成冊，一式3份。注：出具的文件必須真實、準(zhǔn)確、完整，不得有虛假材料、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。（1）刊登發(fā)行公告。發(fā)行人應(yīng)當(dāng)通過指定媒體，在債券發(fā)行首日3日前公告企業(yè)債券發(fā)行公告或公司債券募集說明書。發(fā)行公告和募集說明書應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，不得有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。（2）市場宣傳工作。承銷團(tuán)做好債券銷售市場宣傳工作，推廣債券的發(fā)行和認(rèn)購工作。（3）債券銷售工作。在企業(yè)債券發(fā)行過程中，各承銷商面向社會公開零售企業(yè)債券的所有營業(yè)網(wǎng)點及每個營業(yè)網(wǎng)點的承銷份額。（4）承銷團(tuán)工作監(jiān)控。發(fā)行人應(yīng)當(dāng)及時了解承銷工作進(jìn)度和發(fā)行銷售情況。（5）募集資金劃付。承銷團(tuán)銷售債券募集到的資金應(yīng)劃付到發(fā)行人專門的資金賬戶。（6）驗收資金。發(fā)行人根據(jù)債券的發(fā)行情況對募集資金相關(guān)情況進(jìn)行查驗。（1）實名制記賬式企業(yè)債券應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行債權(quán)登記托管。托管人為實名制記賬式企業(yè)債券的法定債權(quán)登記人，在企業(yè)債券發(fā)行結(jié)束后負(fù)責(zé)對企業(yè)債券進(jìn)行債權(quán)管理、權(quán)益監(jiān)護(hù)和代理兌付，并負(fù)責(zé)向投資者提供有關(guān)信息服務(wù)。（2）制定償債計劃。發(fā)行人、擔(dān)保人應(yīng)制定切實可行的償債計劃并認(rèn)真執(zhí)行，確保企業(yè)債券本息按期兌付。（3）發(fā)行人應(yīng)當(dāng)在債券本金兌付首日60日前向國家發(fā)展改革委及省級發(fā)展改革部門報告兌付方案，并于兌付首日5個工作日前通過指定媒體公布兌付事項。（4）企業(yè)債券本息兌付首日5個工作日前，發(fā)行人應(yīng)當(dāng)將兌付資金全額劃入指定賬戶。實名制記賬式企業(yè)債券劃入托管人指定的賬戶；無記名實物券企業(yè)債券劃入主承銷商指定的賬戶。（5）發(fā)行人不能按照規(guī)定期限履行兌付義務(wù)的，主承銷商應(yīng)當(dāng)及時通知擔(dān)保人履行擔(dān)保義務(wù)。（6）發(fā)行人應(yīng)當(dāng)在債券存續(xù)期間的每一會計結(jié)束之日起4個月內(nèi)，向國家發(fā)展改革委及省級發(fā)展改革部門報送發(fā)行人、擔(dān)保人經(jīng)審計的財務(wù)報告，并公開披露。（7）主承銷商應(yīng)當(dāng)在企業(yè)債券發(fā)行和兌付工作結(jié)束后15個工作日內(nèi)，將企業(yè)債券發(fā)行、兌付情況報國家發(fā)展改革委及省級發(fā)展改革部門。（8）在企業(yè)債券存續(xù)期內(nèi)，發(fā)行人、擔(dān)保人發(fā)生可能影響企業(yè)債券兌付的重大事項時，發(fā)行人應(yīng)當(dāng)及時向國家發(fā)展改革委報告，并公開披露。（9）在企業(yè)債券存續(xù)期內(nèi)，發(fā)行人應(yīng)當(dāng)委托原信用評級機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評級，并于信用評級機(jī)構(gòu)出具企業(yè)債券跟蹤評級結(jié)果之后十五日內(nèi)，將跟蹤評級結(jié)果報國家發(fā)展改革委及省級發(fā)展改革部門，并公告披露。八、企業(yè)發(fā)行債券增信方式（一）企業(yè)債券增信方式的演變 在2007年之前，企業(yè)債券發(fā)行的增信方式主要是由商業(yè)銀行向債券持有人出具擔(dān)保函，承諾對本期債券的到期兌付提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。2007年10月12日，銀監(jiān)會頒布了《關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險的意見》(銀監(jiān)發(fā)﹝2007﹞75號)，其中規(guī)定“即日起要一律停止對以項目債為主的企業(yè)債進(jìn)行擔(dān)保，對其他用途的企業(yè)債券、公司債券、信托計劃、保險公司收益計劃、券商專項資產(chǎn)管理計劃等其他融資性項目原則上不再出具銀行擔(dān)保；已經(jīng)辦理擔(dān)保的，要采取逐步退出措施，及時追加必要的資產(chǎn)保全措施”。2008年1月2日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場發(fā)展、簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項的通知》(發(fā)改財金[2008]7號)，明確指出“完善企業(yè)債券市場化約束機(jī)制，企業(yè)可發(fā)行無擔(dān)保信用債券、資產(chǎn)抵押債券、第三方擔(dān)保債券”。隨著上述文件的出臺，國內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券的增信方式逐漸從原先較為單一的銀行擔(dān)保方式演變?yōu)榘o擔(dān)保信用、第三方擔(dān)保、抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、財政增信等方式在內(nèi)的多樣化擔(dān)保方式。其中，抵質(zhì)押擔(dān)保、第三方企業(yè)擔(dān)保和擔(dān)保公司擔(dān)保這三種目前最常見的擔(dān)保方式中，市場普遍認(rèn)為擔(dān)保公司擔(dān)保最好，其次為第三方企業(yè)擔(dān)保，最弱是抵質(zhì)押擔(dān)保。抵質(zhì)押擔(dān)保的增信效果依抵質(zhì)押物不同而有所區(qū)別，但基本上因為抵質(zhì)押物多為發(fā)行人自有資產(chǎn)（僅上市公司股權(quán)價值相對較為獨立公正），其價值與發(fā)行人經(jīng)營狀況有直接關(guān)系，同時處置資產(chǎn)的時間、回收價值等都是很大的不確定性因素，因此抵質(zhì)押擔(dān)保的增信效果較弱。第三方企業(yè)擔(dān)保通常是發(fā)行人的關(guān)聯(lián)企業(yè)作擔(dān)保，與被擔(dān)保發(fā)行人有較強(qiáng)的相關(guān)性，增信效果一般。擔(dān)保公司作為獨立于發(fā)行人的專業(yè)增信機(jī)構(gòu)，其擔(dān)保業(yè)務(wù)受各法律法規(guī)約束，以及各層監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，且目前債券擔(dān)保均為連帶責(zé)任擔(dān)保，其增信作用較為市場所接受。增信對發(fā)行人最本質(zhì)的作用就是降低發(fā)行利率，節(jié)約融資成本。（二）企業(yè)債券抵押擔(dān)保財產(chǎn)的類型根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等法律規(guī)定，可以作為抵押擔(dān)保的財產(chǎn)包括：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設(shè)用地使用權(quán)；(三)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運輸工具；(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。但考慮到抵押資產(chǎn)的價值波動率、變現(xiàn)成功率等因素，不是所有依法可以作為抵押擔(dān)保的財產(chǎn)都會成為企業(yè)發(fā)