【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤。本項(xiàng)目立項(xiàng)于溫嶺市東北中心區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)，位于環(huán)城北路南側(cè)，西臨萬(wàn)昌北路，北臨新客運(yùn)中心規(guī)劃用地，屬溫嶺市中心商住。從提升區(qū)域整體檔次、并解決區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)溫嶺市的、綜合型休閑購(gòu)物商貿(mào)配套，將本項(xiàng)目定位為以農(nóng)貿(mào)交易為龍頭、以中高。建筑，突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及整個(gè)浙南片區(qū)人均GDP的持續(xù)快速增長(zhǎng)，浙南片區(qū)的消費(fèi)水平及消費(fèi)購(gòu)買力明顯增長(zhǎng)，亦預(yù)示著浙南片區(qū)整。全市按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為30489元，按可比。2020年，溫嶺城鎮(zhèn)職工平均工資32101元，比上年略增；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20445元，比上年增長(zhǎng)%，扣除價(jià)格因。素，實(shí)際增長(zhǎng)%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為34%，居住條件繼續(xù)改善，年末城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房面積分別為平方米和平方米。

　　

【正文】 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表一： 溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 單位：費(fèi)用，萬(wàn)元；面積：平方米 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 面積 費(fèi)用 一 建筑安裝工程費(fèi)用 土建造價(jià)（包括征地款項(xiàng) ) 86000 13228 給排水 86000 602 電氣工程 86000 808 智能系統(tǒng) 86000 1247 消防工程 86000 1032 采暖通風(fēng)工程 86000 430 電梯設(shè)備 86000 960 中央空調(diào) 86000 2800 其他設(shè)備 86000 800 合計(jì) 21907 二 其他費(fèi)用 220 勘察設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等 451 管理費(fèi)用 460 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合計(jì) 1231 三 預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3％ 合計(jì) 四 建設(shè)期利息 合計(jì) 費(fèi)用總計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表二 ： 固定資產(chǎn)投資還本付息計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 注： 按 ％上浮 20％計(jì)息． 說(shuō)明：第一年度： 5000 萬(wàn)歸還來(lái)源擬采用商住樓銷售按揭款抵充本金． 第二年度： 5000 萬(wàn)為商住樓銷售余額及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭租賃款歸還本息． 第三年度：完成市場(chǎng)整體招商租金收益及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭收入本息． 第四年度：采用產(chǎn)權(quán)物業(yè)抵押取得其他與可持續(xù)性流動(dòng)資金貸款或項(xiàng)目暫緩撥款 ． 年份 年初借款累計(jì) 本年應(yīng)計(jì)利息 年末借款累計(jì) 本年還本利息 合計(jì) 其中：付息 本金 第一年 15000 5000 第二年 10000 5000 第三年 5000 5000 第四年 第五年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表三： 投資成本估算 單位：萬(wàn)元 成本項(xiàng)目名稱 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以后每年 固定資產(chǎn)折舊 898 898 898 898 898 898 維修費(fèi) 130 130 130 130 130 130 無(wú)形資產(chǎn)攤銷 投資借款利息 其他費(fèi)用 700 700 700 700 700 700 總成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表四： 盈利測(cè)算 單位：萬(wàn)元 注：招商期按二年計(jì)算，第一年 60%，第二年 40%。 項(xiàng)目名稱 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費(fèi)用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤(rùn) 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤(rùn) 8035 4725 148 381 381 13670 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表五： 投資回收 期預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元 年份 總投資 回收金額 年末收回投資 稅后利潤(rùn) 提取折舊 攤銷無(wú)形資產(chǎn) 小計(jì) 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合計(jì) 26132 13670 2500 215 16385 48412 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表六： 浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷售租賃一覽表 建筑類型 單位 面積 方式 單價(jià)（元） 期限 平均年租金 總價(jià)（億） 商住樓 ㎡ 2 萬(wàn) 租或售 6,500 元 40 年 元 /年 /㎡ 億 地下車泊位 個(gè) 200 租賃 60,000 20 年 暫不計(jì)入收入 一樓精品街 ㎡ 20330 經(jīng)營(yíng)權(quán) 15 年 80 元 /月 /㎡ 億 二樓商業(yè)房 ㎡ 19790 經(jīng)營(yíng)權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 三樓商業(yè)用房 ㎡ 11130 經(jīng)營(yíng) 權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 四樓商業(yè)辦公 ㎡ 2280 使用權(quán) 40 年 暫不計(jì)入 合計(jì) ㎡ 78530 40 年 億 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其他說(shuō)明： 商住樓按配套住宅、辦公樓價(jià)格考慮 ； 車位按配套用房出租計(jì) ； 溫嶺當(dāng)?shù)匮亟滞惖囟?商鋪 價(jià)格為 4～ 5 萬(wàn)元 /㎡，采用租賃價(jià)格按此定價(jià) ； 二、三樓用房均以租賃大戶超市 的 特殊情況 ， 按 5 年不變價(jià)計(jì) ； 辦公用房的使用按具體招商計(jì)劃另行確定方案 ； 產(chǎn)權(quán)質(zhì)押： 萬(wàn) 5000 元 /㎡＝ 億元（不含任何附加值） — → 銀行抵押： 億 50％＝ 億元，可在租賃的基礎(chǔ)上進(jìn)行資產(chǎn)的打包融資 ； 物業(yè)管理采取分片塊自治，綜合考核管理相結(jié)合；如精品屋、休閑娛樂(lè)、超市、辦公樓物業(yè)等自治為基礎(chǔ)，所需費(fèi)用即可滿足，年收入在 350 萬(wàn)左右 ； 廣告經(jīng)營(yíng)等其他類型收入是在充分利用區(qū)域地利優(yōu)勢(shì)及商貿(mào)廣場(chǎng)綜合特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并適當(dāng)舉辦相應(yīng)的展銷、節(jié)日活動(dòng)，如水產(chǎn)博覽會(huì)、農(nóng)副產(chǎn)品展銷會(huì)等，收入在 260 萬(wàn)左右 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。