【正文】 “三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產行業(yè)領跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業(yè)經營管理的目標之一，這在國內企業(yè)中是少見的，也是領先的。2008年由世界權威的品牌價值研究機構——世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中，萬科地產憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽稱號。很多企業(yè)對社會責任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關注的熱點話題時，萬科這套系統(tǒng)又開始運轉了。這時，萬科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對“利潤”、“經濟效益”敏感的冷血的賺錢機器了，而更像是對社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。早在2003年12月18日，萬科集團工程管理部和財務部就向自己的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項目上發(fā)生。2004年1月8日，萬科集團工程管理部、財務部、審計法務部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實現(xiàn)未雨綢繆的目的。并增加了相應的內容，對有這方面不良記錄的承建商應取消其投標資格。而對那些已經簽訂、還未履行完畢的施工合同，應盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權從工程款中扣除相應款項，直接支付給工人，并有權解除承建合同。萬科還有著自己獨特的企業(yè)理念，它充分做到了人與自然的和諧相處，將建筑與生命緊緊相連。一、建筑為了生命住宅建筑為了生命而存在，又為了生命而發(fā)展。只有在適宜于個人的生活空間中，人們才能更多地感受生命的價值。而人類生命的升華又在呼喚著更安全、更方便、更舒適、更優(yōu)美、更自然的居住空間。我們所有的努力都是為了滿足各種人群多樣化的居住需要，為人類生命所必需的生活空間提供無限新的可能。二、建筑延拓生命住宅的建筑和使用過程充滿了人與環(huán)境的對話。優(yōu)秀的建筑不僅傾聽人類生命的呼喚，而且也努力響應自然生命的需要，保持與自然的和諧。在自然生態(tài)環(huán)境變得異常脆弱的今天，萬科一直在探索如何讓未來住宅的建造和使用都成為自然生命環(huán)境的有機組成部分。正在進行的一些試驗將有希望大幅度減少建筑過程的資源消耗，也將幫助人們在住房使用中更多地以與自然和諧的方式使用各種資源。三、建筑充滿生命住宅建筑本身可以因扎根于歷史、尊重自然、或因其獨特創(chuàng)意而讓自身充溢著生命。我們看到，很久以前我們前輩留下的住宅到今天還在為我們提供著關于采光、通風、人居交流的設計靈感；在城市化進程中，人們也越來越重視保留更多“都市的記憶”，以便能夠更好地領悟歷史的沉積，讓新的住宅建筑更多地獲得與特定土地緊密關聯(lián)的人文記憶的滋養(yǎng)。因此萬科人越來越以培育生命的心態(tài)滿懷敬畏地精心建造每一棟住宅。而萬科的logo也隨著這樣的理念而改變。2007年，萬科集團更換logo標識。標識語由“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標識由四個“V”組成。其寓意如下：四個“V”旋轉圍合而成中國傳統(tǒng)民宅中常見的窗花紋樣，體現(xiàn)了萬科專注于中國住宅產業(yè)的業(yè)務戰(zhàn)略。四個“V”朝向不同角度，寓意萬科理解生而不同的人期盼無限可能的生活空間，積極響應客戶的各種需要，創(chuàng)造性的為人們提供各種差異化的理想居住空間。四個“V”形狀規(guī)整有序，象征萬科推進更加工業(yè)化的全新建筑模式，從而提高住宅質量水準，減少環(huán)境污染和材料浪費。四個“V”相互呼應循環(huán)往復，代表萬科積極承擔社會責任，堅持可持續(xù)發(fā)展經營理念。四個“V” 鮮艷活潑，寓意萬科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。就是這樣一個制度完善而又處處充滿人性的企業(yè)在引領著中國的房地產業(yè)。我想，擁有這樣深厚的文化底蘊，萬科的道路必將越走越好！黃珺05310102第五篇：萬科公司戰(zhàn)略分析報告上萬科集團調查分析報告宏觀因素分析及行業(yè)競爭分析一、政治要素最近幾年，國家制定了很多相關的政策，法律來限制瘋漲的房價。而這些具體的政策也給房地產業(yè)帶來了很大的影響。其中有：政府調控采取了平穩(wěn)的步驟（1）前期營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進二手房市場（2）部分城市的房價和成交量一直飆升，市場已經顯得過熱，房地產優(yōu)惠政策適當退出。限制房地產開發(fā)的的貸款管理。對項目資本金比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；限制了房地產商的資金來源，規(guī)范了房地產行業(yè)。加強住房消費貸款管理商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。二、經濟要素我國的房地產市場的發(fā)展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。國家的經濟環(huán)境變化如下：國民生產總值持續(xù)高速增長 這是影響房地產行業(yè)的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續(xù)GDP連續(xù)這么多年的經濟飛速發(fā)展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產業(yè)火熱，房價上漲。提高存款準備金中央銀行存款儲備金持續(xù)提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業(yè)來說，只是一種牽連。同時，由于現(xiàn)在的房地產行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產企業(yè)還是可以挺過去。股市影響股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經濟的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業(yè)。同時，國內的調整股市的政策，經濟規(guī)定都相應的影響了房地產業(yè)的發(fā)展。三、社會與文化因素目前我國家庭結構發(fā)生了顯著的變化，向小型發(fā)展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。人口老齡化加快人口老齡化對房屋類型和區(qū)位條件產生新的需求，養(yǎng)老型住宅目前缺口較大。城市舊城改造規(guī)模大我國六七十年代建造的房子如今開始出現(xiàn)不同程度上的質量問題，因此，政府陸續(xù)對這些房子進行整修或重建。社會城市化中國的經濟發(fā)展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)需求旺盛。說明房地產市場在不斷擴大，房地產需求也在逐年變大，這對于房地產企業(yè)來說是好消息。四、技術要素技術創(chuàng)新各種新的建筑工藝和建筑材料不斷出現(xiàn)，新的房屋防水技術能有效的降低房屋漏水滲透率和技術應用成本。融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產投資面臨著最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，房地產行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。銷售創(chuàng)新房地產行業(yè)在經過去年以及今年的政府宏觀調節(jié)，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。項目改造比例提高。當大規(guī)模城市建設發(fā)展到一定階段，瓶頸也會出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產項目的更新?lián)Q代和升級改造勢在必行，且越來越多。這類改造項目雖不如全新的地塊開發(fā)容易操作，但由于未來新的土地供應越來越少，項目該做比例也將越來越高。行業(yè)和競爭環(huán)境分析近年來我國房地產行業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢：：收入與利潤保持增長，但業(yè)績增速呈放緩態(tài)勢。（1）營業(yè)收入增速放緩，業(yè)績分化更趨明顯；（2）凈利潤額達歷史新高，但凈利潤率下降，與毛利率走勢相背離。：實際回報穩(wěn)步提升，財富創(chuàng)造面臨挑戰(zhàn)。（1）凈資產收益率再度提高，有效保障股東收益水平；（2）資金成本快速上升，經濟增加值普遍下滑。：債務壓力持續(xù)加大，現(xiàn)金流困局待破解。（1）有效負債水平創(chuàng)新高，短期償債風險需警惕；（2）回款減緩導致資金更趨緊張，七成公司經營現(xiàn)金“入不敷出”；（3）存貨規(guī)?？焖倥噬?，資產減值風險加大。：估值水平仍處低估，龍頭上市公司價值凸顯。（1）房地產上市公司市值 仍處低谷，上行空間可期；（2）房地產上市估值抑制或觸底回升。