【正文】 樂的好去處。目前國際主流商業(yè)步行街的發(fā)展方向大多處在第三個階段，而我國的商業(yè)步行街，特別是城市中心和旅游景區(qū)的商業(yè)步行街也大都在朝著第三階段的方向發(fā)展，呈現(xiàn)出以下的特點：注重規(guī)模集群效應(yīng)，建筑風(fēng)格多樣化。國內(nèi)的商業(yè)步行街都比較注重規(guī)模的集群效應(yīng)，普遍都追求規(guī)模大而全，有的商業(yè)步行街長度甚至超過3km，例如重慶的南濱路飲食娛樂一條街。另一方面，建筑風(fēng)格多樣，有純古建筑風(fēng)格的，如云南麗江大研古城、安徽黃山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑風(fēng)格的，如成都錦里、麗江國大花馬街等；還有歐美現(xiàn)代風(fēng)格以及中式現(xiàn)代風(fēng)格的；功能配置組合化，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合。目前功能單一的商業(yè)步行街越來越少，取而代之的是多種功能分區(qū)的有機組合；在業(yè)態(tài)業(yè)種方面也注重如何有機地將傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)如百貨類零售與連鎖專業(yè)（賣）店融合在一起；突出主題與經(jīng)營特色，營銷推廣手法多元化。一方面城市中心的商業(yè)步行街由于主要面對本地消費者，其消費群體數(shù)量有限；而旅游景區(qū)的商業(yè)步行街雖然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景區(qū)接待能力和周邊配套設(shè)施完備程度、與外地旅游景區(qū)的激烈競爭等因素的影響，其消費群體數(shù)量也不可能無限放大。因此，為應(yīng)對市場的競爭，現(xiàn)在的商業(yè)步行街普遍都比較重視突出自己的鮮明的主題和經(jīng)營特色，以與競爭對手形成錯位競爭。另一方面，在營銷推廣手法上也追求多元化，應(yīng)用全部銷售、打包銷售、全部出租、部分自營部分出租、售后返租、統(tǒng)一經(jīng)營管理、敞開式經(jīng)營等經(jīng)營推廣手段。目前，我國的商業(yè)步行街雖然有了一定的發(fā)展，但也存在著各種各樣的問題，歸納起來主要有以下幾點：216。 建筑風(fēng)格完全照搬照抄，缺乏商業(yè)步行街自身的靈魂。216。 功能配置不合理，特色不夠鮮明。216。 過度商業(yè)化，缺乏本土特色的歷史文化內(nèi)涵。216。 商業(yè)步行街旅游、休閑娛樂功能不足，基礎(chǔ)設(shè)施欠缺。我國商業(yè)步行街的主要表現(xiàn)形態(tài)我國在城市中發(fā)展商業(yè)步行街的工作起步較遲，尤其是選擇商業(yè)最繁華的街路建設(shè)商業(yè)步行街，是近幾年才在少數(shù)城市有所展開。從客觀上講，發(fā)展商業(yè)步行街，應(yīng)從現(xiàn)代角度出發(fā)，面向新世紀(jì)，立足高起點，使街區(qū)功能和城市功能、社會環(huán)境和自然環(huán)境實現(xiàn)現(xiàn)代和傳統(tǒng)的完美結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展，使社會資源和自然資源盡可能地納入市場，實現(xiàn)最佳的社會經(jīng)濟效益。從商業(yè)步行街自身方面考察，我國部分城市已經(jīng)有了一些成功的做法，多數(shù)是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表現(xiàn)形態(tài)主要有三大類：一是商業(yè)服務(wù)最繁華的街路，功能定位以經(jīng)營綜合性商業(yè)為主，如北京的王府井，上海的南京路；二是歷史傳統(tǒng)街路，功能定位突出以吃為主，如南京的夫子廟、寧波的海曙樓；三是行業(yè)特色街路，功能定位主要經(jīng)營專業(yè)商品，如番禺的電器商品街、武漢的經(jīng)營小商品為主的漢正街。但不管哪種形態(tài)的商業(yè)步行街，其最主要的服務(wù)功能除了購物以外，還有旅游、娛樂、展示和商務(wù)等，以滿足現(xiàn)代人的購、吃、住、行、玩等的生活需要。當(dāng)然，這三大類型的商業(yè)步行街，不能成為凝固不變的惟一標(biāo)準(zhǔn)，不必照抄照搬。我們在實踐中要從具體情況出發(fā)，有所改變和突破，有所創(chuàng)新和發(fā)展，形成具有自我特色的商業(yè)步行街。我國商業(yè)步行街存在的問題目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營中的一個重要的熱點。步行街在大城市出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業(yè)窗口。但是，在一些中小城市所建設(shè)的步行街，卻具有很強的跟風(fēng)性質(zhì)，人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個比較嚴(yán)重的問題。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)?，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點：這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標(biāo)市場的拉動。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個非常嚴(yán)峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M人群。 定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c、人文特點、消費能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素：一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設(shè)計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)步行街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項目啟動以后，人氣不旺，驅(qū)動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結(jié)果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進行整容。如果是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責(zé)任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。只有認清目前休閑商業(yè)街的問題，我們才能在開發(fā)中規(guī)避風(fēng)險，創(chuàng)造價值最大化。商業(yè)地產(chǎn)之步行街發(fā)展特點和存在的問題一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點商業(yè)步行街發(fā)源于中國。唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖所繪的就是典型的商業(yè)街圖。到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于美國、法國等西方國家。在亞洲地區(qū)我國最繁華的商業(yè)街區(qū)與日本東京銀座等商業(yè)街相比也具有較大差距，主要表現(xiàn)在綜合功能的差異，特別是藝術(shù)氛圍不夠濃郁。從全球來看，商業(yè)街發(fā)展大體分為七個時期。第一個時期就是集市貿(mào)易；第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪；第三個時期，隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心；第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)；第五個時期，規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量；第六個時期是20世紀(jì)60年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住而進入低谷時期；第七個時期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，購物、文化娛樂、休閑、展示等呈現(xiàn)一體化趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。2．商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用(1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展。(3)建立新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市中心。上海徐家匯的開發(fā)改造就非常成功，它擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一個環(huán)形商業(yè)區(qū)，其實質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動，樓價從3 000元上升到8 000元以上，迅速成為新城區(qū)。(4)步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，并通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。 國際一流的商業(yè)步行街具有特征：(1)硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。(2)它應(yīng)該是多功能的，包括購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。(3)商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面、公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的。(4)世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。(5)世界一流步行街同樣由很多主力百貨店和購物中心帶動步行街人流。(6)世界一流步行街具有較高租金水平，名牌云集。據(jù)英國一家咨詢公司日前對全球45個國家的226家頂級零售購物場所一年一度的調(diào)查顯示，紐約曼哈頓的第五大道仍是全球最貴的零售業(yè)場所。在第五大道，商鋪的年租金可高達1平方米7 967歐元（）。緊隨第五大道之后的是法國巴黎的香榭麗舍大街（）和中國香港的銅鑼灣（）。法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征。香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，連接在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。二、國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個階段：⑴第一階段：加強交通管理，吸引顧客；⑵第二階段：體現(xiàn)對步行者的關(guān)懷；⑶第三階段：成為社區(qū)活動中心。國內(nèi)商業(yè)步行街大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來已經(jīng)形成的風(fēng)貌。由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：⑴經(jīng)營序列矛盾；⑵商業(yè)利潤下滑；⑶商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強；⑷空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異；⑸交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。為適應(yīng)經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。⑴完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。⑵調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占30%～35%，餐飲企業(yè)占20%～25%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30%～40%。⑶提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟大潮中，只有引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，才能使王府井成為引領(lǐng)時尚潮流、展示世界名品的舞臺。⑷營造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，營造輕松舒適的步行街購物氛圍，形成體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。⑸加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動化停車導(dǎo)視系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動停車場，將王府井與世界緊緊相連。深圳步行街的發(fā)展獨具特點，深圳第一商圈是東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于多年來東門缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，違法建筑不少，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無序，交通擁擠，導(dǎo)致東門形象不佳。東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來的。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利，市、完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察，給予了較高的評價。