【正文】 利益的非法行為。新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。補(bǔ)償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》講義u一、城市房屋拆遷工作回顧及評(píng)價(jià)； u二、《征收條例》立法背景與過程；u三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； u四、與《拆遷條例》的不同； u五、《征收條例》主要條款的釋義； u六、《征收條例》不能解決的幾點(diǎn)問題。一、對(duì)城市房屋拆遷工作的回顧與評(píng)價(jià)? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過程回顧 ? 1978年改革開放前，“自拆自建”階段。? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。? 1991年6月1日起，進(jìn)入“各拆各建加福利”階段。? 2001年6月6日，進(jìn)入“市場化階段”。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據(jù)。? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據(jù)，是不符合事實(shí)的。? ㈣對(duì)《拆遷條例》的評(píng)價(jià)從1991年到2011年初，《拆遷條例》對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用，特別是對(duì)城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程起到了積極的作用。? 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是保證了城市建設(shè)效率，尤其是促進(jìn)了舊城區(qū)的改造，有效地推進(jìn)了城市環(huán)境的改善，推進(jìn)了城市綜合功能的提高； ?二是有效地改善了城市居民的住房條件。?三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。二、《征收條例》立法背景與過程? 立法背景：? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務(wù)院法制辦和原建設(shè)部負(fù)責(zé)起草了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草稿）》。? 制訂這個(gè)條例，關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)系到現(xiàn)代化建設(shè)全局。? 《征收條例》的出臺(tái)特別背景，《征收法》無法及時(shí)出臺(tái)。? ㈡主要過程：? 2007年12月14日，國務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議首次對(duì)條例草案進(jìn)行了審議。?2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。? 2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開征求意見。? 2011年1月21日，正式公布施行。三、立法總體思路、主要內(nèi)容? ㈠總體思路? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。? 二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。? 三是通過完善的征收程序，加大公眾的參與、禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政強(qiáng)制拆遷，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制搬遷減少到最低限度。? 與此同時(shí)，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則。? ㈡主要內(nèi)容和規(guī)定? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《征收條例》做出了五個(gè)方面的規(guī)定：一是對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。二是征收范圍。確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。三是征收程序。擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。?四是政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營利為目的。五是取消行政強(qiáng)制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，對(duì)違反《征收條例》的行為設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。? ㈠適用范圍不同。只適用國有土地上房屋征收。? ㈡目的不同。為了公共利益需要。? ㈢補(bǔ)償對(duì)象不同。只適用于被征收房屋的所有權(quán)人。? ㈣管理與實(shí)施主體不同。主體是市、縣級(jí)人民政府。?征收主體和補(bǔ)償義務(wù)主體都是政府。房屋征收與補(bǔ)償工作由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施。? ㈤前置條件不同。前提條件相對(duì)宏觀。? ㈥項(xiàng)目啟動(dòng)程序不同。由政府直接啟動(dòng)，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負(fù)責(zé)組織房屋征收與補(bǔ)償工作。? ㈦評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式及評(píng)估結(jié)果異議處理不同。評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；對(duì)評(píng)估結(jié)果異議的處理。可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。即一評(píng)估一復(fù)核一鑒定。? ㈧補(bǔ)償安置矛盾解決方法不同。? 主要有五點(diǎn)：對(duì)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后又不執(zhí)行的矛盾處理。達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。對(duì)于達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。?對(duì)房屋所有權(quán)人不明確的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。對(duì)做出補(bǔ)償決定或裁決后拒不搬遷的處理。由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。? ㈨強(qiáng)制執(zhí)行模式、申請(qǐng)主體、執(zhí)行依據(jù)不同。?征收時(shí)，只有司法強(qiáng)制一個(gè)途徑；征收時(shí)，申請(qǐng)主體是市、縣級(jí)人民政府；征收時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?征收時(shí)，執(zhí)行主體是法院。關(guān)于是否保留行政強(qiáng)制拆遷的問題爭議較大，之所以沒有保留，一是正在起草行政強(qiáng)制法也禁止了這類行政強(qiáng)制行為。二是房屋征收過程中，政府做為當(dāng)事人一方，不宜再行使行政強(qiáng)制權(quán)，以防止行政權(quán)力過渡集中。? 三是行政強(qiáng)制拆遷是引發(fā)矛盾糾紛的主要原因，也是惡性事件的導(dǎo)火索。?(一)第四條市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。?本條是關(guān)于房屋征收管理體制的規(guī)定。第1款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府”主要包括兩個(gè)層面：一是市級(jí)人民政府。主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。五、重點(diǎn)條款的釋義? 市、縣級(jí)人民政府的主要職能有七項(xiàng)：– ⑴組織有關(guān)部門論證和公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見（第十條）– ⑵對(duì)征收補(bǔ)償方案的征求意見情況和修改情況進(jìn)行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)人不同意情況下舉行聽證會(huì)（第十一條）； – ⑶對(duì)房屋征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法（第十七條）；– ⑹組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)證、處理（第二十四條）；– ⑺依法作出房屋征收補(bǔ)償決定（第二十六條）等。第2款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。– 房屋征收部門的設(shè)置可以有以下兩種形式：一是市、縣級(jí)人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；? 二是在現(xiàn)有的部門（房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門）中，確定一個(gè)部門作為房屋征收部門。? 原則上講，一個(gè)城市不宜有多個(gè)征收部門，以避免征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一問題出現(xiàn)。– 第一方案，建議各市、縣人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級(jí)市初步?jīng)Q定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。– 第二方案，建議原房屋拆遷管理部門為房屋征收部門，原房屋拆遷管理辦公室為征收部門的日常工作機(jī)構(gòu)和房屋征收實(shí)施單位。實(shí)行市、區(qū)二級(jí)房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對(duì)區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。? 房屋征收部門的主要職責(zé)也有七項(xiàng)：– ⑴委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作、并對(duì)委托實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督（第五條）；– ⑵擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)市、縣級(jí)人民政府（第十條）；– ⑶組織對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登? ? ??? ? ? ? ? ?? 記，并公布調(diào)查結(jié)果（第十五條）；– ⑷書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途相關(guān)手續(xù)（第十六條）；– ⑸與被征收人簽定征收補(bǔ)償協(xié)議（第二十五條）；– ⑹與被征收人在拆遷補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)不明確的，報(bào)請(qǐng)作出決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定（第二十六條）；– ⑺依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋拆遷范圍內(nèi)向被征收人公布（第二十九條）等。設(shè)區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個(gè)層級(jí)設(shè)置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個(gè)層級(jí)。– 市級(jí)房屋征收部門在履行市房屋征收部門職能的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下管理職能，初步設(shè)想為：? ⑴研究制定本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收的相關(guān)政策法規(guī)； ? ⑵擬定房屋征收計(jì)劃；? ⑶對(duì)各區(qū)擬公布或?qū)嵤┑姆课菡魇辗桨高M(jìn)行綜合平衡；? ⑷對(duì)各區(qū)擬公布施行的房屋征收補(bǔ)助和補(bǔ)貼辦法進(jìn)行綜合平衡； ? ⑸對(duì)各區(qū)做出的房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償決定進(jìn)行行政復(fù)議； ? ⑹對(duì)征收補(bǔ)償資金、安置房建設(shè)的籌措和使用情況進(jìn)行監(jiān)管； ? ⑺對(duì)征收檔案進(jìn)行管理； ? ⑻處理房屋征收信訪。第3款規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府的有關(guān)部門的是房屋征收的協(xié)助部門。有關(guān)部門包括財(cái)政、國土資源管理、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、住房保障、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等。（二）第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第1款規(guī)定房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的?？紤]到房屋征收實(shí)踐中，由房屋征收部門受編制、人員、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)條件的限制，直接從事房屋征收與補(bǔ)償工作是不現(xiàn)實(shí)的，因此，規(guī)定可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。第2款規(guī)定了房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位的監(jiān)督責(zé)任。主要職能：– ⑴應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，促使其遵守職業(yè)道德、規(guī)范征收行為、減少矛盾糾紛，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。– ⑵對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施房屋征收的行為承擔(dān)責(zé)任。（三）第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：– ㈠國防和外交的需要；– ㈡由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；– ㈢由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；? ? ? ?? ? ?? ? ? ?? ?? – ㈣由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；– ㈤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；– ㈥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。本條是關(guān)于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。⑴公共利益界定的總體思路。⑵大家關(guān)心的幾個(gè)問題的個(gè)人認(rèn)識(shí)。（四）第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。本條是關(guān)于確需征收房屋的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，納入計(jì)劃的規(guī)定。該條款：– 一是明確了為避免不必要的房屋征收，應(yīng)當(dāng)通過國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)控，并保障規(guī)劃的科學(xué)性、民主性，尤其是要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)守18億畝耕地紅線。– 二是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。（五）第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。本條是關(guān)于征收補(bǔ)償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。一般情況下，房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，與原房屋拆遷條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容相當(dāng)。（六）第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。? 本條是關(guān)于市、縣級(jí)人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。? 第2款規(guī)定是對(duì)舊城區(qū)改建需要征收房屋的特殊規(guī)定