【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)而言是個二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣。可能面臨比較大的 6稅率增長，這個需要注意。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當?shù)囟悇諜C關代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。15月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？答：可以申請退稅，但裁量權在當?shù)囟悇站?。第五篇：營改增問題 整理稿含答案營改增問題集，已完工程，未做結(jié)算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計價辦法處理。條文依據(jù): ，管理費，利潤，措施費和其他項目費是否都需要計算增值稅？增值稅下的費率為多少？需要計算增值稅，如果是一般納稅人一般計稅是11%，其他情況是3% ，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計價怎么取稅為好？可以采用簡易計征。如果采用一般計征，需要乙方同意，還需要測算哪種計稅方式進項抵扣額度高。這樣的項目銷售時也是按老項目，可以簡易計征的。如果銷售是選了簡易計征，施工合同即使一般計稅也是不能抵扣進項的，所以需要綜合考慮。，但是五一前不能取得中標通知書，是按營業(yè)稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式？該項目的材料增值稅發(fā)票也不能抵扣嗎？簡易計稅征收率只有3%，是不能抵扣進項稅的。，對于在施未竣工項目，我們是以集團公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團公司？單獨做一個補充協(xié)議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項目是老項目，可以采用簡易計征。沒必要進行主題變化。分包合同是分公司和業(yè)主簽訂的嗎？，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規(guī)定只有清包工和甲供材工程可以采用簡易計征，還需要甲方同意，不管哪種計稅方式，都是增值稅，以后沒有營業(yè)稅了。，未開工的，執(zhí)行增值稅的話原中標綜合單價還如何處理？肯定需要按增值稅模式重新計算，否則綜合單價含稅。，施工單位未開具發(fā)票，需要在5月1前將已收款的發(fā)票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費會增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業(yè)稅業(yè)務清理工作、教育費附加、地方教育費附加還要計算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費中。，變更，計量等，是否需要按新的營改增費率來計算呢 如果是一般計稅工程，就需要用不含稅價格來計算 ？私人是不能提供發(fā)票的吧。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。？老項目可以選擇簡易計稅，也可以選擇一般計稅，但是從實際操作來看選擇簡易計稅更容易操作。，我想問下假設鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價117萬，如果是小規(guī)模納稅人，增值稅是3%，那他的造價是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實際支出是沒區(qū)別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區(qū)別了？如果施工企業(yè)是一般納稅人，不管鋼筋供應商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，計算造價都是按11%增值稅計算，也就是造價是111萬。，肯定還有很多項目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設、二期開工，那像這樣的是作為老項目還是作為新項目？ 老項目。按施工許可證日期。零星工程肯定是沒有施工許可證的。？不是。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅。假設工程造價100萬，營業(yè)稅和增值稅征稅率都是3%，營業(yè)稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=：營改增后如果所有材料都沒發(fā)票的話是不是按11%計稅 ？ 不管什么情況銷項稅都是按11%計算，只是有增值稅專用發(fā)票的話可以抵扣進項稅，除了材料，勞務、機械租賃的增值稅專用發(fā)票也可以抵扣進項稅，應納稅額=銷項稅額進項稅額 ？計算工程造價時11%，如果勞務分包能開增值稅專用發(fā)票，可以抵扣6% ？ 問題不清晰?，F(xiàn)在沒有標底吧，如果是招標控制價就是按11%算呀，除非業(yè)主方明確投標人必須是小規(guī)模納稅人，而且項目造價不大于500萬或者是甲供材工程。如果是上述情況，可以按3%簡易計稅，算法同營業(yè)稅下相同。？可以選擇簡易計稅，具體看甲乙雙方協(xié)商。？ 不是。？ 按原方式。？一般納稅人采用增值稅率11%，小規(guī)模納稅人或者國家相關部門規(guī)定可以簡易計征的項目采用征收率3% ，招標文件是否要分為兩種不同的納稅人來編制？ 我認為不需要，只需在招標文件中明確投標人資格和計稅方法即可 ？你是說新老項目劃分嗎？如果是這個問題，有兩個時間，施工許可證和合同中約定的開工日期為判斷標準。，但開工是5月1日后 的，是否按新工程？如果已經(jīng)發(fā)出中標通知書并簽訂合同，可以按合同中約定的開工日期來判斷是否屬于老工程，如果還沒有簽合同，肯定應該按新工程。%是針對哪種情況下用？ 小規(guī)模納稅人，或者符合財政部國家稅務總局規(guī)定的特殊情況時一般納稅人也可以采用，具體情況如下：(1)包清工的項目(2)甲供材項目在營改增過渡期，老項目也可以采用簡易計稅。%的增值稅和營業(yè)稅對項目成本有啥影響？成本沒什么影響，成本和造價是不同的概念，采用簡易計稅和過去營業(yè)稅下計算造價沒什么區(qū)別。，如果我的施工單位無法提供11%，我該怎么應對，有什么好的辦法？主要是要在招標文件中明確投標人必須是一般納稅人，然后合同中約定好必須提供11增值稅專用發(fā)票，如果不能提供可以不付款等。你是甲方錢在你手里，你的辦法可以很多呀。，專業(yè)分包是5月1日后簽定的合同，專業(yè)分包應該是算那種稅？這樣的項目屬于老項目，分包可以采用簡易，也可以采用一般，具體由雙方自己協(xié)商，大家要注意老項目也是可以簡易，不是必須簡易，3月份已經(jīng)中標了，但是沒有簽合同，招標控制價是按以前的文件編制的。這個項目是老項目還是新項目？可以用簡易計稅嗎？ 按現(xiàn)在的規(guī)定不屬于老項目，也許后面會出一些具體的規(guī)定來明確你的這種情況。，如何處理？ 這屬于政策風險，可以索賠。具體要計算出增值稅比營業(yè)稅增加的負擔具體是多少，找甲方索賠即可。，部分甲供材料項目怎么定義？有甲供材的項目是否按簡易征收？ 具體提供多少甲供材算甲供材項目，目前沒有清晰的標準。如果有甲供材可以簡易計稅，關鍵還是要看甲乙雙方的約定。，那我5月份進行結(jié)算，這個我結(jié)算的時候也是否按照增職稅進行還是？ 屬于老項目，建議按簡易計稅。？按每月納稅？還是按工程結(jié)算來統(tǒng)一計算？ 建設項目通常是按月度進行納稅申報。，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 按規(guī)定是開增值稅發(fā)票。可以采用簡易計稅。？ 這個不好說，關鍵是如何能看出是補簽的合同。，那該怎么抵扣？按實際抵扣呀。投標報價是市場化的行為，價格波動很正常，肯定是按發(fā)票實際情況抵扣。？ 一般納稅人6%，小規(guī)模納稅人3% ，目前還沒有結(jié)算，我是按增值稅交費，還是按原先的稅費繳納？屬于老工程，可以采用簡易計稅。？ 按廣東省的細則規(guī)定是一樣的。，然后我結(jié)算的時候是要按照什么算？這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，具體按什么方法算甲乙雙方協(xié)商確定。？ 肯定是備案合同，簽陰陽合同本身就不合法呀。，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？你的問題描述不清晰。如果是老工程可以采用簡易計稅，和原來營業(yè)稅下計算造價相同。，不同的項目是否可以選擇不同的征稅方法？ 可以。，但開工是5月1日后的，是否按新工程？ 按規(guī)定屬于新工程。，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 是的。如果選擇建議計稅，可以開3%征收率的發(fā)票。？ 重復問題。，那該怎么抵扣？ 重復問題？ 重復問題，我們是就工程我們的材料又沒有發(fā)票，那就得按造價的11%來計稅嗎？建議計稅的老工程按3%交稅。，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？，如果公司是在一個地區(qū)戰(zhàn)略投標，定為負利潤的，若增值也是負的，國家能退稅嗎？國家不會退稅，只是進項稅額大于銷項稅額，可以留抵以后的銷項稅。？ 問題不清晰，建議認真閱讀36號文件的前3個附件。，那我5月分進行結(jié)算，這個我結(jié)算的時候也是否按照增職稅進行還是？這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，需要甲乙雙方達成一致，不是必須簡易計稅。，甲方要求開增值稅發(fā)票抵扣，乙方應該如何談判？請教老師有何建議？簡易計稅也是增值稅發(fā)票。如果甲方堅決要求按一般計稅開具11%的增值稅專用發(fā)票，那就只能在確保合理利潤水平的基礎上適當調(diào)高造價了。，是否根據(jù)監(jiān)理簽的開工日期算？不行，規(guī)定只認施工許可證上的開工日期和合同中約定的開工日期。合同連開工日期都不約定，這個合同也是夠可以的。，那是否預付款就直接交11%的稅呢？是的。所以施工企業(yè)要做好現(xiàn)金流籌劃。？系統(tǒng)學習吧，問這樣的問題一看就是不想系統(tǒng)學習投機取巧的人 ，但是還沒有開工的怎么算目前認定老工程就是兩個條件，不符合的都是新工程。也許后面會有這些模糊問題的解釋。？ 廣聯(lián)達軟件會自動調(diào)整。，但財局還沒確認，那該開什么票？ ，只是一般計稅和簡易計稅的區(qū)別。，勞務分包公司為小規(guī)模納稅人，他們開具的增值稅普通發(fā)票施工單位可以抵稅嗎，如果小規(guī)模納稅人去稅局代開增值稅一般納稅人發(fā)票又可否抵稅？小規(guī)模納稅人開的3%的增值稅普通發(fā)票不可以抵扣，但是小規(guī)模納稅人去稅局代開的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，稅率也是3%。：《關于建筑業(yè)營改增后調(diào)整廣東省建設工程計價依據(jù)的通知（征求意見稿）》第八條，選擇簡易計稅方法的建設工程老項目，稅金調(diào)整為增值稅征收率，其他參照執(zhí)行營改增前的計價規(guī)定是否可以理解為采用簡易計稅的老項目，%調(diào)為3%，其他不變？ 這個問題規(guī)定沒有給出很明確的算法。，營業(yè)稅3%，城建稅是營業(yè)稅的7%，教育附加是營業(yè)稅的5%，綜合稅率=3%*（1+7%+5%）=%，因為營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，%/(%)=%。如果城建稅和教育附加按增值稅額納稅額為基數(shù)，%，具體怎么計算建議咨詢省造價站。