【正文】 款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報(bào)納稅，采取銀行按揭貸款購(gòu)房的取得的按揭貸款是否申報(bào)納稅。營(yíng)改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會(huì)超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。如果土地登記信息不變更，不報(bào)土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：營(yíng)改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納稅款，補(bǔ)交稅款要重新補(bǔ)交，并按照偷稅漏稅處罰。第四篇：營(yíng)改增問題答案doc你最關(guān)心的營(yíng)改增問題，答案都在這了從5月1日起全面推行營(yíng)改增納稅制度，你單位相關(guān)工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學(xué)習(xí)，我們將大家最關(guān)注的問題進(jìn)行了匯總，依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)改增管理辦法進(jìn)行了初步解讀，僅供參考。比如，采取過渡性措施，對(duì)老合同、老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，對(duì)勞務(wù)用工方式的調(diào)整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。項(xiàng)目所在地和機(jī)構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點(diǎn)在哪里？答：納稅人應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4月30日前執(zhí)行合同在“營(yíng)改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn) “營(yíng)改增”過渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的增值稅專用發(fā)票：一是“營(yíng)改增”前簽訂的材料采購(gòu)合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營(yíng)改增”后才收到并用于“營(yíng)改增”前未完工的項(xiàng)目，而且“營(yíng)改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。三是“營(yíng)改增”之前采購(gòu)的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營(yíng)改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。二是購(gòu)買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然各企業(yè)對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，2其中營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于銷售收入不足500萬的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類型？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后有兩種計(jì)稅方法，對(duì)于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡(jiǎn)易征收方法，如果選擇簡(jiǎn)易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。1對(duì)于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對(duì)企業(yè)更有利？答：對(duì)于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對(duì)項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測(cè)算，看哪種情況下稅 4負(fù)水平更低，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡(jiǎn)易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測(cè)算。1土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌凇７康禺a(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。1用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，如非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？答：不能抵扣。1營(yíng)改增后企業(yè)的招待費(fèi)能做進(jìn)項(xiàng)抵扣的嗎？答：不可抵扣。1關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？答：售后返租其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡(jiǎn)易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個(gè)過渡期政策，需要按照11%征收?？赡苊媾R比較大的 6稅率增長(zhǎng)，這個(gè)需要注意。15月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目所收取的乙方保證金，并已繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請(qǐng)退稅？答：可以申請(qǐng)退稅，但裁量權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。條文依據(jù): ，管理費(fèi)，利潤(rùn)，措施費(fèi)和其他項(xiàng)目費(fèi)是否都需要計(jì)算增值稅？增值稅下的費(fèi)率為多少？需要計(jì)算增值稅，如果是一般納稅人一般計(jì)稅是11%，其他情況是3% ，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計(jì)價(jià)怎么取稅為好？可以采用簡(jiǎn)易計(jì)征。這樣的項(xiàng)目銷售時(shí)也是按老項(xiàng)目，可以簡(jiǎn)易計(jì)征的。，但是五一前不能取得中標(biāo)通知書，是按營(yíng)業(yè)稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式？該項(xiàng)目的材料增值稅發(fā)票也不能抵扣嗎？簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率只有3%，是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。沒必要進(jìn)行主題變化。，未開工的，執(zhí)行增值稅的話原中標(biāo)綜合單價(jià)還如何處理？肯定需要按增值稅模式重新計(jì)算，否則綜合單價(jià)含稅。變更，計(jì)量等，是否需要按新的營(yíng)改增費(fèi)率來計(jì)算呢 如果是一般計(jì)稅工程，就需要用不含稅價(jià)格來計(jì)算 ？私人是不能提供發(fā)票的吧。？老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，也可以選擇一般計(jì)稅，但是從實(shí)際操作來看選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅更容易操作。，肯定還有很多項(xiàng)目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設(shè)、二期開工，那像這樣的是作為老項(xiàng)目還是作為新項(xiàng)目？ 老項(xiàng)目。零星工程肯定是沒有施工許可證的。營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅?，F(xiàn)在沒有標(biāo)底吧，如果是招標(biāo)控制價(jià)就是按11%算呀，除非業(yè)主方明確投標(biāo)人必須是小規(guī)模納稅人，而且項(xiàng)目造價(jià)不大于500萬或者是甲供材工程。？可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，具體看甲乙雙方協(xié)商。？ 按原方式。，但開工是5月1日后 的，是否按新工程？如果已經(jīng)發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂合同，可以按合同中約定的開工日期來判斷是否屬于老工程，如果還沒有簽合同，肯定應(yīng)該按新工程。%的增值稅和營(yíng)業(yè)稅對(duì)項(xiàng)目成本有啥影響？成本沒什么影響，成本和造價(jià)是不同的概念，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅和過去營(yíng)業(yè)稅下計(jì)算造價(jià)沒什么區(qū)別。你是甲方錢在你手里，你的辦法可以很多呀。這個(gè)項(xiàng)目是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目？可以用簡(jiǎn)易計(jì)稅嗎？ 按現(xiàn)在的規(guī)定不屬于老項(xiàng)目，也許后面會(huì)出一些具體的規(guī)定來明確你的這種情況。具體要計(jì)算出增值稅比營(yíng)業(yè)稅增加的負(fù)擔(dān)具體是多少，找甲方索賠即可。如果有甲供材可以簡(jiǎn)易計(jì)稅，關(guān)鍵還是要看甲乙雙方的約定。？按每月納稅？還是按工程結(jié)算來統(tǒng)一計(jì)算？ 建設(shè)項(xiàng)目通常是按月度進(jìn)行納稅申報(bào)?？梢圆捎煤?jiǎn)易計(jì)稅。，那該怎么抵扣？按實(shí)際抵扣呀。？ 一般納稅人6%，小規(guī)模納稅人3% ，目前還沒有結(jié)算，我是按增值稅交費(fèi)，還是按原先的稅費(fèi)繳納？屬于老工程，可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅。，然后我結(jié)算的時(shí)候是要按照什么算？這樣的項(xiàng)目屬于老項(xiàng)目，可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，具體按什么方法算甲乙雙方協(xié)商確定。，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？你的問題描述不清晰。，不同的項(xiàng)目是否可以選擇不同的征稅方法？ 可以。，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 是的。？ 重復(fù)問題。，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？，如果公司是在一個(gè)地區(qū)戰(zhàn)略投標(biāo)，定為負(fù)利潤(rùn)的，若增值也是負(fù)的，國(guó)家能退稅嗎？國(guó)家不會(huì)退稅，只是進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，可以留抵以后的銷項(xiàng)稅。，那我5月分進(jìn)行結(jié)算，這個(gè)我結(jié)算的時(shí)候也是否按照增職稅進(jìn)行還是？這樣的項(xiàng)目屬于老項(xiàng)目，可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，需要甲乙雙方達(dá)成一致，不是必須簡(jiǎn)易計(jì)稅。如果甲方堅(jiān)決要求按一般計(jì)稅開具11%的增值稅專用發(fā)票，那就只能在確保合理利潤(rùn)水平的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)高造價(jià)了。合同連開工日期都不約定，這個(gè)合同也是夠可以的。所以施工企業(yè)要做好現(xiàn)金流籌劃。也許后面會(huì)有這些模糊問題的解釋。，但財(cái)局還沒確認(rèn)，那該開什么票？ ，只是一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅的區(qū)別。：《關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)改增后調(diào)整廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知（征求意見稿）》第八條，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建設(shè)工程老項(xiàng)目，稅金調(diào)整為增值稅征收率，其他參照?qǐng)?zhí)行營(yíng)改增前的計(jì)價(jià)規(guī)定是否可以理解為采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目，%調(diào)為3%，其他不變？ 這個(gè)問題規(guī)定沒有給出很明確的算法。如果城建稅和教育附加按增值稅額納稅額為基數(shù)，%，具體怎么計(jì)算建議咨詢