【正文】 設施的交付承諾和有關權益、責任〞等主要內容。,第六十八頁，共八十二頁。,考慮到?商品房銷售管理方法?第七條對商品房現(xiàn)售條件規(guī)定中針對“城市根底設施、公共效勞設施及其他配套(p232。i t224。o)設施〞提出了不同要求，而商品房預售和現(xiàn)售的交付條件、程序以及違約責任有著相似性，因此，本次修訂條款時，參照著現(xiàn)售中關于配套(p232。i t224。o)根底設施和公共設施交付的要求，在?商品房買賣合同〔預售〕?示范文本中也增加了對商品房相關設施設備交付條件的提示性約定。同時，本次修訂將擬購商品房所在工程內的相關根底設施、公共效勞及其它配套(p232。i t224。o)設施分為兩款分別做細致約定，提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。,第二局部 第四章 商品房交付(jiāof249。)條件與交付(jiāof249。)手續(xù),第六十九頁，共八十二頁。,第二局部 第四章 商品房交付(jiāof249。)條件與交付(jiāof249。)手續(xù),明確(m237。ngqu232。)了水電氣熱等根底設施在交付時所應具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔相應費用的義務方。, 、有線電視和寬帶網(wǎng)絡的使用、開通(kāitōng)與否均取決于買受人意愿，并非出賣人的責任，明確了“交付時線路敷設到戶〞。,針對此類根底設施設備分別設置了相應的違約處理條款，對于需“到達使用條件〞必需的設施承擔“逾期交付責任〞；對于“交付時線路敷設到戶〞類，出賣人只承擔一般違約責任，提示雙方約定違約賠償金額。,明確公共效勞及其它配套設施以“建立工程規(guī)劃容許證附件及附圖〞為準，對于小區(qū)內綠地率、非市政道路、物業(yè)用房、醫(yī)療機構、學校等設施以及雙方補充約定的設施，提示買賣雙方事先約定交付時間和條件，并提示約定違約處理方式，以防止交付時因配套未能同步交付使用而帶來的糾紛。,增加一個關于“本工程內相關設施設備的詳細約定〞的附件，提示買賣雙方對小區(qū)內相關設施的詳細位置用處等內容進展約定 。,第七十頁，共八十二頁。,第二(d236。 232。r)局部 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第七十一頁，共八十二頁。,第二局部 第四章 商品房交付(jiāof249。)條件與交付(jiāof249。)手續(xù),第七十二頁，共八十二頁。,★本條是關于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定。 ▲修訂根據(jù)：〔對原合同進展修改完善〕 商品房交付是房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)相應法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合(fh233。)交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權轉移、風險承擔密不可分，其交付使用時間還關系著質量保修、產權登記以及違約責任等的起算時間，因此什么樣的房屋可以交付，房地產開發(fā)企業(yè)如何交付、購房人如何接收，房地產開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務等問題的明確，與購房人的權益息息相關。,第二局部 第四章 商品房交付條件(ti225。oji224。n)與交付手續(xù),第七十三頁，共八十二頁。,房屋交接〔驗房和交房〕是商品房交易過程中的一個非常重要的環(huán)節(jié)，很多糾紛往往在這個環(huán)節(jié)集中爆發(fā)?；谏唐贩拷桓对诜课葙I賣過程中的重要性和容易出現(xiàn)的問題，結合不斷完善的法律法規(guī)等規(guī)定和近年來糾紛中容易出現(xiàn)的問題，新修訂的?商品房買賣合同?示范文本專門設立“商品房交付時間和交付手續(xù)〞條款，進一步細化和豐富了交接的內容、方式；增加了交接前驗收房屋的程序的詳細約定，將“可及時修復類的質量問題〞是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，提出對于屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器(di224。nq236。)等電氣設備不能正常使用等極易查看出來的質量瑕疵, 由出賣人按照有關工程質量和產品標準、標準在約定時間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。查驗環(huán)節(jié)的設立，更全面、細致的提示買賣雙方在簽訂合同時預見問題，約定相關內容，并引導房地產開發(fā)企業(yè)交付更高品質的房屋，實在保障購房人的利益。,第二(d236。 232。r)局部 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第七十四頁，共八十二頁。,●法律根據(jù)： 根據(jù)?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第十二條規(guī)定：“因房屋(f225。ngwū)主體構造質量不合格不能交付使用，或者房屋(f225。ngwū)交付使用后，房屋(f225。ngwū)主體構造質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持〞；第十三條規(guī)定：“因房屋(f225。ngwū)質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋(f225。ngwū)存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人回絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托別人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。〞,第二局部(b249。 fen) 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第七十五頁，共八十二頁。,●法律根據(jù)： 根據(jù)?建立工程質量管理條例?，在正常使用條件下，建立工程的最低保修期限為：〔一〕根底設施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體構造工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；〔三〕供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；〔四〕電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年…… 根據(jù)?商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?第五條 ?住宅質量保證書?應當包括以下內容： …… 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期： 屋面防水3年；墻面(qi225。nɡ mi224。n)、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面(qi225。nɡ mi224。n)、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。,第二局部 第四章 商品房交付條件(ti225。oji224。n)與交付手續(xù),第七十六頁，共八十二頁。,第二局部 第四章 商品房交付條件(ti225。oji224。n)與交付手續(xù),明確出賣人的通知義務(y236。w249。)，特別提示出賣人書面通知送達的時間和地點，明確將交接的地點確定為“商品房所在地〞。,增加查驗房屋環(huán)節(jié)，將諸如門窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時修復類的質量問題〞是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件(ti225。oji224。n)之一，在維護買受人權益的同時，催促開發(fā)企業(yè)關注和完善商品房質量。,根據(jù)相關法規(guī)，總結歸納了理論中的糾紛案例，對 屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等“可及時修復類的質量問題〞 進展了列舉。,明確合同當事人的義務應當由當事人完成，在合同或補充協(xié)議沒有事前約定的情況下，不應由合同以外的其他第三方來履行合同義務，同時促進開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司更為標準化、合理化、正?；_展。,第七十七頁，共八十二頁。,第二局部 第四章 商品房交付(jiāof249。)條件與交付(jiāof249。)手續(xù),第七十八頁，共八十二頁。,★本條是關于商品房逾期交付責任的約定。 ▲修訂根據(jù)：〔對原合同進展修改完善〕 目前，延期交房的問題較為普遍，出賣人惡意拖延支付違約金，且弱化自身逾期交房的違約責任〔一般逾期交房的違約金遠低于買受人逾期交納房款應支付的違約金〕的問題屢有發(fā)生。2000年版本合同在延期交房的違約責任約定方面，過于原那么。 本條款中的逾期交付責任是本章各條款逾期交付的一個原那么性約定。本次修訂在本章中擴大了對于“逾期交房〞的情形的認定情況，在 “本合同規(guī)定的期限〞根底上，增加了“到達約定交付條件〞的要求，以更好地維護買受人的利益。 〔本章中延期交房違約金的計算(j236。 su224。n)已在第八條逾期付款責任條款中說明。〕,第二局部 第四章 商品房交付條件(ti225。oji224。n)與交付手續(xù),第七十九頁，共八十二頁。,此外，增加了“違約金的計算、支付期限〞的設計，明確了利息的起算點及利率標準。 考慮到逾期交房情況下，買受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣人應當將其支付給買受人，故增加了支付相應利息的約定。〔利息是買受人的損失〕 修改(xiūgǎi)了違約金計算基數(shù)，將“已交付房價款〞修改(xiūgǎi)為“全部房價款〞。本處的修訂主要是考慮到逾期交付屬于“全部違約〞，即應承擔全部違約責任。盡管修訂中曾有開發(fā)企業(yè)提出“逾期交房〞與“逾期付款〞應權利對等，但合同解除那么買受人無法到達其購房的合同目的，嚴重損害買受人合法權益，故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款局部承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數(shù)。,第二局部 第四章 商品房交付條件(ti225。oji224。n)與交付手續(xù),第八十頁，共八十二頁。,謝謝(xi232。 xie)大家!,第八十一頁，共八十二頁。,內容(n232。ir243。ng)總結,商品房買賣合同。商品房交易形式日趨復雜多樣，交易市場中出現(xiàn)一些亟需研究解決的新情況、新問題。預售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內容,并設十一個合同附件。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。其他部件、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。本處的修訂主要是考慮到逾期交付屬于“全部(qu225。nb249。)違約〞，即應承擔全部(qu225。nb249。)違約責任。謝謝大家,第八十二頁，共八十二