【正文】 房地產消費的法律、法規(guī)層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現象較為普遍，因此必須要加強法的修訂、補充和編纂。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權益的提供最及時的保護。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機構，有這個專門機構，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實效。如果該專門機構確實能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費者權益保護法律方面的沖突自然會大大減少?？傊瑸榱嗽谌珖⒔y(tǒng)一的保護商品房消費者權益的法律制度，有必要對相關法律制度進行全面清理并設立專門機構裁決法律沖突，使消費者權益的保護有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。我國現行的司法保護不能很好地適應房地產消費者權益保護的要求，為了加強對消費者權益的保護，司法機關要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進行完善：7．《消費者權益保護法》審判目前我國對侵害商品房消費者權益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調整平等主體之間權利義務關系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費適用《民法通則》和《合同法》，其實質是將商品房消費關系視為平等主體之間的法律關系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費者與經營者平等的法律保護。在現實的市場經濟條件下，與強有力的經營者相比，商品房消費者在經濟實力、聯合程度、消費認知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機會和能力就合同條款與開發(fā)商進行平等地協商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費主體實質上的不平等。其實在現代社會，由于在經濟力量或信息容量方面的差距，商品房消費者與經營者之間的締約能力并不平等，商品房消費者根本無法決定契約的內容和形式，大量格式條款的出現，使得消費者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費者權利與傳統(tǒng)民法上的權利在性質上是不同的’’，因為“消費者權利是論商品房消費者權益的保護以經營者和消費者之間的不平等關系為基礎的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救。” 目前，消費訴訟主要是由消費者個人提起，而且沒有適用于消費者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經不適應消費者維權的實踐需要。因為實踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設，房屋出現工程質量問題、面積糾紛、權屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費者，同時這些行為甚至會擾亂社會經濟秩序。面對強勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨起訴，容易被不法開發(fā)商“各個擊破”，以致造成大部分業(yè)主權益受損而無法獲賠，而且單個消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費者望而卻步。正因如此，為了更好的保護商品房消費者的權益，建立集團訴訟制勢在必行。，放寬代表人訴訟的適用條件，對現有制度作進一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權利人在法院公告 “商品房消費者權益仲裁庭”《消法》第34條規(guī)定了消費糾紛的5種解決途徑，即協商、調解、申訴、仲裁、訴訟。但實踐中往往是協商不歡而散、“和解”和“調解”缺乏強制力、“向有關行政部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權訴訟，使經營者得不到應有的懲罰，這對保護消費者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準備各種證據，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續(xù)時間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應在6個月內結案，簡易案件應在3個月內結案。有的案件一審判決后，還得經過上級法院二審判決。這樣一來，判決結果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費用昂貴。商品房消費糾紛的標的額往往較大，較大的訴訟標的也導致了高額的訴訟費用。此外，消費者還要承擔很多其他費用，如律師代理費、質檢費、交通費等等。因此，筆者認為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機制上的缺陷，可以考慮建立一套消費者權益仲裁機制，增設獨立的“商品房消費者權益仲裁庭’’，專門解決商品房消費者權益糾紛。、避免行政介入自建國以來，司法機關的領導體制雖幾經變動，但我國法院的設置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現象極為明顯：其一，司法機關依行政區(qū)劃設置，與行政機關一一對應。其二，對司法人員按行政干部進行管理，與行政機關相對應。其三，工作方式上實行層層把關的首長負責制和請示匯報等行政方式，而且在實質權力關系上，司法機關還必須接受執(zhí)政黨——中國共產黨的領導。雖然黨的領導方式受到一定的限制，但是司法機關并不享有政治結構即國家權力關系上的獨立。部分地區(qū)司法機關基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產物，地方法官的任免權掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經濟保障不足，財政供應體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨立。因此現行的管理機制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進行干涉，這便嚴重影響了司法審判的獨立性、公正性和權威性。司法獨立主要包括兩個方面：一是指法院獨立，即法院獨立行使審判權，不受其他任何機關、團體和個人的干預：二是指法官獨立，即法官獨立對法律負責，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負責，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司?！币氪_保司法獨立，就應從經濟、組織等方面對現行審判制度進行改革，例如建立司法經費的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機關保持獨立地位提供經濟保證。再如，改善黨對司法工作的領導方式，使黨的領導原則在具體實際生活中更加規(guī)范的運行，使黨在行使其權力時嚴格按照一定規(guī)范和程序來行使，并通過立法對這一權力進行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護商品房消費者的合法權益。 完善消費者協會的職能消費者協會(以下簡稱消協)是由消費者代表組成的，維護廣大消費者權益的，具有獨立法人資格的社會團體L1J。目前，消協已經在全國范圍內建立起了各個層級組成的消協網絡，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協行政性過強，例如消協大部分的會長兼任其他職務，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務主管部門直接任命或派遣的。從消協大事務的決策過程看，有10．6％的社團沒有正式的決策機構。由此可見，消協的行政性傾向是比較明顯的。消協行政性過強也一定程度上導致了機構設置、資金來源、運作原理等都缺乏自身的獨立性，維權效率較低。在社會轉型的當今時代，消協應認清自己的位置，實現社團的民問化利益代表性質，取消掛靠制，保證消協的民間性、自愿性和獨立性，真正成為保護消費者利益的民間組織。消協應該成立專門委員會保護商品房消費者的合法權益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復雜性，因此該專門委員會應聘請具有法律、房產、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監(jiān)督。消費者協會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務，從而背棄其維護消費者權益的宗旨。在業(yè)務方面，消協除了可以受理投訴、指導消費者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產開發(fā)商、不法經營者，代表消費者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費者合法權益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關法律，又有著從事消費者保護事業(yè)的豐富經驗，當勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費者協會商品房專門委員會的幫助來扭轉這種不利地位。作為社團組織的一種，消協的充分發(fā)育成長一定程度上關乎社會的和諧與穩(wěn)定，因為其能起到溝通消費者、經營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協的指導與幫助。只有消協與行政部門、司法機關各司其職，各盡其責，相互配合又不逾越權力，才能真正建立和諧的消費者權益保護體系，在此基礎上進一步完善消協的職能，在消協內部增設諸如商品房消費者專門委員會，商品房消費者的利益也才能真正得到有效保障。市場經濟是信用經濟，誠信是社會發(fā)展進步的基礎。在目前的經濟社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信原則更不能少。近些年來，隨著經濟社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費者的權益來牟取暴利。因為在市場機制不完善的情況下，開發(fā)商合法經營的誠信成本是遠遠高于違法違規(guī)經營的侵權成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構建社會誠信體系，這與我國現階段提倡的構建社會主義和諧社會的目標也是一致的。結 論我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對于商品房消費者權益保護 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護商品房消費者權益，是市場經濟國家不可回避的問題，也是現代人權發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?費者的弱勢地位與目前提倡的“消費者主權’’的理念，應加強對商品房消費者權 益的保護。應該說，目前我國已基本形成了保護商品房消費者權益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護消費者權益的基本法的《消法》以及保護商品 房消費者權益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費 者能否納入到《消費者權益保護法》保護的問題至今仍存爭議。同時，保護商品 房消費者權益的法律框架內還存在較嚴重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認真考慮、仔細研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費者權益保護是一個復雜的系統(tǒng)工程，還需要各個部門的協調合作，需要全社會的共同努力。參考文獻[l] 楊以生．淺論商晶房消費的法律保護．上海：華爾政法學院，2003。[2] 王一黎．商品房買賣中買方權益之法律保護探討．上海：華東政法學院，2002。[3] 范麗紅．消費者權益保護若干問題研究．吉林：吉林大學，2006。[4] 曹攀．消費者保護法律問題研究．重慶：西南政法大學，2002。[5] 劉吉山．消費者法律保護若干問題研究．吉林：吉林大學，2004。[6] 張穎．城市房地產交易過程中的利益沖突及立法保護．吉林：吉林大學，2004。致 謝時光茬苒，白駒過隙。三年的學習經歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎、豐富的實踐經驗、敏捷的思維、嚴謹的治學態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導和啟迪，使我能夠順利完成課程的學習和論文的撰寫。同時感謝法學院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質。拙作的字罩行間有著對前人在相關課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領導、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。第五篇：房地產經營與估價簡歷房地產經營與估價簡歷模板姓名： xxx性別： 女民族： 漢族政治面貌： 團員出生日期： 1987年03月婚姻狀況： 未婚學歷： 大專畢業(yè)院校： xx職業(yè)學院畢業(yè)時間： 2009年06月所學專業(yè)： 房地產經營與估價外語水平： 英語(pETS3)電腦水平： 一般工作年限： 實習/應屆聯系方式： ***求職意向工作類型： 全部單位性質： 不限期望行業(yè)： 醫(yī)療、保健、衛(wèi)生服務、室內設計、裝潢、建筑、房地產、媒體、新聞出版期望職位： 行政/文職人員、房地產/物業(yè)管理、財務/審計/統(tǒng)計工作地點： 不限期望月薪： 20004000教育經歷2006年9月至2009年6月 xx職業(yè)學院 房地產經營與估價專業(yè)主要學習房地產相關的基礎，此外還學習了會計基礎、平面設計、網頁制作等基礎知識。工作經驗2009年3月至2009年5月 在xx不動產有限公司擔任租憑見習生2007年7月至2008年9月 在xx餐廳擔任服務員2006年7月至2007年9月 在xx公交總公司擔任售票員自我評價本人做事認真負責，有較強的責任心，為人誠實，開朗樂觀，吃苦耐勞，積極進取，善于思考，有較強的學習能力，較強的接受能力和動手能力，勇于迎接新的挑戰(zhàn)，有很強的適應能力。比較喜歡與人交朋友，但溝通能力不是很強，不過我會根據我的缺點進一步的改進，盡可能的提高自己的能力。