【正文】 屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！边@里要強(qiáng)調(diào)的是：購(gòu)買人要在商品房交付使用之日或銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并非是９０日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。開始辦理手續(xù)與取得房屋權(quán)屬證書之間，至少還有一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一系列審核程序的時(shí)間，而登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)間，并不是出賣人和買受人能夠控制的，出賣人對(duì)此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權(quán)屬證書的期限限定為９０日內(nèi)，實(shí)際上不合理地加重了出賣人的責(zé)任。十二、關(guān)于包銷合同的規(guī)定該司法解釋第２０條至第２２條對(duì)包銷合同的有關(guān)問題做了規(guī)定。包括對(duì)包銷期滿后、未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的情況做了規(guī)定，同時(shí)對(duì)出賣人違反包銷合同約定的責(zé)任做了規(guī)定。包銷是開發(fā)商與房屋銷售代理商之間的一種委托代理關(guān)系，而商品房買賣合同中，出賣人（開發(fā)商）和買受人（購(gòu)房人）則是一種買賣關(guān)系；包銷合同與商品房買賣合同雖然在主體和客體上存在一定的聯(lián)系，但卻是兩種完全不同的法律關(guān)系。該司法解釋從名稱上看，是“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。從有關(guān)規(guī)定的實(shí)體內(nèi)容看，包銷是從港澳地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷售方式，包銷合同雖然被定性為無名合同，但包銷實(shí)際上仍然是一種特殊的委托銷售行為，如何區(qū)分包銷與普通的委托銷售，首要的就是要確定包銷行為的構(gòu)成要件，是否在委托合同中，有約定的銷售底價(jià)、銷售額和銷售期限，或者在合同中有“包銷”的文字描述就構(gòu)成包銷﹖事實(shí)上，普通的委托銷售合同中，往往也具備有關(guān)的條款。該司法解釋的有關(guān)條款中，對(duì)“包銷”的概念本身并未做明確的界定。十三、有關(guān)購(gòu)房貸款合同未能訂立、導(dǎo)致購(gòu)房合同不能履行的處理該司法解釋第２３條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！北緱l中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，也容易產(chǎn)生糾紛，如現(xiàn)實(shí)中，買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件資料未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，是認(rèn)定買受人有過錯(cuò)，承擔(dān)解約的賠償責(zé)任，還是認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，較難確定。十四、有關(guān)買賣合同終止后的房款處理該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北緱l規(guī)定了三種情形下（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除），出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買受人，但未對(duì)造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在實(shí)際操作中，既有個(gè)別出賣人缺少或變?cè)煺?guī)證，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購(gòu)房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對(duì)所購(gòu)房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對(duì)出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中將會(huì)遇到很大的困難。十五、對(duì)“另有約定除外”應(yīng)注意的問題該司法解釋中共有七條九處在明確規(guī)定各方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“另有約定除外”的原則。契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個(gè)重要特征就是：只要不違反法律、法規(guī)和損害社會(huì)公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護(hù)。司法解釋中的上述規(guī)定，正是體現(xiàn)了法律對(duì)雙方合意的尊重。而具體到商品房買賣行為中，對(duì)“另有約定除外”的規(guī)定，有兩點(diǎn)需要注意：１．由于該司法解釋在多個(gè)問題上，均明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任，因此，作為買賣雙方、特別是出賣人，應(yīng)充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣人采取簽約時(shí)堅(jiān)持雙方均不做任何補(bǔ)充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補(bǔ)的做法是不足取的。２．通觀該司法解釋，在多個(gè)問題上明確出賣人負(fù)有較重責(zé)任的本意，是借此給予買受人司法救濟(jì)，但在實(shí)際操作中，很可能導(dǎo)致的結(jié)果是買賣合同的訂立難度進(jìn)一步加大，特別是出賣人充分、有效利用“另有約定除外”的規(guī)定時(shí)，這將導(dǎo)致交易成本的進(jìn)一步加大。十六、對(duì)司法解釋本身的一點(diǎn)看法司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。在法律缺乏具體規(guī)定的情況下，可以補(bǔ)救法律規(guī)定的不敷使用；在各級(jí)法院適用法律不完全統(tǒng)一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關(guān)注的問題：１．根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)”；“最高人民法院可以向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒有對(duì)法律的解釋權(quán)。２．最高人民法院針對(duì)審判當(dāng)中的具體情況，依據(jù)法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規(guī)定，也未嘗不可，但當(dāng)司法解釋的內(nèi)容突破了現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定時(shí)，就會(huì)形成立法、行政和司法機(jī)關(guān)之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎(chǔ)。不管這種突破具有多么重大的現(xiàn)實(shí)意義，它也會(huì)從程序上對(duì)我國(guó)法律體系的良性運(yùn)行、立法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和行政機(jī)關(guān)的有效行政帶來負(fù)面影響。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動(dòng)時(shí)會(huì)面對(duì)無所適從的局面。法官在司法實(shí)踐中依據(jù)法律、法規(guī)行使自由裁量權(quán)是一回事，而司法機(jī)關(guān)通過司法解釋突破法律又是另一回事。３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機(jī)關(guān)自行制訂司法解釋來擴(kuò)大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對(duì)審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。４．具體到商品房買賣合同糾紛案件的審理，既然在現(xiàn)行法律中，確定了買賣合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規(guī)定時(shí)，就應(yīng)本著平等主體地位的原則，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)。如果認(rèn)為在商品房買賣行為中，買賣雙方本身就存在著“強(qiáng)勢(shì)”和“弱勢(shì)”的不平衡性，而欲對(duì)“弱勢(shì)”群體給予司法救濟(jì)，也應(yīng)當(dāng)是由立法機(jī)關(guān)，通過對(duì)法律的調(diào)整來實(shí)施，如《勞動(dòng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等，就是在特別法中，明確了當(dāng)事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)來對(duì)另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，這即便是實(shí)現(xiàn)了實(shí)體公正，也會(huì)導(dǎo)致程序不公正，而法律的公正首先應(yīng)體現(xiàn)程序公正。第五篇：《商品房買賣司法解釋》之重要條款溫馨提示《商品房買賣司法解釋》之重要條款溫馨提示在商品房買賣中，出現(xiàn)《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定的情況之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付付款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。出現(xiàn)《商品房買賣合同解釋》第9條規(guī)定的情況之一的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任；（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。