【正文】 房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺(tái)，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺(tái)的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。通過法的修訂、補(bǔ)充和編纂可以及時(shí)修改法中不合時(shí)宜的部分，增設(shè)為社會(huì)發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時(shí)效性，從而為商品房消費(fèi)者權(quán)益的提供最及時(shí)的保護(hù)。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個(gè)專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。如果該專門機(jī)構(gòu)確實(shí)能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會(huì)大大減少?？傊?，為了在全國建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：7．《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判目前我國對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時(shí)經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實(shí)質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價(jià)值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者平等的法律保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會(huì)和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實(shí)質(zhì)上的不平等。其實(shí)在現(xiàn)代社會(huì)，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費(fèi)者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因?yàn)椤跋M(fèi)者權(quán)利是論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以經(jīng)營者和消費(fèi)者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對消費(fèi)者的弱者地位予以補(bǔ)救。” 目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個(gè)人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維權(quán)的實(shí)踐需要。因?yàn)閷?shí)踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時(shí)，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個(gè)人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時(shí)這些行為甚至?xí)_亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。面對強(qiáng)勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個(gè)擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個(gè)消費(fèi)者在面對商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時(shí)間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢在必行。，放寬代表人訴訟的適用條件，對現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實(shí)問題或法律問題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 “商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭”《消法》第34條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動(dòng)放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對保護(hù)消費(fèi)者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費(fèi)者在面對商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動(dòng)訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時(shí)等候庭審。二是訴訟持續(xù)時(shí)間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級(jí)法院二審判決。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時(shí)間才能下來。三是費(fèi)用昂貴。商品房消費(fèi)糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)致了高額的訴訟費(fèi)用。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。因此，筆者認(rèn)為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費(fèi)者權(quán)益糾紛。、避免行政介入自建國以來，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動(dòng)，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對應(yīng)。其二，對司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對應(yīng)。其三，工作方式上實(shí)行層層把關(guān)的首長負(fù)責(zé)制和請示匯報(bào)等行政方式，而且在實(shí)質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財(cái)政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財(cái)政體制使得法院在審理商品房案件時(shí)在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。司法獨(dú)立主要包括兩個(gè)方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)：二是指法官獨(dú)立，即法官獨(dú)立對法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時(shí)采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個(gè)人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司?！币氪_保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財(cái)政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級(jí)司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。再如，改善黨對司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實(shí)際生活中更加規(guī)范的運(yùn)行，使黨在行使其權(quán)力時(shí)嚴(yán)格按照一定規(guī)范和程序來行使，并通過立法對這一權(quán)力進(jìn)行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。 完善消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個(gè)層級(jí)組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強(qiáng)，例如消協(xié)大部分的會(huì)長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時(shí)，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過程看，有10．6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時(shí)代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實(shí)現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會(huì)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會(huì)應(yīng)聘請具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識(shí)的工作人員，同時(shí)要保證消協(xié)的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會(huì)贊助的監(jiān)督。消費(fèi)者協(xié)會(huì)不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的宗旨。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動(dòng)外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房專門委員會(huì)的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費(fèi)者保護(hù)事業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)勢單力薄的商品房消費(fèi)者向人民法院起訴時(shí)，消費(fèi)者關(guān)于商品房的知識(shí)相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房專門委員會(huì)的幫助來扭轉(zhuǎn)這種不利地位。作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長一定程度上關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會(huì)矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補(bǔ)充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會(huì)公益為目的、具有專業(yè)知識(shí)的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會(huì)，商品房消費(fèi)者的利益也才能真正得到有效保障。市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信原則更不能少。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會(huì)誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來牟取暴利。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個(gè)重要舉措就是構(gòu)建社會(huì)誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)也是一致的。結(jié) 論我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益，是市場經(jīng)濟(jì)國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?費(fèi)者的弱勢地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán) 益的保護(hù)。應(yīng)該說，目前我國已基本形成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi) 者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問題至今仍存爭議。同時(shí)，保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會(huì)的共同努力。參考文獻(xiàn)[l] 楊以生．淺論商晶房消費(fèi)的法律保護(hù)．上海：華爾政法學(xué)院，2003。[2] 王一黎．商品房買賣中買方權(quán)益之法律保護(hù)探討．上海：華東政法學(xué)院，2002。[3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2006。[4] 曹攀．消費(fèi)者保護(hù)法律問題研究．重慶：西南政法大學(xué)，2002。[5] 劉吉山．消費(fèi)者法律保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2004。[6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)，2004。致 謝時(shí)光茬苒，白駒過隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來，老師們以其扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、敏捷的思維、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時(shí)感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識(shí)，也提高了自身素質(zhì)。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會(huì)的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)簡歷房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)簡歷模板姓名： xxx性別： 女民族： 漢族政治面貌： 團(tuán)員出生日期： 1987年03月婚姻狀況： 未婚學(xué)歷： 大專畢業(yè)院校： xx職業(yè)學(xué)院畢業(yè)時(shí)間： 2009年06月所學(xué)專業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)外語水平： 英語(pETS3)電腦水平： 一般工作年限： 實(shí)習(xí)/應(yīng)屆聯(lián)系方式： ***求職意向工作類型： 全部單位性質(zhì)： 不限期望行業(yè)： 醫(yī)療、保健、衛(wèi)生服務(wù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝潢、建筑、房地產(chǎn)、媒體、新聞出版期望職位： 行政/文職人員、房地產(chǎn)/物業(yè)管理、財(cái)務(wù)/審計(jì)/統(tǒng)計(jì)工作地點(diǎn)： 不限期望月薪： 20004000教育經(jīng)歷2006年9月至2009年6月 xx職業(yè)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)，此外還學(xué)習(xí)了會(huì)計(jì)基礎(chǔ)、平面設(shè)計(jì)、網(wǎng)頁制作等基礎(chǔ)知識(shí)。工作經(jīng)驗(yàn)2009年3月至2009年5月 在xx不動(dòng)產(chǎn)有限公司擔(dān)任租憑見習(xí)生2007年7月至2008年9月 在xx餐廳擔(dān)任服務(wù)員2006年7月至2007年9月 在xx公交總公司擔(dān)任售票員自我評價(jià)本人做事認(rèn)真負(fù)責(zé)，有較強(qiáng)的責(zé)任心，為人誠實(shí)，開朗樂觀，吃苦耐勞，積極進(jìn)取，善于思考，有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，較強(qiáng)的接受能力和動(dòng)手能力，勇于迎接新的挑戰(zhàn)，有很強(qiáng)的適應(yīng)能力。比較喜歡與人交朋友，但溝通能力不是很強(qiáng)，不過我會(huì)根據(jù)我的缺點(diǎn)進(jìn)一步的改進(jìn)，盡可能的提高自己的能力。