【導(dǎo)讀】江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積萬平方米，項目總投資萬元。境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積。率不超過，建筑密度%，綠化率不低于40%。投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。

　　

【正文】 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公 寓價格為 18002100 元／平方米。物業(yè)管理費多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年 銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過 2021 年上半年房交會。 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%， 容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173 平方米。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米。物業(yè)管理費多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一 次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之 一，開盤是參加過 2021 年上半年房交會。 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè) 主。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積 420 畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅498 戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90130 平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期 主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計在地下。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費為 元／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為 1380 元／平 方米，最高價有開盤時的1580 元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價為 1420 元／平方米，現(xiàn)均價為 1500元／平方米（未計入集團(tuán)購買），分層價為 1， 4， 5 樓 1550 元／平方米， 2， 3 樓 1500元／平方米，６樓 1350 元／平方米，７層復(fù)式 16501850 元／平方米．前后三次調(diào)價，2021 年５月調(diào)高 50 元／平方米，６月調(diào)高 80 元／平方米，８月調(diào)高 300 元／平方米。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2021 年 5 月剛推出便 銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完． 2021 年 5 月份完成銷售額 500萬， 6 月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過 500 萬。其中 3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀 行按揭貸款的付款方式。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。有 10 棟集合別墅 130 戶， 7 棟多層公寓 192 戶，容積率為 ．綠化率為 45%。工程于 2021 年 9 月底動工，預(yù)計 2021 年 4 月中旬開盤， 8 月 31 日竣工交房。 竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá) 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15 水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂 園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2021 元 /平方米，均價在 17001800 元 /平方米之 間， 集合別墅起價 2280 元 /平方米，最高價 2530 元 /平方米，均價在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段， 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2021 年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45 月正式開盤。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了 大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售 100 套。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為 240300 平方米。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500 元／平方米，單體別墅價格為 3500 元／平方米，花園 **贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2021 年 10 月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理想。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 世紀(jì)家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地 600 畝，總建筑面積 萬平方米。一期 總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109 戶。一期工程于2021 年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 以中大戶型為主，面積在 86320 平方米之間，共 23 種戶型，主力戶型為 3*2 約占 34%， 一期戶型指標(biāo)如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對 較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營 企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90% 采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 購買動機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善 居住環(huán)境．購買動機(jī)如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空 間。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大 “勢 ”。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境 。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成