【正文】 11 年 6 月 7 日穗建開函[2011]922 號《關(guān)于同意******投資發(fā)展有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的復函》,廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會同意目標公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),開發(fā)經(jīng)營市規(guī)劃局穗開規(guī)地[2010]69 號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和市國土房管局 10 國用(05)第 000044 號《國有土地使用證》核準的位于廣州開發(fā)區(qū)永和區(qū)永和大道以東、搖田河街以北地塊,面積為 98781平方米的商業(yè)用地和二類居住用地。同意核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》,有效期為一年,有效期滿前一個月,向廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會申請核定資質(zhì)等級,核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 2011 年 6 月 3 日穗開國房函[2011]262 號《關(guān)于同意 YHJ1 嘉德豐地塊動竣工延期意見的復函》,廣州市國土資源和房屋管理局廣州開發(fā)區(qū)分局同意目標公司 YHJ1 地塊的動工期延期至 2012 年 12 月 23 日前,竣工期延期至 2017 年 12 月 23日。 2011 年 6 月 23 日穗開發(fā)改建備[2011]《廣州市 2011 年商品房屋建設(shè)預備項目計劃備案回執(zhí)》,該項目已在廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展和改革局辦理廣州市2011 年商品房屋建設(shè)預備項目計劃備案手續(xù)。 2011 年 8 月 26 日穗開規(guī)函[2011]606 號《關(guān)于******永和 YHJ1地塊商住樓總平面規(guī)劃圖審查的復函》,廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃局要求 YHJ1 地塊建筑間距應(yīng)滿足《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則——建筑工程規(guī)劃管理篇》中密度 4 區(qū)建筑間距的要求。應(yīng)按《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則——修建性詳細規(guī)劃篇》等統(tǒng)籌落實相應(yīng)的公建配套設(shè)施。 2011 年 10 月 21 日穗開規(guī)復[2011]296 號《關(guān)于******永和商住樓用地規(guī)劃方案的復函》,廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃局原則同意所報方案及商業(yè)住宅用地劃分,按照該區(qū)域城市形象規(guī)劃的相關(guān)要求,進一步優(yōu)化規(guī)劃方案成果,在下一階段提供不同方案進行比較,并先行就幼兒園建設(shè)問題征求教育部門意見。 2012 年 6 月 13 日穗蘿國房函[2012]394 號《關(guān)于永和 YHJ1 地塊申請開發(fā)期限順延意見的復函》,廣州市國土資源和房屋管理局蘿崗分局同意 YHJ1 地塊的開工期限順延至購買 YHJ1 地塊上的房產(chǎn)作為拆遷安臵房方案的意見明確后 3個月內(nèi),竣工期限順延。盡職調(diào)查報告 2012 年 11 月 23 日出具的《的資料提供說明》,YHJ1 地塊的使用權(quán)未受到任何限制,也未設(shè)臵第三方權(quán)利,無擔保、查封等情況。(三)目標公司經(jīng)營過程中的重大合同目標公司向我們提供了如下重大合同: 年 11 月 8 日,目標公司作為委托方與作為受托方的華南理工大學就廣州市蘿崗區(qū) YHJ1 地塊項目簽署《技術(shù)服務(wù)合同》,合同主要約定了:技術(shù)服務(wù)的目標:進行 YHJ1 地塊項目設(shè)計方案。技術(shù)服務(wù)的內(nèi)容:對用地進行整體方案設(shè)計,達到概念性規(guī)劃深度。并對雙方權(quán)利、義務(wù)以及報酬、驗收、爭議的解決等事項進行了具體約定。合同標的為 6 萬元,由目標公司于評審獲得正式通過后一周內(nèi)一次性支付。合同有效期限為 2009 年 11 月 8 日至 2010 年 11 月 8 日。 年 11 月 8 日,目標公司作為委托方與作為受托方的廣州興漢建筑設(shè)計有限公司就廣州市蘿崗區(qū) YHJ1 地塊項目簽署《技術(shù)服務(wù)合同》,約定內(nèi)容同上。 年 11 月 8 日,目標公司作為委托方與作為受托方的廣州市輕舟工程設(shè)計咨詢有限公司就廣州市蘿崗區(qū) YHJ1 地塊項目簽署《技術(shù)服務(wù)合同》,約定內(nèi)容同上。 年 6 月 4 日,目標公司作為委托方與作為承接方的華南理工大學建筑設(shè)計研究院就廣州市蘿崗區(qū) YHJ1 地塊項目簽訂《規(guī)劃設(shè)計合同》,合同對委托項目內(nèi)容及范圍、甲方責任、乙方責任、成果認定、費用及支付方式、爭議解決方式等進行詳細約定。根據(jù)目標公司 的陳述,該合同費用已經(jīng)付清。 年 12 月 29 日,目標公司作為建設(shè)單位與廣州市增城長科土石方工程隊作為施工單位就 YHJ1 地塊圍墻整修、入口路面重修及大門制作安排等施工工程發(fā)包事宜簽署合同編號:穗嘉德豐合 2011002《“YHJ1 地塊”整修工程施工合同》,就工程概況、工程內(nèi)容及范圍、合同造價、承包方式、工程質(zhì)量、工程工期、工程款支付、甲方責任、乙方責任、竣工驗收等內(nèi)容進行了詳細約定。根據(jù)目標公司的陳述,該合同費用已經(jīng)付清。(四)法律評價,以及目標公司向我們做出的書面聲明與承諾,我們認為,目標公司生產(chǎn)經(jīng)營正常,生產(chǎn)經(jīng)營范圍符合許可的經(jīng)營范圍。,目標公司的經(jīng)營活動以及 YHJ1 地塊的取得與使用具備規(guī)范性、合法性,沒有資料顯示目標公司在經(jīng)營方面存在違法違規(guī)情形。,并經(jīng)我們適當審查,目標公司已經(jīng)提交我們審查的重大合同主要條款齊備,各方權(quán)利義務(wù)約定清晰、明確,內(nèi)容合法、有效,并已經(jīng)履行完畢,目標公司不存在可能對該該項目構(gòu)成重大實質(zhì)性不利影響的雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同。,從中介機構(gòu)專業(yè)分工的角度出發(fā),為公平、合理、合法擬定該項目的交易條件,我們建議貴公司:(1)要求目標公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對其有意向納入該項目交易范圍的尚未履行完畢的經(jīng)營合同、協(xié)議,進一步提供全面、完整的文本及履行現(xiàn)狀情況的統(tǒng)計與說明。要求所聘請的會計師事務(wù)所,從目標公司財務(wù)記載內(nèi)容方面,對目標公司經(jīng)營合同、協(xié)議的履行現(xiàn)狀情況,進行數(shù)據(jù)方面的財務(wù)審計。在不能完全查清的情況下,應(yīng)當通過在該項目交易合同條款中,要求目標公司及相關(guān)轉(zhuǎn)讓方作出相應(yīng)陳述、承諾、保證的方式,明確交易各方對潛在、隱性、或有合同、協(xié)議履行責任及風險的承擔。(2)由于 YHJ1 地塊是實施該項目的重點實質(zhì)性交易標的,對于 YHJ1 地塊取得、經(jīng)營過程中,由目標公司所簽訂、簽署過的所有合同、協(xié)議,實際發(fā)生過的所有憑證、憑據(jù),以及規(guī)劃、設(shè)計文件、行政審批文件等相關(guān)文件資料,目標公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當向貴公司作出全面披露并全面、完整地予以提供。(3)對于前文所提及的目標公司與廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司簽署的《合同解除協(xié)議書》、《合作開發(fā) YHJ1 地塊框架協(xié)議》事項,我們建議: 如果該項目各方將該事項納入該項目交易范圍之內(nèi),則貴公司應(yīng)當要求目標公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方書面陳述前述事項發(fā)生的背景、相關(guān)費用安排的合法性、合理性。如果該項目各方同意不將該事項納入該項目交易范圍之內(nèi),則目標公司與該項目盡職調(diào)查報告股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當通過合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓等方式,將該事項從目標公司中予以剝離,該項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方并且應(yīng)當就該事項的剝離處理,不會對該項目的實施構(gòu)成重大實質(zhì)性不利影響,而在該項目交易合同中,向貴公司作出明確的保證與承諾。(4)為保障貴公司依法實現(xiàn)該項目的主要交易目的,在該項目交易合同條款中,針對 YHJ1 地塊,在目標公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)向貴公司做出的信息披露基礎(chǔ)上,貴公司應(yīng)當要求該項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方就 YHJ1 地塊至該項目交易成交日之前,已經(jīng)發(fā)生的所有土地使用權(quán)取得、開發(fā)、經(jīng)營行為及過程的合法、有效性,作出明確保證與承諾。對于可能由此引致的全部經(jīng)濟、法律責任、風險,作出責任承擔方面的明確條款約定。四、目標公司主要資產(chǎn)相關(guān)法律事項 《******投資發(fā)展有限公司財產(chǎn)清單統(tǒng)計表》,相關(guān)財產(chǎn)的購臵發(fā)票復印件,以及大華會計師事務(wù)所有限公司出具的大華鑒字[2012]048號《******投資發(fā)展有限 公司資產(chǎn)清查專項審計報告》,目前目標公司的主要資產(chǎn)為辦公設(shè)備及車輛。簡要說明如下:(1)辦公設(shè)備擁有電腦、復印機、攝影機、空調(diào)等共 43 項,經(jīng)大華會計師事務(wù)所有限公司核實的賬面原值合計 913, 元,截止至 2012 年 11 月 30 日的凈值為 431, 元。(2)車輛擁有奔馳等四輛,經(jīng)大華會計師事務(wù)所有限公司核實的賬面原值合計3,255, 元,截止至 2012 年 11 月 30 日的凈值為 1,942, 元。(1)從目標公司提供的相關(guān)購臵發(fā)票復印件來看,目標公司前述辦公設(shè)備、車輛等資產(chǎn)歸目標公司所有。(2)目標公司的前述主要資產(chǎn)的數(shù)目、實物狀況、價值,貴公司已委托大華會計師事務(wù)所有限公司進行清產(chǎn)核資審計,現(xiàn)業(yè)經(jīng)大華會計師事務(wù)所有限公司出具的大華鑒字[2012]048 號《******投資發(fā)展有限公司資產(chǎn)清查專項審計報告》核實,貴公司應(yīng)以大華會計師事務(wù)所出具的前述審計報告作為參考依據(jù)。(3)在該項目交易合同條款中,合同各方應(yīng)當對納入該項目交易范圍之內(nèi)的目標公司資產(chǎn),作出資產(chǎn)界定、核查、移交、驗收方面的明確約定。五、目標公司重大債權(quán)、債務(wù)和擔保相關(guān)法律事項經(jīng)我們向目標公司提具三次資料清單,要求其向我們提供債權(quán)、債務(wù)相關(guān)文件、資料。根據(jù)目標公司《股權(quán)收購項目法律盡職調(diào)查第二次補充文件資料清單說明》,目標公司債權(quán)、債務(wù)方面的文件、資料,要求我們見審計基礎(chǔ)資料。由此,關(guān)于目標公司債權(quán)、債務(wù)方面的法律事項,我們審查了大華會計師事務(wù)所有限公司出具的《******投資發(fā)展有限公司資產(chǎn)清查專項審計報告》,并據(jù)此出具報告如下:(一)重大債權(quán)根據(jù)大華會計師事務(wù)所有限公司出具的《******投資發(fā)展有限公司資產(chǎn)清查專項審計報告》顯示,截至 2012 年 11 月 30 日,目標公司預付款項 27, 元,其他應(yīng)收款 115, 元。(二)重大債務(wù)《******投資發(fā)展有限公司資產(chǎn)清查專項審計報告》,截至 2012 年 11 月 30 日,除其他應(yīng)付款154,000,000 元以外,目標公司不存在其他流動負債、長期負債。,在清查表“管理費用”項下,發(fā)生“南湖接待處裝修工程”費用 506, 元。目標公司未向我們提供該工程有關(guān)情況的相關(guān)文件資料。根據(jù)目標公司的陳述,南湖接待處物業(yè)屬于股東私人物業(yè),計劃作為目標公司接待用途,但尚未完善相關(guān)手續(xù)。 2010 年 9 月 28 日與廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司簽署的《合同解除協(xié)議書》,雙方同意解除于 2009 年 10 月 27 日簽訂的《合作開發(fā) YHJ1地塊框架協(xié)議》,目標公司同意歸還廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓預付款 4000 萬元及其資金占用費 元,共 元,并另行支付補償款1480 萬元。根據(jù)目標公司提供的相關(guān)票據(jù)復印件,前述款項已全部由目標公司支付完畢。(三)擔保根據(jù)目標公司于 2013 年 1 月 17 日向本所出具的《聲明與承諾函》的內(nèi)容,目標公司聲明不存在任何形式的對外擔保。(四)對目標公司重大債權(quán)、債務(wù)及擔保事項的總體法律評價,目標公司債權(quán)債務(wù)的數(shù)額應(yīng)由會計師事務(wù)所負責審計確認,我們的職責是確定目標公司債權(quán)債務(wù)的法律性質(zhì),并就債權(quán)債務(wù)的處理提出法律意見?！?*****投資發(fā)展有限公司資產(chǎn)清查專項審計報告》的內(nèi)容,該項目審計機構(gòu)對目標公司現(xiàn)股東的負債 154,000,000 元,以及本報告前文所引用的其它債權(quán)、債務(wù)數(shù)額,作出了財務(wù)認定。而根據(jù)目標公司的聲明,目標公司所有重大債權(quán)債務(wù)均合法有效。,我們認為: 從目標公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方現(xiàn)已提交審查的相關(guān)文件、資料來看,前述南湖接待處裝修工程費用與廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司合作補償款兩項債務(wù),在法律屬性方面依然缺乏相關(guān)驗證文件,該兩項債務(wù)由目標公司予以承擔,其證據(jù)依據(jù)不夠充分,尚存在法律方面的缺陷及瑕疵。,從嚴格遵循國有資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)的角度出發(fā),針對上述目標公司的債權(quán)債務(wù)現(xiàn)狀情況,我們建議:(1)對于目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方要求納入該項目交易范圍內(nèi)的目標公司債權(quán)、債務(wù)事項,貴公司應(yīng)當要求目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供債權(quán)、債務(wù)的詳細清單,以及債權(quán)、債務(wù)發(fā)生的有效憑證及相關(guān)證明文件,或者將會計師事務(wù)所提具的有關(guān)財務(wù)調(diào)查報告中的內(nèi)容作為依據(jù),經(jīng)該項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方確認后,作為該項目交易合同的附件。對以該債權(quán)債務(wù)事項為依據(jù)的該項目合同對價合理予以商定,并作出具體合同條款約定,以明確合同各方的合同權(quán)利、義務(wù)及責任,避免和減少履約及法律風險。(2)對于目標公司已形成的前述對目標公司現(xiàn)股東的債務(wù),我們建議由目標公司與現(xiàn)股東在該項目實施之前予以結(jié)清。如果目標公司事實上無法提前結(jié)清對現(xiàn)股東所承擔的債務(wù),而必須將該股東借款列入該項目交易對價的考慮范圍之類,則該項目各方應(yīng)當針對目標公司償債的方盡職調(diào)查報告式、期限、責任界定、風險控制等內(nèi)容,作出符合法律規(guī)定的合同條款約定。(3)從盡快依法促成該項目交易的角度出發(fā),依照目標公司現(xiàn)狀情況,對于南湖接待處裝修工程費用與廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司合作補償款兩項債務(wù),建議由目標公司現(xiàn)股東自行予以承擔,并依法從目標公司中予以剝離,而不列入該項目交易范圍之內(nèi)。其具體處理方式,請參見本報告第三部分的相應(yīng)內(nèi)容。(4)對于目標公司擔保事項,目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當在該項目交易合同條款中,向貴公司作出進一步具體的保證與承諾。六、目標公司的對外投資相關(guān)法律事項經(jīng)我們適當核查,并結(jié)合目標公司 2012 年 11 月 23 日出具的《的資料提供說明》,除本報告已作出陳述的事項之外,目標公司目前不存在其它對外投資、合作、入股等情況,未設(shè)立子公司、分支機構(gòu)。對于本報告所陳述的目標公司與廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司的合作事項,其法律意見請參見本報告相關(guān)部分的內(nèi)容。七、目標公司稅費相關(guān)法律事項 根據(jù)目標公司提供的《******投資發(fā)展有限公司稅務(wù)情況說明表》,目標公司適用的稅種及稅率分別為:(1)營業(yè)稅,稅率為銷售額*5%。(2)城建稅,稅率為營業(yè)稅*7%。(3)教育費附加,稅率為營業(yè)稅*3%。(4)地方教育費附加,稅率為營業(yè)稅*2%。(5)堤圍費,銷售額*%。(6)價格基金,稅率為營業(yè)稅*2%。(7)土地增值稅,按稅法清算。(8)土地使用稅,稅率為土地面積*6元/㎡。(9)印花稅,按照合同性質(zhì)確定稅率。(10)企業(yè)所得稅,稅率為 25%。(11)契稅,稅率為 3%。(12)車船使用稅,按照排量定額繳納。根據(jù)目標公司的陳述,目標公司在稅務(wù)上未享受政策優(yōu)惠及補貼。至本報告出具之日,目標公司、目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未向我們提供目標公司稅費繳納方面的完整文件資料,未向我們提供完稅證明。依照目標公司相關(guān)人員的的陳述,并根據(jù)目標公司于 2013 年 1 月 17 日向本所出具的《聲明與承諾函》的內(nèi)容,目標公司近三年依法納稅,沒有發(fā)生稅務(wù)部門處罰及其他稅務(wù)違法、違規(guī)行為。(1)目標公司適用