【導讀】本項目為“新建房地產(chǎn)經(jīng)紀公司”項目，公司名稱待定。其中，商品住宅完成投資19954億元，同比增長%，比。開發(fā)投資的比重為%。月下降個百分點。1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長%。商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長%和%。其中，國內貸款9119億元，增長%；利用外資377億元，在其他資金中，定金及預收款11755億元，增長。%；個人按揭貸款6163億元，增長%。比9月份擴大個百分點；環(huán)比上漲%，漲幅與9月份相同。

　　

【正文】 ◎ 鐵路 北海鐵路只開通北海 —— 南寧的往返列車，一般到北海都是乘火車到 南寧，再轉車到北海。南寧 —— 北海 N819 次列車，下午 14:45發(fā)車， 18： 10 左右達到北海；北海 —— 南寧 N820 次列車，早 9： 17發(fā)車，中午 12： 30 左右到南寧。車票 40 元，單程 小時。 北?；疖囌疚挥谑兄行谋本┞飞希煌ū憷?，可乘 2 路公交車到北部灣廣場、客運中心等市內主要地區(qū)。北海的火車乘客即使是節(jié)假日也不會很多，火車票基本上可以隨到隨買。 ◎ 公路 21 北海的公路網(wǎng)絡四通八達，目前有 209 國道（呼北線）、 325 國道（廣南線）、北海至鐵山港、南寧至北海以及桂林經(jīng)南寧至北海、北海至重慶、北海至湛江 等多條高速公路在此交匯。 從北海到南寧全程 206 公里，約 3 小時車程；北海到桂林全程630 公里，約 7 小時車程。北海 —— 湛江高速公路，與東部高速公路網(wǎng)相連通，北海到湛江 160 多公里， 小時車程；湛江到?？冢?160公里；湛江直達廣州， 459 公里；湛江至深圳和香港也只有 500 多公里，車程 5 小時左右，公路交通很方便。所以，自駕車游北海也是個很不錯的選擇。 北海共有 4 個長途客運站，現(xiàn)有汽車客運班線 104 條，可到達廣西各主要市、縣和廣東、貴州、云南等其他省市的部分地區(qū)。其中，汽車總站到南寧的快班車基本半小時一 趟，十分便利；北海二運的車大多是私人承包，走鄰近的縣、鎮(zhèn)；西區(qū)客運服務站大多走廣東線。 優(yōu)惠政策 設在我區(qū)的國家鼓勵類內外資企業(yè)和廣西鼓勵類企業(yè)、旅游資源開發(fā)企業(yè)、上市公司，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務院西部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100 號） 區(qū)外企業(yè)、單位和個人到我區(qū)獨資或聯(lián)營新辦符合國家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)，從生產(chǎn)經(jīng)營之日起 ,對外來方的生產(chǎn)經(jīng)營所得 , 5 年內免征企業(yè)所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務 院西 22 部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100 號） 對新辦的其他企業(yè)，除國家明令禁止和淘汰的企業(yè)外，從生產(chǎn)經(jīng)營之日起，免征企業(yè)所得稅三年。（摘自桂地稅發(fā) [2021]198 號） 外商投資企業(yè)根據(jù)稅法規(guī)定享受所得稅“免二減三” 政策期間，同時減免地方所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務院西部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100 號） 設在自治區(qū)人民政府批準設立的沿海工業(yè)園區(qū)內投資新辦的屬國家鼓勵類的產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，從生產(chǎn)經(jīng)營之日起，三年 免征兩年減半征收企業(yè)所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務院西部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100 號） 新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視、有色金屬、汽車、制糖、食品、信息技術、醫(yī)藥、生物技術以及特色農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、環(huán)境保護、資源綜合利用企業(yè)，自生產(chǎn)經(jīng)營之日起，兩年免征三年減半征收企業(yè)所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務院西部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100 號） 新辦高新技術企業(yè)，經(jīng)自治區(qū)科技主管部門認定后，五年 免征三年減半征收企業(yè)所得稅。（摘自《自治區(qū)人民政府關于印發(fā)貫徹實施國務院西部大開發(fā)政策措施若干規(guī)定的通知》桂政發(fā) [2021]100號） 對西部地區(qū)內外資鼓勵產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)項目，在投資總額內進口自用先進技術設備，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 23 第五部分 投資估算 總投資估算 本項目總投資約為 65000 元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資 55000 元人民幣，流動資金 10000 元人民幣。 資金運用明細 固定資產(chǎn)投資：店面租賃 25000 元 /年 店面 裝修 15000 元 辦公設備采購 15000 元 流動資金： 10000 元 收益分析 投入成本 每年店鋪租金及水電等各項費用約為 35000 元 人員前期預定為 5 人，每人每月底薪 1000 元（ 提成另算 ） ，每年工資成本為 60000 元 管理費用預計 2021 元 /年 銷售費用根據(jù)營業(yè)收入計算，預計占營業(yè)收入的 15%計算 電話費：電話 2 部，每部每月 300 元（暫定） 網(wǎng) 費： 每年網(wǎng)費預計 1500（暫定） 24 營業(yè)收入預算 根據(jù)當?shù)厥?場狀況，房屋租賃收入托管一年收取費用為第一個月的租金，以后每月 50 元管理費用，月租金保守估計按 2021 元 /月計算 房屋買賣及過戶收取全部費用保守按 20210 元（最低）計算。 代理室內裝修設計及代理裝修收入按照當?shù)貙嶋H狀況計算。 根據(jù)初步估算，每年投入資金約為 98800 元人民幣，平均每月費用為 元，按 8300 計算。 項目初期預計租房收入為主要收入來源，由于當?shù)卣卟恍枥U納任何稅金，故每月營業(yè)收入超過 8300 元部分為凈利潤。為了保證資金充足，每月最低收入保守要達到 10000 元以上為好。 由于銷售 費用暫按營業(yè)收入的 15%計算，故每月營業(yè)收入應達到12021 元人民幣。 25 第六部分 風險分析 政策風險 根據(jù)現(xiàn)有政策環(huán)境，當?shù)卣攮h(huán)境較好，當?shù)卣憫獜V西發(fā)展規(guī)劃政策大力開展招商引資，實施投資優(yōu)惠政策。但是政策的變化會導致經(jīng)營成本的變化以及經(jīng)營模式發(fā)生轉變，因此要時刻關注廣西地區(qū)發(fā)展政策，以防患于未然，即使做出調整。 市場 風險 由于北海為初級開發(fā)城市，各項措施及市場狀況不夠穩(wěn)定，現(xiàn)有市場狀況有些混亂，因此為項目的經(jīng)營模式帶來了一定的風險。 因此，為了項目的發(fā)展應當采取與現(xiàn) 有當?shù)厥袌鰻顩r相適應的經(jīng)營模式發(fā)展業(yè)務 。 經(jīng)營風險 由于對北海的房屋中介市場還不夠充分了解，因此經(jīng)營決策上會有一定風險。 因此應當不斷調查市場狀況，根據(jù)市場狀況制定更好的經(jīng)營模式。由于當?shù)刂薪楣酒髽I(yè)規(guī)模、人員素質及業(yè)務素質還不夠高，因此也給項目帶來一定了機會。 27 28 29 30