【正文】 資金鏈的關(guān)系，把握好開(kāi)工時(shí)機(jī)，節(jié)約開(kāi)發(fā)與管理成本；進(jìn)行多種渠道融資，盡快上市，運(yùn)作資本市場(chǎng)，啟動(dòng)民間資本，快速托盤(pán)信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運(yùn)轉(zhuǎn)。343 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對(duì)地塊作研判時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)原則（貴不貴），也要對(duì)地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷(xiāo)推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹(shù)等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項(xiàng)目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類(lèi)。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購(gòu)、或兼并、或合作一些“無(wú)實(shí)力無(wú)資金無(wú)經(jīng)驗(yàn)無(wú)品牌無(wú)人才，卻有合法土地開(kāi)發(fā)”的“五無(wú)一有”的小企業(yè)，開(kāi)發(fā)與運(yùn)作50—100畝的小型房產(chǎn)項(xiàng)目，作為同景“細(xì)水長(zhǎng)流”式的土地資源。344 從研究“消費(fèi)者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤(pán)什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤(pán)大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開(kāi)，可沒(méi)一樣做精做透，這是我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)要注意的，要請(qǐng)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師結(jié)合。(蘭馬 單琳)關(guān)于公司發(fā)展的幾點(diǎn)建議 鄭總：您好！我來(lái)公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時(shí)間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長(zhǎng)歷程，我的心里也有些個(gè)人想法，希望我的這些想法（或建議）能對(duì)公司的發(fā)展有所幫助。一、公司的制度化管理每個(gè)公司的發(fā)展，必須要有完善的規(guī)章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，是一種企業(yè)管理模式，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是一種建設(shè)項(xiàng)目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內(nèi)涵有著明顯地區(qū)別，主要區(qū)別體現(xiàn)在管理的對(duì)象、管理的目標(biāo)、管理的實(shí)體。因此，制定適合房產(chǎn)公司管理和運(yùn)作的各項(xiàng)規(guī)章制度已是當(dāng)務(wù)之急。08年8月份我已將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理手冊(cè)》約90頁(yè)發(fā)給王副總和鄭經(jīng)理（供參考），內(nèi)容比較詳實(shí)，也耗費(fèi)了我近半個(gè)月的時(shí)間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門(mén)經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實(shí)施。對(duì)不完善的地方可以在實(shí)踐和執(zhí)行過(guò)程中不斷進(jìn)行優(yōu)化整合和完善。二、公司的組織機(jī)構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置宜結(jié)合公司的實(shí)際情況并兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，遵循精干高效、靈活彈性、相對(duì)穩(wěn)定的原則，當(dāng)然最根本的設(shè)置原則還是如何利于公司的管理和發(fā)展，一般采用直線職能制（既能集中統(tǒng)一指揮，又能充分發(fā)揮各職能部門(mén)的職能作用），現(xiàn)階公司的組織機(jī)構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)最好根據(jù)現(xiàn)有的部門(mén)和人員進(jìn)行設(shè)置，在實(shí)踐和發(fā)展中不斷進(jìn)行優(yōu)化整合和完善。三、公司的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲激勵(lì)績(jī)效考核主要分三個(gè)階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對(duì)考核通過(guò)的同志可以考慮將年終獎(jiǎng)金分階段發(fā)放，即全年獎(jiǎng)金/2/12為每月績(jī)效考核獎(jiǎng)，全年獎(jiǎng)金/2/2為半年和全年獎(jiǎng)金，當(dāng)然半年和全年獎(jiǎng)的數(shù)額可適當(dāng)調(diào)整，對(duì)月績(jī)效考核未通過(guò)的，月考核獎(jiǎng)暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時(shí)進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估合格的可以將月考核獎(jiǎng)補(bǔ)發(fā)，評(píng)估不合格的不予補(bǔ)發(fā)，這樣更便于對(duì)公司員工的約束管理，還能充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。四、公司財(cái)務(wù)部的完善公司財(cái)務(wù)部應(yīng)能充分發(fā)揮核算和測(cè)算職能，提供相應(yīng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)分析報(bào)告及各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為公司的相應(yīng)決策提供依據(jù)；另外財(cái)務(wù)部還應(yīng)規(guī)定每月的付款時(shí)間段，每月最好規(guī)定兩次付款時(shí)間段，對(duì)滯后的順應(yīng)在下一時(shí)間段付款，同時(shí)在下一付款時(shí)間段將上一時(shí)間段的已付款和未付款的統(tǒng)計(jì)報(bào)表發(fā)給合約部和工程部，這樣既加強(qiáng)了各個(gè)部門(mén)的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財(cái)務(wù)部對(duì)資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排，對(duì)整個(gè)工程的順利發(fā)展也更加有利。五、成立物業(yè)公司的可行性根據(jù)我咨詢和調(diào)研過(guò)的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬(wàn)平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負(fù)盈虧，并稍有盈利?，F(xiàn)階段星湖名軒的建筑面積在6萬(wàn)平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理，可為公司帶來(lái)不錯(cuò)的收益，同時(shí)也可適當(dāng)降低南苑賓館、咖啡店的運(yùn)營(yíng)成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及結(jié)合星湖明軒項(xiàng)目的實(shí)際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。（成立物業(yè)公司的各項(xiàng)手續(xù)也不太繁瑣）成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問(wèn)題，工程、管理、經(jīng)濟(jì)的人員我公司已經(jīng)具備（當(dāng)然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請(qǐng)具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。新注冊(cè)物業(yè)公司應(yīng)先到工商稅務(wù)部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記等手續(xù)，然后自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同等資料向工商注冊(cè)所在地政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)；（三級(jí)注冊(cè)資本50萬(wàn)，工程、管理、經(jīng)濟(jì)等技術(shù)管理人員不少于10人）六、大潤(rùn)發(fā)塔樓水電和幕墻的合同關(guān)于使用大潤(rùn)發(fā)售樓專(zhuān)用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價(jià)格做高的思路，這樣運(yùn)作，必須有兩個(gè)基本條件，即一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個(gè)人覺(jué)得這樣運(yùn)作的話，公司所要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，建議最好不要采用，可否考慮將大潤(rùn)發(fā)所有工程、設(shè)計(jì)、前期策劃、監(jiān)理等的全部應(yīng)付款通過(guò)售樓專(zhuān)用帳戶支付，并證明這些款項(xiàng)由強(qiáng)勁公司代付，希望能與大潤(rùn)發(fā)溝通協(xié)調(diào)，這是目前最穩(wěn)妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時(shí)涉及到后期各招標(biāo)的方向。七、公司財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)的明確和薪資的人性化發(fā)放 各級(jí)員工的報(bào)銷(xiāo)額度應(yīng)予以明確的范圍，在規(guī)定的范圍之外，必須事先申請(qǐng)，征得主管工程的總經(jīng)理助理的批準(zhǔn)（主要涉及招待政府主管部門(mén)及各配套單位的業(yè)務(wù)費(fèi)），當(dāng)然，額度較大時(shí)還應(yīng)由總經(jīng)理批準(zhǔn)，所有業(yè)務(wù)報(bào)銷(xiāo)單報(bào)銷(xiāo)時(shí)也應(yīng)由主管工程的總經(jīng)理助理簽字后，再由副總經(jīng)理簽字。對(duì)各級(jí)員工的薪資發(fā)放建議財(cái)務(wù)部進(jìn)行人性化的發(fā)放，在不違背公司利益的前提下進(jìn)行一些財(cái)務(wù)技術(shù)處理，多為員工考慮，這樣更能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。八、工作總結(jié)工作總結(jié)分月總結(jié)、半年總結(jié)和年終工作總結(jié)，其實(shí)每個(gè)員工的工作總結(jié)其實(shí)是匯報(bào)工作，并提出工作上的困難和有利于公司發(fā)展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對(duì)員工最終考核的最好依據(jù)，也可以為您提供某些決策的依據(jù)。因此建議部門(mén)經(jīng)理以上的寫(xiě)工作總結(jié)，并請(qǐng)您逐一過(guò)目，必要時(shí)向您匯報(bào)。九、吃年夜飯的感悟我已連續(xù)三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺(jué)是以嘉賓的身份出席的，而作為房產(chǎn)公司的員工，心里不是滋味，現(xiàn)階段，您已擁有駿馬奔騰塑業(yè)、強(qiáng)勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業(yè)，子公司比較多，已是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)多元化企業(yè)，可以說(shuō)已完全稱(chēng)得上集團(tuán)公司啦，下次建議您以集團(tuán)公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，就應(yīng)該用好的產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)，從配套，景觀，物業(yè)到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質(zhì)量，注重每一個(gè)環(huán)節(jié)，注重細(xì)節(jié)，用近乎“完美”來(lái)樹(shù)立自身的品牌。，一切以建好房子，建一個(gè)舒適的生活小區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，“六點(diǎn)水”項(xiàng)目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費(fèi)者，加快銷(xiāo)售，提前回籠資金。，還要考慮地理位置因素，周邊環(huán)境也很很重要。，增加員工交流接觸機(jī)會(huì)，增進(jìn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)結(jié)。 都在借用開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。