房地產(chǎn)項(xiàng)目談判基本流程與技巧-資料下載頁
2024-11-04 23:00本頁面
【正文】 的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。俁證貸款：(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人。(2)核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議。(3)審查保證人的保證能力。復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)(1Y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)Y]Y=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=(正常貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額項(xiàng)目貸款見儀式+呆滯貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+呆賬貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度)/貸款總額審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。(二)貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見，并由行長簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。第五篇：房地產(chǎn)雙贏談判技巧房地產(chǎn)雙贏談判技巧講師：李豪如何使談判最終是一個(gè)雙贏的局面？談判不僅是口才的較量，更是智慧的較量，面對(duì)生意伙伴提出的“過分”的要求我該怎么應(yīng)對(duì)？想提出更高的要求，又怕把對(duì)方嚇跑怎么辦？雙方在一個(gè)條件上僵持不下怎么辦？如何利用有限的資源換取最理想的回報(bào)，使談判最終是一個(gè)雙方都認(rèn)可的雙贏局面？想成為職業(yè)的、高超的談判家并不容易，但我們可以通過學(xué)習(xí)、訓(xùn)練來提高自己的能力。課程時(shí)間：1天課程對(duì)象：房地產(chǎn)集團(tuán)中、高層管理人員，項(xiàng)目公司中、高層管理人員，營銷管理人員，銷售人員，采購人員，招投標(biāo)人員等課程收益：（1）讓學(xué)員了解自己在談判風(fēng)格上的優(yōu)缺點(diǎn)，把握談判要領(lǐng)；（2）讓學(xué)員熟練地掌握談判的競爭層面和合作層面，同時(shí)有效地發(fā)揮談判的創(chuàng)意層面，創(chuàng)造各種成交的可能；（3）讓學(xué)員深刻認(rèn)識(shí)到哪些是在談判中鼓勵(lì)使用的行為和哪些是避免使用的行為，并通過演練能有效的掌握以在實(shí)際中應(yīng)用；（4）學(xué)會(huì)使用在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程與不同對(duì)象的談判中的策略和技巧。大綱：房地產(chǎn)談判的特征 談判周期長 利益關(guān)聯(lián)性大 談判對(duì)象復(fù)雜談判的準(zhǔn)備 成功談判者的核心技能 確定談判的目標(biāo) 評(píng)估談判對(duì)手 談判中的角色以及策略制定 設(shè)定談判底線 擬定談判議程 房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的準(zhǔn)備實(shí)戰(zhàn)練習(xí)：與土國部門談判準(zhǔn)備談判的開局 營造良好的談判氣氛 開場陳述和拋出議題 確認(rèn)談判目標(biāo)或各項(xiàng)差異問題說明實(shí)戰(zhàn)練習(xí)：與團(tuán)購代表談判開局談判的展開 闡述與聽取觀點(diǎn)與立場 控制和把握談判氛圍與節(jié)奏 解讀對(duì)方身體語言談判的調(diào)整 建立自身的談判優(yōu)勢(shì) 削弱對(duì)方優(yōu)勢(shì) 談判展開時(shí)將遇到的障礙及對(duì)策 破解對(duì)方戰(zhàn)術(shù) 不同類型的談判者的應(yīng)對(duì)技巧 將面對(duì)的難題及其解決方法 掌握適度讓步策略實(shí)戰(zhàn)練習(xí)：與施工單位談判支付方式 6 達(dá)成協(xié)議應(yīng)注意的問題 選擇談判收尾的方式 攻克最后一分鐘的猶豫實(shí)戰(zhàn)練習(xí)：與開發(fā)區(qū)政府談協(xié)議 7 談判的技巧 有效應(yīng)對(duì)對(duì)方拒絕 有效拒絕對(duì)方 探測的技巧 語言的技巧 電話談判的技巧談判者的風(fēng)格和特質(zhì) 談判者的四種風(fēng)格 談判者的特質(zhì)與五類談判對(duì)象注意事項(xiàng) 與政府人員談判注意事項(xiàng) 與施工單位談判注意事項(xiàng) 與材料供應(yīng)談判注意事項(xiàng) 與設(shè)計(jì)、策劃等服務(wù)單位談判注意事項(xiàng) 與購房者談判注意事項(xiàng)
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