【正文】 “三個(gè)最受歡迎、一個(gè)最受尊敬”是對(duì)萬科愿景“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會(huì)尊敬列為企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一，這在國內(nèi)企業(yè)中是少見的，也是領(lǐng)先的。2008年由世界權(quán)威的品牌價(jià)值研究機(jī)構(gòu)——世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室舉辦的2008世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室大獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)在京展開，在住宅品牌類的評(píng)選項(xiàng)目中，萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。很多企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話題時(shí)，萬科這套系統(tǒng)又開始運(yùn)轉(zhuǎn)了。這時(shí)，萬科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對(duì)“利潤”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢機(jī)器了，而更像是對(duì)社會(huì)、弱勢(shì)群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。早在2003年12月18日，萬科集團(tuán)工程管理部和財(cái)務(wù)部就向自己的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項(xiàng)目上發(fā)生。2004年1月8日，萬科集團(tuán)工程管理部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)法務(wù)部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實(shí)現(xiàn)未雨綢繆的目的。并增加了相應(yīng)的內(nèi)容，對(duì)有這方面不良記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資格。而對(duì)那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施工合同，應(yīng)盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權(quán)從工程款中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。萬科還有著自己獨(dú)特的企業(yè)理念，它充分做到了人與自然的和諧相處，將建筑與生命緊緊相連。一、建筑為了生命住宅建筑為了生命而存在，又為了生命而發(fā)展。只有在適宜于個(gè)人的生活空間中，人們才能更多地感受生命的價(jià)值。而人類生命的升華又在呼喚著更安全、更方便、更舒適、更優(yōu)美、更自然的居住空間。我們所有的努力都是為了滿足各種人群多樣化的居住需要，為人類生命所必需的生活空間提供無限新的可能。二、建筑延拓生命住宅的建筑和使用過程充滿了人與環(huán)境的對(duì)話。優(yōu)秀的建筑不僅傾聽人類生命的呼喚，而且也努力響應(yīng)自然生命的需要，保持與自然的和諧。在自然生態(tài)環(huán)境變得異常脆弱的今天，萬科一直在探索如何讓未來住宅的建造和使用都成為自然生命環(huán)境的有機(jī)組成部分。正在進(jìn)行的一些試驗(yàn)將有希望大幅度減少建筑過程的資源消耗，也將幫助人們?cè)谧》渴褂弥懈嗟匾耘c自然和諧的方式使用各種資源。三、建筑充滿生命住宅建筑本身可以因扎根于歷史、尊重自然、或因其獨(dú)特創(chuàng)意而讓自身充溢著生命。我們看到，很久以前我們前輩留下的住宅到今天還在為我們提供著關(guān)于采光、通風(fēng)、人居交流的設(shè)計(jì)靈感；在城市化進(jìn)程中，人們也越來越重視保留更多“都市的記憶”，以便能夠更好地領(lǐng)悟歷史的沉積，讓新的住宅建筑更多地獲得與特定土地緊密關(guān)聯(lián)的人文記憶的滋養(yǎng)。因此萬科人越來越以培育生命的心態(tài)滿懷敬畏地精心建造每一棟住宅。而萬科的logo也隨著這樣的理念而改變。2007年，萬科集團(tuán)更換logo標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)語由“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標(biāo)識(shí)由四個(gè)“V”組成。其寓意如下：四個(gè)“V”旋轉(zhuǎn)圍合而成中國傳統(tǒng)民宅中常見的窗花紋樣，體現(xiàn)了萬科專注于中國住宅產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。四個(gè)“V”朝向不同角度，寓意萬科理解生而不同的人期盼無限可能的生活空間，積極響應(yīng)客戶的各種需要，創(chuàng)造性的為人們提供各種差異化的理想居住空間。四個(gè)“V”形狀規(guī)整有序，象征萬科推進(jìn)更加工業(yè)化的全新建筑模式，從而提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn)，減少環(huán)境污染和材料浪費(fèi)。四個(gè)“V”相互呼應(yīng)循環(huán)往復(fù)，代表萬科積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營理念。四個(gè)“V” 鮮艷活潑，寓意萬科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。就是這樣一個(gè)制度完善而又處處充滿人性的企業(yè)在引領(lǐng)著中國的房地產(chǎn)業(yè)。我想，擁有這樣深厚的文化底蘊(yùn)，萬科的道路必將越走越好！黃珺05310102第五篇：萬科公司戰(zhàn)略分析報(bào)告上萬科集團(tuán)調(diào)查分析報(bào)告宏觀因素分析及行業(yè)競爭分析一、政治要素最近幾年，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制瘋漲的房價(jià)。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的影響。其中有：政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟（1）前期營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場（2）部分城市的房價(jià)和成交量一直飆升，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策適當(dāng)退出。限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購買房屋的成本。二、經(jīng)濟(jì)要素我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價(jià)上漲。提高存款準(zhǔn)備金中央銀行存款儲(chǔ)備金持續(xù)提高，這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。股市影響股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、社會(huì)與文化因素目前我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型發(fā)展。這是計(jì)劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。人口老齡化加快人口老齡化對(duì)房屋類型和區(qū)位條件產(chǎn)生新的需求，養(yǎng)老型住宅目前缺口較大。城市舊城改造規(guī)模大我國六七十年代建造的房子如今開始出現(xiàn)不同程度上的質(zhì)量問題，因此，政府陸續(xù)對(duì)這些房子進(jìn)行整修或重建。社會(huì)城市化中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。說明房地產(chǎn)市場在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。四、技術(shù)要素技術(shù)創(chuàng)新各種新的建筑工藝和建筑材料不斷出現(xiàn)，新的房屋防水技術(shù)能有效的降低房屋漏水滲透率和技術(shù)應(yīng)用成本。融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。項(xiàng)目改造比例提高。當(dāng)大規(guī)模城市建設(shè)發(fā)展到一定階段，瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目的更新?lián)Q代和升級(jí)改造勢(shì)在必行，且越來越多。這類改造項(xiàng)目雖不如全新的地塊開發(fā)容易操作，但由于未來新的土地供應(yīng)越來越少，項(xiàng)目該做比例也將越來越高。行業(yè)和競爭環(huán)境分析近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：：收入與利潤保持增長，但業(yè)績?cè)鏊俪史啪彂B(tài)勢(shì)。（1）營業(yè)收入增速放緩，業(yè)績分化更趨明顯；（2）凈利潤額達(dá)歷史新高，但凈利潤率下降，與毛利率走勢(shì)相背離。：實(shí)際回報(bào)穩(wěn)步提升，財(cái)富創(chuàng)造面臨挑戰(zhàn)。（1）凈資產(chǎn)收益率再度提高，有效保障股東收益水平；（2）資金成本快速上升，經(jīng)濟(jì)增加值普遍下滑。：債務(wù)壓力持續(xù)加大，現(xiàn)金流困局待破解。（1）有效負(fù)債水平創(chuàng)新高，短期償債風(fēng)險(xiǎn)需警惕；（2）回款減緩導(dǎo)致資金更趨緊張，七成公司經(jīng)營現(xiàn)金“入不敷出”；（3）存貨規(guī)?？焖倥噬?，資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)加大。：估值水平仍處低估，龍頭上市公司價(jià)值凸顯。（1）房地產(chǎn)上市公司市值 仍處低谷，上行空間可期；（2）房地產(chǎn)上市估值抑制或觸底回升。