【正文】 都之一，旅游資源十分豐富，旅游業(yè)是西安的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而環(huán)境景觀是旅游業(yè)賴以生存發(fā)展的基礎(chǔ)。本項目地處西安市蓮湖區(qū)環(huán)城西路以東、玉祥門以北、環(huán)城北路以南、護城河以西，項目建設(shè)能有效地改善項目周邊的環(huán)境景觀，有效地改善城市面貌。 （ 2）城市街景通視效果的改善：項目現(xiàn)狀與蓮湖區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的現(xiàn)實情況極為不相稱，項目內(nèi)在環(huán)境需要極大地改善。 項目拆遷安置及后續(xù)建設(shè) 將該區(qū)域定位于集園林景觀、文化展示、水上旅 游、地下停車、地下購物、綠化休閑、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，成為城西一處富有詩情畫意、具有明清風格的，以古城墻、古護城河為背景的城市水系風光園林和生態(tài)景觀走廊及功能齊全的特色商業(yè)街區(qū)，成為古城西安又一處文化亮點和旅游觀光勝地。 環(huán)境影響 擬建項目位于西安市蓮湖區(qū)環(huán)城西路以東、玉祥門以北、環(huán)城北路以南、護城河以西，周邊商業(yè)區(qū)較密集，環(huán)境復(fù)雜，實施過程中會 帶來一定的環(huán)境影響。 (1)拆遷和場地平整期間，各種施工機械產(chǎn)生很大的噪音，但對于周圍居民點等影響較小；場地平整 期間帶來的揚塵，從而造成水質(zhì)、空氣等污染，但影響范圍不大，且隨施工結(jié)束影響隨之消除。 (2)項目拆遷和場地平整完成后，環(huán)城西路和環(huán)城北路汽車尾氣排放的有害氣體將對大氣造成污染；兩條道路的交通噪音也將對項目范圍內(nèi)造成一定的影響，超標現(xiàn)象將有所發(fā)生。 環(huán)境保護措施 (1)做好區(qū)域內(nèi)工程拆遷、施工開挖、物料運輸?shù)冗^程中的環(huán)境管理工作，采取有效措施，防止和減少揚塵、噪音、運輸車輛拋灑、生態(tài)破壞、水土流失等環(huán)境問題。 (2)該區(qū)域拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水，統(tǒng)一經(jīng)城市污水管網(wǎng)排至污水處理廠，經(jīng)污 水處理達標后排放。 (3)加強區(qū)域內(nèi)施工噪聲的管理控制，嚴格按照施工要求進行施工，確保施工噪聲不超標。 (4)項目建設(shè)中要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，對建設(shè)中破壞的植被要及時修復(fù)，在此基礎(chǔ)上提高區(qū)域綠化率并綜合考慮綠化對噪聲的吸收和隔音作用以及城市景觀效益。 第七章 投資估算及資金籌措 項目總投資估算的依據(jù) 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格〔 2021〕 1980 號）； 國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版），2021 年； 國家發(fā)展計劃委員會制定的《 建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283號）； 國家計委辦公廳《投資項目可行性研究指南》（試用版） ， 2021年； 西安市發(fā)展和改革委員會關(guān)于西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司拆遷改造環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期備案的通知； 西安市環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期選址意見書； 西安市國土資源局蓮湖區(qū)分局關(guān)于西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司拆遷改造環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期用地函； 類似工程估算、概算指標； 委托方提供的有關(guān)其他資料； 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。 項目的總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目的總投資估算對于無法準確估算的項目在預(yù)備費中考慮。 總投資估算 項目的總投資估算包括拆遷費用、場地平整費、銷售費用、管理費用、不可預(yù)見費、建設(shè)期利息。 拆遷費用 項目共需拆遷總戶數(shù) 676戶，其中單位戶 16 戶，租賃戶 517戶，私產(chǎn)戶 143 戶。共需拆遷房屋面積 86121 平方米，另外空院落 3795平方米。 本項目的拆遷安置補償方案經(jīng)征求被補償村民的意見和討論后，決定按照“房屋 用途”進行 （ 1）房屋拆遷費用 營業(yè)用房：營業(yè)房屋 19253 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補償費按 6812元 /㎡ 計算（經(jīng)修正后），得： 19253 6812/10000=13116 萬元 倉儲用房：倉儲房屋 7075 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補償費按 3449元 /㎡ 計算（經(jīng)修正后），得： 7075 3449/10000=2440 萬元 辦公用房：辦公房屋 30447 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補償費按 3449元 /㎡ 計算（經(jīng)修正后），得： 30447 3449/10000=10501 萬元 住宅用房：住宅房屋 26888 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補 償費按 3264元 /㎡計算（經(jīng)修 正后），得： 26888 3264/10000=8777 萬元 旅館用房：旅館房屋 2459 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補償費按 4537元 /㎡ 計算（經(jīng)修正后），得： 2459 4537/10000=1116 萬元 空地 3795 平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補償費按 2214 元 /㎡ 計算（經(jīng)修正后），得： 3795 2214/10000=840 萬元 （ 2）相關(guān)費用 拆遷評估費：參考類似工程經(jīng)驗，拆遷評估費按照房屋拆遷費用的 3‰計，得： （ 13116+2440+10501+8777+1116+840） 3‰ =110萬元 搬家費：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，搬家費為 1200 元 /戶計算，得： 1200 676/10000=81 萬元 獎勵費：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，獎勵費為 2400 元 /戶計算得： 2400 676/10000=162 萬元 拆遷勞務(wù)費：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，勞務(wù)費為 3000元 /戶（非住宅），2400 元 /戶（住宅），計算得： 3000 367/10000=110 萬元 2400 309/10000=74 萬元 （ 3）參考類似工程經(jīng)驗，垃圾清運費、拆除費按 22 元 /㎡ 估算，得 ： 86121 22= 萬元 （ 4）參考類似工程經(jīng)驗，水電結(jié)算、管網(wǎng)折舊費計為： 60 萬元 項目拆遷費用總計為： 13116+2400+10501+8777+1116+840+110+81+162+74+110+189+60=37578 萬元 場地平整費 場地平整及臨時水電的建設(shè)投資估算，根據(jù)西安類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)，按 8000元 /畝估算，得： 125 =100 萬元 銷售費用 根據(jù)類似拆遷項目招商引資費用，本項目的銷售費用按銷售收入的 %計提，得： 43750 %=874萬元 管 理費 根據(jù)類似工程經(jīng)驗，管理費按以上 3項之和（不包含拆遷辦管理費用） 的 2%計提 ，得： （ 37578+100+875） 2%=771萬元 不可預(yù)見費 對于在項目投資估算中無法準確估算的項目，以及工程漲價等因素，在不可預(yù)見費中進行考慮，本著安全性的原則并結(jié)合類似工程經(jīng)驗，不可預(yù)見費按上述各項之和的 2%計提，得： （ 37578+100+874+771） 2%=786萬元 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息為 3667 萬元，詳見投資使用計劃與資金籌措表（附件 1）。 總投資估算 由以上各項之和得總投資估算額為 43776萬元。具體見附件 ——財務(wù)評價報表。 項目總投資的資金來源 根據(jù)投資商對項目拆遷資金的安排，項目總投資的資金籌措安排如下：自籌項目資本金 10000 萬元，占總投資的 %；土地出讓收入再投入 110 萬元，占總投資的 %；其余為借款 30000萬元，占總投資的 %，建設(shè)期借款利息為 3667 萬元， 13 年期銀行貸款年利率為 %，季度貸款利率為 %。 項目的投資使用計劃與資金籌措詳見附 件 —— 財務(wù)評價報表。 第八章 財務(wù)評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 計算期： 3 年； 銷售價格： 參見 價格定位； 基準收益率參考《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）公布的房地產(chǎn)行業(yè)年社會折現(xiàn)率 12%，轉(zhuǎn)換成季度折現(xiàn)率為 %。 財務(wù)盈利能力分析 項目現(xiàn)金流量表，見附件 —— 財務(wù)評價報表。 根據(jù)該表計算的評價指標有所得稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和靜動態(tài)投資回收期。其中所得稅后的年財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 262 萬元，稅后的靜態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年；所得稅前的年財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 2020萬元，稅前的靜 態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 。 資本金現(xiàn)金流量表，見附件 —— 財務(wù)評價報表。 根據(jù)該表計算的稅后年內(nèi)部收益率為 %,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為1364 萬元。 清償能力分析 通過對“借款還本付息計算表”和“資金來源與運用表”的計算， 考察項目計算期內(nèi)各年度財務(wù)狀況，銀行借款能夠在計算期內(nèi)全部按時還完。 項目財務(wù)評價結(jié)論 從項目的盈利能力分析、清償能力分析等方面的分析結(jié)果，可以看出項目在財務(wù)上是可行的。 第九章 不確定性分析 盈虧平衡分析 各種不確定性因素的變化會 影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，目的是找出該臨界值，以判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，旨在為決策提供依據(jù)。 根據(jù)線形盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R1 =P Q 成本費用方程： C=V*Q+T*Q+F 式中： R1實現(xiàn)出讓收入 R2政府補貼 P計劃出讓收入 Q土地出讓收入實現(xiàn)率 C總成本費用 V單位可變成本 T每畝土地出讓的稅金及附加 F總成本中的固定費用 令 B=R1+ R2C=0，便可求出 Q值。 43750Q+10000=43776+43750Q（ %+%） 解得 Q=% 故當出讓收入實現(xiàn)率 Q=%為項目的盈虧平衡點，即當出讓 收入實現(xiàn) %時，項目即可保本；低于這個比率，項目將會出現(xiàn)虧損；高于這個比率，項目將出現(xiàn)盈利。 敏感性分析 敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 本項目 主要進行價格以及建設(shè)投資對內(nèi)部收益率的雙因素敏感性分析，年基準內(nèi)部收益率為 12%，項目的內(nèi)部收益率 12%時，其在財務(wù)上是不可行的。 計算出讓價格變化的臨界值，得： 5%[%/（ %%） ] (10%+5%)=% 計算拆遷投資變化的臨界值，得： 5%+[%/（ %%） ] (10%5%)=% 表 71 價格、拆遷投資對內(nèi)部收益率的影響 價格變化 投資變化 10% 5% 0 +5% +10% 出讓價格變化臨界值 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % % +5% % % % % % +10% % % % % % 投資變化 臨界值 % 本項目的出讓價格是一個比較敏感的因 素，出讓價格允許變動的幅度為（ %， +∝）。建議投資商在出讓工作中做好土地出讓價格管理工作，避免價格太低而造成盈利低于最低期望水平。當拆遷投資在（ ∝， %）的范圍內(nèi)變動時，項目盈利超過最低期望水平，否則，項目將達不到最低期望的盈利水平。建議投資單位在項目拆遷過程中應(yīng)與拆遷單位密切配合，做好投資控制。 第十章 國民經(jīng)濟評價 國民經(jīng)濟評價是按合理配置資源的原則，采用影子價格、影子匯率、社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟評價參數(shù)，從國家整體角度考察項目的效益和費用，分析計算項目對國民經(jīng)濟的貢獻，評價項目的經(jīng)濟 合理性。 項目的國民經(jīng)濟評價使用基本的經(jīng)濟評價理論，采用費用 —— 效益分析方法，即費用與效益比較的理論方法，尋求以最小的投入（費用）獲取最大的產(chǎn)出（效益）。國民經(jīng)濟評價的主要工作包括：識別國民經(jīng)濟的費用與效益、測算和選取影子價格、編制國民經(jīng)濟評價報表、計算國民經(jīng)濟評價指標等。 影子價格與通用參數(shù)選取 影子價格是指依據(jù)一定原則確定的，能夠反映投入物和產(chǎn)出物的真實經(jīng)濟評價，反映市場供求狀況，反映資源稀缺程度，使資源得到合理配置的價格。 目前項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，所定位的住宅和商業(yè)金融市場需求較為強烈， 項目各項費用和效益均能反映真實經(jīng)濟價值、市場供求狀況和資源稀缺程度。因此，本案影子價格可取市場價格。 社會折現(xiàn)率是國民經(jīng)濟評價中的重要通用參數(shù)，它是用以衡量資金時間價值的重要參數(shù)，代表社會資金被占用應(yīng)獲得的最低收益率，并用作不同年份價值換算的折現(xiàn)率。 根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會和建設(shè)部 2021年 7月聯(lián)合編制的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的社會折現(xiàn)率取值為 12%。 效益費用調(diào)整 對于國民經(jīng)濟評價來說，項目財務(wù)評價中的營業(yè)稅金及附加、所得稅、企業(yè)債券產(chǎn)生的利息等均屬于在整 個國民經(jīng)濟范圍內(nèi)的收益再分配，不能夠作為項目的國民經(jīng)濟現(xiàn)金流量。編制國民經(jīng)濟評價費用調(diào)整表如下： 國民經(jīng)濟評價費用調(diào)整表 單位：萬元 序號