【正文】 五頁(yè)。,出賣人未依法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同的登記備案(b232。i 224。n)手續(xù)的，不是合同無(wú)效的理由；但當(dāng)事人在合同中約定的辦理商品房預(yù)售合同登記備案(b232。i 224。n)手續(xù)為合同生效條件的，該合同應(yīng)視為一個(gè)附生效條件的合同?！矎募s定〕,第四十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。,出賣人與第三人惡意(232。 y236。)串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，而導(dǎo)致原買受人無(wú)法獲得房屋的，原買受人可主張出賣人與第三人之間的合同無(wú)效。,第四十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。,〔三〕商品房買賣合同中風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)負(fù)擔(dān)的問題,交付主義。 在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)； 交付使用，指對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有； 但買受人在接到書面交房通知后無(wú)正當(dāng)理由拒收(j249。 shōu)的，風(fēng)險(xiǎn)自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。 有約定從約定。,第四十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。,〔四〕根本違約與合同(h233。 tong)法定解除權(quán),根本違約的情形 〔1〕因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量(zh236。li224。ng)不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量(zh236。li224。ng)經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。,第四十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。 房屋套內(nèi)建筑面積(ji224。n zh249。 mi224。n jī)或者建筑面積(ji224。n zh249。 mi224。n jī)與約定面積的誤差比絕對(duì)值超出3%的。,第四十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。,A、面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)〔含３％〕，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人懇求解除合同的，不予支持； B、面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕部分(b249。 fen)的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分(b249。 fen)的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕部分(b249。 fen)的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分(b249。 fen)的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。,第五十頁(yè)，共五十五頁(yè)。,〔4〕出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。 〔5〕合同(h233。 tong)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。,第五十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。,解除權(quán)的享有與行使 非違約方均可獲得法定解除權(quán)，該解除權(quán)行使的除斥期間未約定的，應(yīng)為對(duì)方(du236。fāng)當(dāng)事人催告后的3個(gè)月內(nèi)；對(duì)方(du236。fāng)當(dāng)事人未催告的，該其間為解除權(quán)改日之日起的一年內(nèi)，使其不行使的，解除權(quán)消滅。,第五十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。,懲罰性賠償金的適用 買受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的情形有： 〔1〕合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 〔2〕合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋賣與第三人； 〔3〕 成心隱瞞沒有獲得答應(yīng)證明的事實(shí)； 〔4〕成心隱瞞房屋抵押的事實(shí)； 〔5〕成心隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人或者是屬于為拆遷補(bǔ)償(bǔch225。ng)安置房屋的事實(shí)。,第五十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。,〔五〕商品房買賣中辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間 有約定從約定，沒有約定的情況下，假如(jiǎr)由于出賣人的原因?qū)е沦I受人沒能獲得房屋權(quán)屬證書的，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。 假如是未建成房屋的，從房屋交付之日起90天；已開工房屋的從合同訂立之日起90天。,第五十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。,內(nèi)容(n232。ir243。ng)總結(jié),Mai Mai He Tong。標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外?！?〕出賣(chūm224。i)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)并不伴隨標(biāo)的物的所有權(quán)一并移轉(zhuǎn)于買受人。不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。出賣(chūm224。i)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的不受前兩款的時(shí)間的限制,第五十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。,