【正文】 區(qū)物業(yè)管理保稅物流園區(qū)是新生的經(jīng)濟模式和新興的經(jīng)濟區(qū)域，按照海關(guān)的要求，應(yīng)當設(shè)置符合海關(guān)監(jiān)管的卡口、圍網(wǎng)隔離設(shè)施、視頻監(jiān)控系統(tǒng)(GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng))及其他海關(guān)監(jiān)管所需的設(shè)施。園區(qū)一般具備國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和稅收五大功能。通關(guān)效率是保稅物流園區(qū)的優(yōu)勢。由于上述特性，保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)與現(xiàn)在被大眾廣為熟悉的一般物業(yè)(住宅、辦公樓和商業(yè))有著明顯的不同。從理論和實踐方面對保稅物流園區(qū)實行專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)，暫沒有成熟的管理模式和成功的服務(wù)經(jīng)驗。筆者從上海外高橋保稅物流園區(qū)開始建設(shè)至今就一直負責保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，現(xiàn)結(jié)合一般物業(yè)管理服務(wù)時所取得的經(jīng)驗及學習考察境外其他保稅物流園區(qū)的管理和服務(wù)經(jīng)驗，就如何進行保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)談一些看法?，F(xiàn)根據(jù)國內(nèi)保稅物流園區(qū)所存在的共性，從物業(yè)管理和服務(wù)的角度去分析，物流園區(qū)目前存在著以下特點：法律法規(guī)不健全目前，國家對保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，暫無特定的管理標準和服務(wù)標準?，F(xiàn)有的物業(yè)管理和服務(wù)標準，主要適用于民用住宅、商業(yè)、辦公樓和普通工業(yè)廠房的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)形式多樣保稅物流園區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式有出租、出售、自營和提供給第三方，第三方再將物業(yè)產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、分割等。由于保稅物流園區(qū)存在著物業(yè)產(chǎn)權(quán)多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業(yè)管理合同中，必須依照國家的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》及地方政府等法規(guī)加以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)及責任。環(huán)境成本高保稅物流園區(qū)占地面積大，倉儲庫房分布廣，四周裝有金屬圍網(wǎng)和周界報警。整個庫區(qū)的重要部位都設(shè)有監(jiān)控探頭。園區(qū)內(nèi)還設(shè)有配套的加油站。變配電站(道路照明)。雨污水泵站。垃圾房。停車場。綠化面積大。大量的標識標牌、交通指示系統(tǒng)和包括進出口卡口的日常維護較頻繁，加上周期短成本又高。設(shè)施損耗高保稅物流園區(qū)具備現(xiàn)代化物流的各項功能，各項設(shè)施配備齊全(圍網(wǎng)、周界報警、監(jiān)控設(shè)備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場、堆場照明、海關(guān)卡口、待檢區(qū)設(shè)備、包括各種吊裝機械等)，在日常的使用和運行中損耗較高。倉庫維修成本高由于保稅物流園區(qū)占地面積大，倉庫庫房分布廣層次多，加上園區(qū)倉庫建造成本高(倉庫還配有自動滑升門、升降渡板、庫房燈、防火卷簾門、自動排煙窗和空調(diào)等)，設(shè)施設(shè)備先進，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉庫的維修成本更高。易燃易爆物多保稅物流園區(qū)各種類型的倉庫面積均要達到幾十萬平方米，其中部分倉庫為危險品倉庫，堆放著易燃易爆物品，盡管倉庫已配備各種的防護設(shè)施設(shè)備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業(yè)人員不斷提高警惕性，以防為主，細心管理確保安全。公共區(qū)域管理難區(qū)外車輛進入保稅物流園區(qū)前必須在待檢區(qū)等待預(yù)檢，在這聚集區(qū)域，由于具體管理責任的不明確，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞，甚至出現(xiàn)盜竊和斗毆等治安事件的發(fā)生，加上當?shù)厝嗽诠矃^(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤、亂停車等現(xiàn)象嚴重，這對公共區(qū)域的管理帶來很大的難度。物業(yè)管理費難以調(diào)整物業(yè)管理費十幾年未調(diào)整，開園初期，物業(yè)管理費在測算上因眾多客觀因素，加上招商引資。但隨著物價指數(shù)的逐年上升，人員費用等不斷上漲，物業(yè)公司在經(jīng)營管理上存在不少困難。直接影響管理的質(zhì)量和服務(wù)的水準。消防要求高由于保稅物流園區(qū)倉庫點多面廣、覆蓋要求高，內(nèi)部存儲的貨物多、價值高，又有危險品倉庫。根據(jù)消防要求，除倉庫內(nèi)設(shè)有自動報警，煙感、噴淋系統(tǒng)等消防裝置外，對倉庫管理從業(yè)人員必須加以消防技能的培訓，制定消防管理制度和預(yù)案，加強巡查和指導(dǎo)。人員管理難保稅物流園區(qū)的建設(shè)用地，是通過大量征地取得，勢必要吸納安置征地勞務(wù)工，因此，物業(yè)公司每年要對征地勞務(wù)工進行培訓及教育。另外，進入園區(qū)的人員種類多，有當?shù)厝?、外省市人、還有境外人士，這給園區(qū)物業(yè)公司和公安在人員管理上增加了難度。1交通出入難保稅物流園區(qū)一般遠離市區(qū)，加上公交車不能進園區(qū)，交通相當不便，沒有交通出入園區(qū)，客戶不能順利開展工作，意見很大。1重要接待多保稅物流園區(qū)經(jīng)濟地位具有重要性和特殊性，并對國內(nèi)外現(xiàn)代物流園區(qū)的發(fā)展具有較大的借鑒作用，國家和省市級領(lǐng)導(dǎo)人、物流同行及國外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務(wù)相當多。1客戶知名度高保稅物流園區(qū)現(xiàn)有世界500強企業(yè)，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區(qū)內(nèi)開展業(yè)務(wù)。還有世界著名的物流企業(yè)，如德國郵政DHL。荷蘭金屬世天威。日本的日通、商船三井、經(jīng)貿(mào)山久、大創(chuàng)、新熙地。新加坡的太平名威。香港的東方海外等。因此，這些客戶對物業(yè)管理和服務(wù)的要求相當高。根據(jù)保稅物流園區(qū)的特點，我公司在近幾年的物業(yè)管理和服務(wù)中，形成了以下行之有效的管理和服務(wù)的措施：依據(jù)國家和地方政府的法律法規(guī)，結(jié)合保稅物流園區(qū)的管理實際，為客戶積極提供物業(yè)管理和服務(wù)。并遵循中國物業(yè)管理協(xié)會和上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的標準，導(dǎo)入ISO質(zhì)量管理體系，制定出一套物流園區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)的操作流程及規(guī)則，在園區(qū)海關(guān)、國檢和公安的協(xié)作下，共同做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。建立和配備一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、拉得出的專業(yè)技術(shù)人員隊伍，并對物流園區(qū)的維護進行24小時監(jiān)控，維修及時率定為100%，確保園區(qū)機械設(shè)備、強弱電和給排水系統(tǒng)的正常運行。通過積極走訪園區(qū)客戶，舉辦客戶聯(lián)誼會，建立客戶聯(lián)席會議制度，請客戶對物業(yè)管理和服務(wù)進行測評等活動，及時聽取客戶的意見和建議，準確詳實的找出工作中存在的不足和盲點，轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)管理理念和模式與國際接軌，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，進一步提高客戶對物業(yè)管理和服務(wù)的滿意度。加強保稅物流園區(qū)的綜合治理，尤其加強預(yù)防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發(fā)生。加強整個園區(qū)的監(jiān)控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護，卡口待檢區(qū)域的管理。并協(xié)同園區(qū)客戶共同開展防汛防臺和消防安全生產(chǎn)工作，牢固樹立“安全生產(chǎn)、預(yù)防為主”的觀念，制定各項應(yīng)急預(yù)案，建立健全符合物流園區(qū)實際的各項安全制度，規(guī)范安全操作規(guī)程，確保園區(qū)安全生產(chǎn)。并與各協(xié)作單位聯(lián)合搞好園區(qū)的環(huán)境整治，承擔起部分社會的管理職能。負責做好保稅物流園區(qū)的后勤保障工作。通過積極挖掘潛力，在園區(qū)內(nèi)建立非營利性質(zhì)的食堂，解決進區(qū)客戶的用餐問題。開辟連鎖經(jīng)營的小賣部，解決園區(qū)客戶零星購物的實際困難。引進送水站和勞務(wù)中介機構(gòu)等，為入駐園區(qū)的客戶解決實際困難。另外，通過一些增值服務(wù)，為園區(qū)客戶提供最貼心的服務(wù)。隨著上海向國際航運中心的發(fā)展，加上全球物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，我們深信：保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，必將獲得重大的發(fā)展契機。