【正文】 貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙給排水配電圖紙消防設(shè)備配電施工圖紙維修及操作說明（四）、停車管理系統(tǒng)收費設(shè)備說明及施工圖紙配電要求及管線走向位置施工圖紙維修及操作說明（五）、電梯系統(tǒng)電梯技術(shù)，供貨商名稱電梯機房設(shè)備施工圖紙維修及操作說明（六）、土建結(jié)構(gòu)圖紙布置建材用料立面質(zhì)檢報告維修及操作說明機電維修口布置圖紙所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備變壓器位置及設(shè)計圖紙小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）小區(qū)內(nèi)照明及動力圖紙小區(qū)內(nèi)防雷接地有線電視圖紙小區(qū)燃氣管道布置供電管道進入小區(qū)布置圖紙小區(qū)燃氣管道用量設(shè)計及說明燃氣調(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計圖紙說明小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明1小區(qū)總化糞池設(shè)計及說明1小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計圖紙1小區(qū)電話布線及設(shè)計施工圖紙（八）、工程遺留問的備案（九）、工程備品、備件制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件根據(jù)項目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十一)、工程合同工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄配合開發(fā)單位做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作第五篇：前期物業(yè)介入方案前期物業(yè)介入方案開發(fā)商和設(shè)計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠發(fā)展。工作內(nèi)容：一、土建工程問題：建議設(shè)計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。二、電氣設(shè)備水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電?？照{(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。四、環(huán)境綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）七、門窗工程木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。有經(jīng)驗的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。物 業(yè) 前 期 介 入方案（2）陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司2010年月日