【文章內(nèi)容簡介】 些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市 2021 年新開大型商場 2 家 ——莊勝崇光和魯 巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。 3． 2021 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2021 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此 2021 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 1． 2021 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方 米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。 2021 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 2． 2021 年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。 3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在 2021 年武漢市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核 控制，三是面積標準的控制。 4． 2021 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物 業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7．積極推進武漢市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “億房網(wǎng) ”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另據(jù)專家預(yù)測， 2021 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈 “軟升 “狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動 房價上揚， 2021年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2021 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障 等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用 。（《長江日報》 2021’9） (三 )有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 截止 11 月份，我國經(jīng)濟保持 %的高速增長。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國完 成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 111 月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 111 月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長 的勢頭。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲 %和 %。 （二） 武漢市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長 ，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、 外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長 %。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易 10 月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上 年同期增長 %，保持較高的增長幅度。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實現(xiàn)利稅增長 %，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減少到 億元。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點，明顯低于去年同期 點的水平。 今年前 11 個月，商品房空置面積的增長速度為%，當月凈增空置面積 169 萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn) 中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前 11 個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達 %。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337 萬平方米 ，同比增長 %。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過政府 億的目標，公積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、 地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，后湖地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū)2021 年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺 北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升 值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 萬方。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng) 石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有 2021 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物 ，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干 擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn) 代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電 話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 23 個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?23 千人。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。 經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居 民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有 60 戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以 “賣地 ”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為 40005000元 /年。該村交通不發(fā)達，小學(xué)，中學(xué)都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自