濰坊寒亭天潤錦江苑2008年?duì)I銷策略報(bào)告-資料下載頁
2025-07-12 16:37本頁面
【導(dǎo)讀】天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項(xiàng)目。亭主要商業(yè)集中地域民主街500米，生活機(jī)能較為完善。項(xiàng)目總建筑面積約為萬平米，綜合容積率,預(yù)計(jì)總銷金額8100萬。棟多層，一棟17層高層組成。其中多層為住宅，高層1－2層為沿街商鋪、3－5. 層為酒店、6－17層為住宅。的快速發(fā)展、日漸成熟階段。市場快速擴(kuò)張，成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)部分。紛呈的態(tài)勢，各類風(fēng)格的經(jīng)典之作也將紛紛出現(xiàn)，一般的普通多層；高端物業(yè)供應(yīng)量極少。高端消費(fèi)市場的反應(yīng)來看，相對于市中心區(qū)來說，在寒亭區(qū)破土而立。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機(jī)構(gòu)。和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。的詳細(xì)規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。伸，而主力的商業(yè)項(xiàng)目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。當(dāng)?shù)厝司鵊DP正在快速上漲，購買力也有所提升，購買商品房的需求正。由于前期整個(gè)寒亭區(qū)。但是經(jīng)過專案組深入調(diào)查了解到，寒亭
【正文】 題： 天潤錦江苑，時(shí)尚高層住宅、驚艷寒亭 強(qiáng)銷期及持續(xù)期廣告 主題一：針對目標(biāo)客戶，賦予產(chǎn)品身份象征和時(shí)代精神 主標(biāo)題 ： 天潤錦江苑，寒亭上層菁英召集令 第三輪營銷策略（ 20xx年 7月中－ 10月） A、銷售目標(biāo) 經(jīng)過兩輪的市場積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷售目標(biāo)主推多層 3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷售熱度。此輪可售房源共計(jì) 100 套，多層住宅 32套，產(chǎn)權(quán)式酒店 68 套。 面積區(qū)段：多層住宅 91－ 133m2 產(chǎn)權(quán)式酒店 40－ 60m2 B、促銷手法 多層住宅 3＃樓，通過合理的價(jià)格控制及房源控制，進(jìn)行常規(guī)銷售。 40 年產(chǎn)權(quán)式酒店 經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市場投資類商業(yè)物業(yè)主要以中心城區(qū)銷售為主，市場接受度尚可 。但是在尚處于以住宅消費(fèi)為主的寒亭來講，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售存在著一下難點(diǎn)： 1）、市場認(rèn)知度、接受度不高，消費(fèi)群體投資意識(shí)淡??； 2）、市場價(jià)格處于高位，難以在本區(qū)域客戶群體中找到適當(dāng)切入點(diǎn)； 3）、根據(jù)甲方無投資類商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)口碑，難以在簽定《委托經(jīng)營管理合同》時(shí)充當(dāng)擔(dān)保人； 4）、 對此，本案產(chǎn)權(quán)式酒店銷售手法 投資回報(bào)――委托經(jīng)營管理五年；前兩年投資回報(bào)總計(jì) 10％現(xiàn)場派發(fā)，第三年 8％、第四年 9％、第五年 10％。 后續(xù)投資保證――在第四年成立業(yè)主入股的實(shí)體管理監(jiān)管公司，由此公司在委托合同到期后，行 使監(jiān)管權(quán)力來選擇經(jīng)管公司和投資回報(bào)方式。使業(yè)主真正行使老板的權(quán)力。 C、企劃配合 廣告策略 采用新聞事件營銷先行，以“國際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問”為主題開展一系列公關(guān)活動(dòng)，同時(shí)新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時(shí)間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者、購房者的眼球。 “國際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問新聞發(fā)布會(huì)”公關(guān)活動(dòng) 創(chuàng)造有新聞價(jià)值的事件，引起投資者、購房者關(guān)注 保證銷售去化 主定位： 寒亭中央住宅區(qū)的形成，必將帶動(dòng)高檔物業(yè)的投資力度 主口號 ： 寒亭投資菁 英時(shí)代，即將來臨 新聞與軟廣告主題舉例： 市場呼喚真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場 國際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問天潤錦江苑 公寓式酒店與寒亭開發(fā)互相呼應(yīng) 應(yīng)如何正確選擇和投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 感受寒亭品質(zhì)典范生活天潤樣板間參觀 天潤錦江苑 住宅熱銷、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓即將推出 第四輪營銷策略（ 20xx年 10月－ 11月） A、銷售目標(biāo) 進(jìn)入尾盤銷售階段，目標(biāo)前三輪未售房源。 B、促銷手法 住宅： 一次性付款九七折優(yōu)惠； 實(shí)物禮品（如太陽能等） 產(chǎn)權(quán)式酒店： 一次性付款九七折、按揭貸款九八折； C、企劃配 合 廣告策略 通過時(shí)效性媒體發(fā)布信息（如短信、晨鴻信息），在一定時(shí)間內(nèi)吸引客戶關(guān)注，并完成最終目標(biāo)。 主題：售罄??珍藏戶型、限時(shí)搶購中！ 媒體新聞炒作，擴(kuò)大知名度，積累客戶 四、 項(xiàng)目營銷計(jì)劃 ? 由于本案有著 寒亭地標(biāo)性建筑、高層景觀房、優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套、酒店娛樂相得益彰、典范式景觀小區(qū) 等相應(yīng)的特殊性和唯一性； ? 同時(shí)項(xiàng)目又分為四種不同類型產(chǎn)品――多層住宅、小高層住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、底商，在營銷推廣手法和銜接上有一定的先后順序； ? 再綜合考量到濰坊 夏季的氣溫、銷售節(jié)氣 等因素對銷售的影響，故在具體各銷售周期分段擬訂時(shí)有意的淡化或規(guī)避某些銷售階段，但在 某些關(guān)鍵的銷售階段則加以強(qiáng)化或拆分。 ? 因此，項(xiàng)目組認(rèn)為 本案正式公開發(fā)售應(yīng)在 08 年 4 月中旬為宜。 具體內(nèi)容見下表（以產(chǎn)品類型制定計(jì)劃表）： 銷售階段一覽表 內(nèi)容 分類 編號 各 項(xiàng) 技 術(shù) 指 標(biāo) 時(shí) 間 段 天數(shù) ∑（天 數(shù)） 銷售率 ∑ 前 期 1 前期準(zhǔn)備期 146 / / / 2 預(yù)約引導(dǎo)期 ． 31 104 / / / 多 層 住宅、高層?xùn)|單元 3 NO1 強(qiáng)銷期 04． 48 48 40% 40% 高 層住宅、底商、 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 4 二次引導(dǎo)期 12 60 10% 50% 5 產(chǎn)品成熟期 25 85 5% 55% 6 產(chǎn)品持續(xù)期 31 116 10% 65% 7 NO2 強(qiáng)銷期 29 145 15% 80% 8 產(chǎn)品成熟期 27 172 10% 90% 9 產(chǎn)品衰退期 25 197 7% 97% 10 產(chǎn)品掃蕩期 48 245 3% 100% 合 計(jì) 共計(jì)十個(gè)階段 共計(jì) 245 天 除去項(xiàng)目前期的兩個(gè)月是不計(jì)入銷售周期 ,再扣除春節(jié)的一 月，可用銷售 100% 天數(shù)為 216 銷售率走勢曲線圖 ▲ 綜述：根據(jù)本案 產(chǎn)品及價(jià)格體系 特性，在具體行銷過程中，減弱相應(yīng)的個(gè)人SP 行銷。 在具體的造勢中，利用各個(gè)銷售階段的特性，人為的加以 “截流蓄勢”，在銷售分段的 NO2只有當(dāng)蓄勢到一定程度上方可進(jìn)入下一階段的行銷過程。
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