【導讀】全國首期《商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人》認證培訓于11月22日-26日在北京大學舉行，港臺內地三地商業(yè)地產(chǎn)名家授。課，萬達金融街等標桿企業(yè)操盤手案例教學，盡享中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)委員會千家房企會員人脈，成為國內首批行業(yè)認證。閑度假酒店開發(fā)項目。國有豐富經(jīng)驗的酒店管理公司來管理。了適當?shù)墓芾碣M用。我們假設這些并不會耽誤待建酒店的竣工和開業(yè)日。我們建議您的律師去證實以上這些文件的真實可。我們的財務分析都用計入通貨膨脹的人民。注意事項我們的分析預測基于市場普遍存在的條件。異常情況出現(xiàn)，我們保留修改預測的權利。報告中所有信息的收集和分析均來源于旭輝地。前期規(guī)劃相關資料、總體規(guī)劃由客戶方提供。所得到的信息全部屬實，并未另做認證。店選址并界定酒店的定位；截至撰寫此報告時，我們對未來事件均做出了最佳。響指示性現(xiàn)金流的預測。我們的預測是基于當前和預期中的未來市場所認知的情況。

　　

【正文】 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 63 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 64 市場區(qū)域概況 ? 市場區(qū)域分析旨在通過對相關經(jīng)濟、人口和旅游數(shù)據(jù)的分析，以確定目標市場區(qū)域將來是否會呈現(xiàn)需求增長、穩(wěn)定或者衰退的情況。除了預測經(jīng)濟發(fā)展方向，還需量化增長率。這些變化趨勢相互關聯(lián)，反映了需求的變化情況，從而可預測各個細分市場上短期內訪客數(shù)量的增長或下降。 ? 大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達城市。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市。中央在做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策時，把大連定位于東北亞國際航運中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電 子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進裝備制造業(yè)基地、造船基地。并在此過程中，在未來東北亞經(jīng)濟圈中，大連將扮演一個重要的角色。 ? 大連位于東北遼東半島最南端，地處東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟區(qū)的交匯點，是東北亞地區(qū)進入太平洋、走向世界最便捷的海上門戶之一，是區(qū)域性資源配置中樞，地理優(yōu)勢明顯。 下圖顯示了大連在遼寧省的位置。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 65 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 66 城市文化 城市文化決定了城市旅游品質與品味。一座著名的旅游 城市，除了經(jīng)濟繁榮，環(huán)境優(yōu)美，更重要的是要有唯我獨有的城市文化。 大連文化是以齊魯、東北、俄國、日本等文化為底蘊的復合型文化，彰顯著海 洋文化的多元化特征。 海洋文化 大連舊稱“青泥洼”。 100年前，一批對法國文化情有獨鐘的沙俄工程師揣著巴黎的城建圖紙來到這里，希望在這塊遠東的土地上再造一個“東方巴黎”。他們給她起名“達里尼”，意為遙遠的城市，因此有了音譯為漢語的“大連”。大連“不求最大，但求最佳”，她努力成為國際都市，也頑強地表現(xiàn)著自己的個性。 廣場文化 城市廣場是大連的特征，如同大連的“客廳”，為市民提供溝通、交流、休閑、娛樂的空間。 大連的廣場風格各異，有的清秀、有的雄渾、有的典雅，許多廣場更有音樂的裝點，成為一道令人心 醉的人文風景。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 67 足球文化 大連是一個像巴西一樣狂熱地迷戀足球的城市，足球文化已經(jīng)滲透到城市的每個角落，公園、廣場、街頭、宅前都有踢球者的身影，形成獨具特色的城市文化。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 68 城市節(jié)日 ? 大連啤酒節(jié)： Dalian Beer Festival 大連國際啤酒節(jié)每年夏季 8月初在星海廣場舉行。 啤酒節(jié)包括啤酒廠商搭臺展示、啤酒迪斯科廣場、啤酒文化展、啤酒競飲大賽、攝影比賽等主要活動內容。 ? 大連國際服裝節(jié)： Dalian international fashion festival 大連國際 服裝節(jié)是具有文化色彩和經(jīng)濟內涵的綜合性大型社會經(jīng)濟文化活動。主要內容有大型廣場藝術晚會、文藝演出、服裝博覽會以及旅游觀光等十幾項活動。 ? 大連賞槐會： Dalian Chinese Scholartree Watch Event 大連素有“東方槐城”之譽，每年五月二十日左右，當槐花盛開之際，大連市政府舉辦以賞槐花為主，融經(jīng)貿、文體活動和旅游為一體的賞槐會。 ? 大連煙花爆竹迎春會： Dalian Fireworks amp。 firecrackers Spring Greeting Event 主要內容有大型煙花 爆竹晚會、全國名小吃一條街、手工藝制作一條街以及旅游商貿等娛樂活動，每年都吸引大批中外朋友參加。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 69 可進入性－航空 大連機場是環(huán)渤海地區(qū)重要的門戶樞紐機場。大連機場現(xiàn)已開通航線 145條，其中國內航線 98條，國際和特別行政區(qū)航線 47條，與 15個國家、 96個國內外城市通航，其中國際、地區(qū)通航城市 39個（東京、大 阪 、富山、福岡、仙臺、扎幌、廣島、名古屋、首爾、釜山、伊爾庫茨克、海參 崴 、伯力、迪拜、法蘭克福、平壤、慕尼黑、新加坡、香港、臺灣、洛杉 磯 、溫哥華、吉隆坡、曼谷、普吉、悉尼、巴黎、倫敦、德里、濟州 、墨爾本、舊金山、芝加哥、阿巴坎、南薩哈林克斯等），航班密度每周達到 1800架次，使大連機場初步形成了覆蓋國內各大城市的航空運輸網(wǎng)絡，架起了四通八達的對外交流和經(jīng)濟交往的空中橋梁。 鐵路 鐵路是大連的重要交通模式。大連火車站位于勝利廣場旁，與國內鐵路網(wǎng)相連，通往中國東北的主要城市，包括北京、天津、哈爾濱、沈陽、長春和延吉。大連火車站是沈大鐵路的終點。 2021年 8月，新的哈爾濱大連高速客運鐵路正式開始施工，預計將于 2021年完工。新大連火車站建在城市北郊，將大連與哈爾濱、長春及沈陽相連。 城市公交和軌道交通 大連擁有完善的公交網(wǎng)絡以及高效的輕軌網(wǎng)絡。長途汽車遍布及大連所有偏遠地區(qū)。輕軌連接了大連城市中心以及大連開發(fā)區(qū)以及旅游景點。 公路 大連已形成由沈大高速公路（ 沈陽 ‐ 大連）和丹大高速公路（丹東 ‐ 大連）為主的對外公路大動脈和以國省干線公路為主骨架的市域公路網(wǎng)。該公路網(wǎng) 絡，使大連與東北以及中國中部主要城市連接性較好。隨著大連灣港疏港路、皮 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 70 炮高速公路、莊蓋高速公路推進建設，預計大連對外公路網(wǎng)絡將進一步優(yōu)化， 從而帶動大連當?shù)亟?jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展。 社會經(jīng)濟分析 全市年末常住人口 617萬人。年末戶籍人口為 ，比上年末凈增 ，其中非農業(yè)人口 ，比重為%。機械增長占主導因素，在戶籍人口中，外省市遷入人口 ，出生人口 。人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，人口自然增長率為 ‰，出生人口性別比處于正常范圍內。符合政策生育率為 %，綜合避孕率為 %，晚婚率為 %。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 71 資料來源：大連統(tǒng)計局 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 72 城鎮(zhèn)居民可支配收入與支出狀況 ? 城鄉(xiāng)居民收入不斷增加。城市居民年人均可支配收入19014 元， 比上年增長 %；年人均消費支出 15330元，增長 %。農村居民年人均純收入 10725 元，比上年增長 %；年人均生活消費支出 6403 元，增長11%。城市居民家庭恩格爾系數(shù) %，農村居民家庭恩格爾系數(shù) %。 資料來源：大連統(tǒng)計局 消費者物價指數(shù)、零售業(yè) ? 消費品市場持續(xù)活躍。 實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 按地域劃分， 城市零售額，增長 %； 農村零售額 ，增長 %。 按行業(yè)劃分， 批發(fā)和零售業(yè) ，增長 %；住宿和餐飲業(yè) ，增長 %；其他行業(yè) ，增長 %。 ? 2021年大連地區(qū)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 1630億元，增長 %，顯示出社會消費品所占生活支出比例 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 73 正在放大，市民的生活質量相對的略有下降。 資料來源：大連統(tǒng)計局 資料來源：大連統(tǒng)計局 市場區(qū)域經(jīng)濟分析 大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達城市。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，大連是重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市。中央在做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策時，把大連定位于東北亞國際航運中心、石化 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 74 產(chǎn)業(yè)基地、電子 信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進裝備制造業(yè)基地、造船基地。并在此過程中，在未來東北亞經(jīng)濟圈中，大連將扮演一個重要的角色。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 75 地區(qū)生產(chǎn)總值及其構成 2021 年來，大連的 GDP 一直保持兩位數(shù)的增長率。以 2021 年為例，盡管受到全球金融危機的影響，大連 GDP 仍保持% 的高速增長率，達到 億元。按常住平均人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 63198 元， 按年平均匯率折算 9099 美元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % ； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 增長 % ； 第三產(chǎn) 業(yè)增加值 億元，增長 % 。三次產(chǎn)業(yè)構成比例為 ： ： ，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 % 、 % 和% 。第三產(chǎn)業(yè)在大連所占比重的變化反應出該市的經(jīng)濟基礎正日益多元化。 資料來源：大連統(tǒng)計局 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 76 資料來源：大連統(tǒng)計局 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 77 主導產(chǎn)業(yè)分析 ? 按照國家產(chǎn)業(yè)布局和實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略規(guī)劃重點，大連正在建設以高新技術和新興產(chǎn)業(yè)為先導，大型石化工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件、先進裝備制造業(yè)和船舶制造四大基地為支撐，新型材料、服裝、家具、飲料和農產(chǎn)品深加工等 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新型工業(yè)體系。并且高新技術產(chǎn)業(yè)，軟件及信息服務業(yè)已成為大連經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。大連作為中國第一個 “創(chuàng)建軟件產(chǎn)業(yè)國際化示范城市 ”，被確定為國家軟件出口基地和半導體照明產(chǎn)業(yè)化基地，在國家信息產(chǎn)業(yè)部等相關部委和大連市政府的大力支持下，大連軟件園以面向日韓等北亞地區(qū)的軟件開發(fā)、信息技術服務的外包業(yè)務為產(chǎn)業(yè)方向，在應用軟件開發(fā)、嵌入式軟件開發(fā)、 IT咨詢、 IT教育與培訓、 BPO、數(shù)據(jù)處理等產(chǎn)品和服務領域獲得了長足的發(fā)展，形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。 ? 2021 年中央政府實施了“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略，通過 國有企業(yè)的重組和吸引外商投資，大大促進了大連的經(jīng)濟 固定資產(chǎn)投資 ? 2021 年，大連固定資產(chǎn)投資保持較快增長。完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 5008 億元，比上年增長 35% 。房 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 78 地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,增長 % ，占固定資產(chǎn)投資的 16% 。 ? 19992021 年，大連固定資產(chǎn)年均符合增長率達到38%，房地產(chǎn)投資年均復合增長率達到 25% 。 ? 外國直接投資及對外貿易概述 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 79 資料來源：大連統(tǒng)計局 ? 中國北方著名的港口、工業(yè)城市，環(huán)中國渤海地區(qū)和東北亞國際航運中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信 息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進裝備制造業(yè)基地、造船基地。大連是中國外商投資企業(yè)及境外公司和金融機構設立常駐機構比較集中的城市之一。投資領域涉及農業(yè)、機械、電子、輕工、建材、旅游、房地產(chǎn)等各個行業(yè)，遍及一、二、三產(chǎn)業(yè)的各個領域。 ? 實際使用外資實現(xiàn)重大突破。全年新批準外商投資企業(yè)473 家，注冊外資金額 億美元；新批投資總額1000 萬美元以上項目 170 家，比上年增加 42 家。實際使用外商直接投資 億美元，居全省首位，比上年增長 %，其中第二產(chǎn)業(yè) 億美元，第三產(chǎn)業(yè) 億美元，所占比重分別為 %和 %。實際投資 1000 萬美元以上項目 127 家，比上年增加 44 家。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 80 先進制造業(yè)項目、高科技項目和現(xiàn)代服務業(yè)項目實際到位外資 億美元，占全市使用外資總額的 %。香港、日本、韓國、美國、歐洲繼續(xù)成為吸收外資的主要來源地。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 81 資料來源：大連統(tǒng)計局 ? 受外需不足影響，進出口總額雙雙下降。大連地區(qū)（含中央、省公司）實現(xiàn)進出口總額 ，比上年下降 %。其中，進口 ，下降 %；出口 ，下降 %。大連市自營進出口總額(不含中央、 省公司 )實現(xiàn) ，下降 %。其中，出口 ，下降 %；進口 億美元，下降 %。在自營出口總額中，機電產(chǎn)品占%；一般貿易占 %；民營企業(yè)占 17%，國有企業(yè)占 %。對日本、東盟、美國、歐盟、韓國、香港等主要市場出口占自營出口總額的 %。在自營進口總額中，原油進口 ，占 36%。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 82 資料來源：大連統(tǒng)計局 旅游市場概況機場旅客吞吐量 訪客人數(shù) ? 2021年，大連機場完成旅客吞吐量 、貨郵吞吐量 14萬噸、航班起降 ，分別同比增長%、 %和 %，三項指標連續(xù) 14年蟬聯(lián)東北各機場之首，國際旅客吞吐量更是連年位列全國第四位。 ? 大連機場航線總數(shù)達到 147條，其中國內航線 100條，