【導讀】據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子。庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會。%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足。很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一。寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。針對老年人的服務也要全面具體。示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，設計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障

　　

【正文】 % 的老人得到服務；家庭病床，%的老人需要，僅有 %的老人到服務；定期體檢，%的老人需要，僅有 % 的老人得到服務；應急服務，%的老人需要，僅有 %的老人得到服務。 成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村 ——養(yǎng)老 托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年 電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于 專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足成都 “銀色市場 ”的 需求，這預示著 “秋麗 ”的進入將面臨巨大的市場空間。 來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)： 2021 年成都老年人已突破 165 萬。在這成都市現(xiàn)有的 165 萬老年人口中，如果有百分之 一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設 10 個 “秋麗 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因 此，開發(fā)建設和經營養(yǎng)老服務社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重 頭戲。 （ 2）、政府的關注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如 何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)項目致 力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。 （ 3）、 GDP 的保障 隨著經濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一 步改善。 2021 年最新統(tǒng) 計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達 元，比去年同期增長 %。在國家統(tǒng)計局公布的 15 個副省級城市和 4 個直轄市中，位列西部第一，比列第 2 位的重慶市高出了 533 元。 調查顯示，從收入構成來 看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。 16 月成都市居民人均工薪收入 元，比去年同期增長 %，低于可支配收入增長速度 個百分點。 而另一方面， 成都市社會保障制度逐步完善 ， 國家加大了對低收入群體的保障措施， 進一步落實了低保金的社會發(fā)放， 居民人均轉移性收入達 元，比去年同期增長 %，居各項收入增幅之首。 有了經濟的保障，才能保證服務的實現(xiàn)，這也正是秋實此次開發(fā)該項目實現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經濟 的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司 “雙贏 ”，甚至 是包括政府、社會在內 “多贏 ”的最佳局面。 （ 4）、成都 ——養(yǎng)老勝地 在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充 足，風景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為 “退休州 ”、 “養(yǎng)老市 ”。 20 年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內人士認為，隨著我國老齡化進程 的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有 5 大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年 人對自然的喜愛；第三，成都經濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人 員較多， 養(yǎng)老機構將不斷興起。 不可否認成都的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人 的選擇，而成都的養(yǎng)老產業(yè)的市場商機日漸明朗。 威脅 （ 1）、觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面 對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識 不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn) 定的高度來認 識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產生一些阻 力。 （ 2）、競爭者帶來的壓力 有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將 紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。 “秋麗 ”在不久之后，面對 的必將是一個競爭日趨激烈 的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內 部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都 必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 優(yōu)勢 （ 1）、對于目標市場較為了解 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、 殯儀服務、 靈骨存放、 家人對死者常年的祭祀服務及 （在 園林觀光和休閑時的）附加服務。經過在殯葬服務業(yè)領域的 6 年經營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。迄今 為止，在相同業(yè)務領域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務項目，進行 簡單的養(yǎng)老服務延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務 ，始終沒有成為公司的贏 利源。但是，公司在這方面已經積累大量的市場經驗和顧客資源。 簡而言之，長期從事老年產業(yè)，使得公司對于 “銀色市場 ”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息 對于 “秋麗 ”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。 （ 2）、專業(yè)化的服務隊伍 長期的老年市場服務經驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質的老年服務隊伍，他們了解市場行情、 熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質服務、深受顧客信賴。 “秋麗 ”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣 闊的舞臺，讓他們的才華 得以更加充分的施展。 （ 3）、經驗豐富的管理團隊 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經理張敏隆先生，長期身居重要的管理領導崗位，職業(yè)經歷豐富，戰(zhàn)略分 析和決策能力突出，已從事老年產業(yè)多年，行業(yè)經驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽；公司副總經理劉可先生長期擔任領導職 務，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調能力；公司副總經理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具 有全球視野；財務總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務，培訓過多名財務人員，理論實踐經驗均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀 領導者為核心的公司管理隊伍，既擁有豐富的 市場經驗，又具備深厚的知識基礎。在 “秋麗 ”項目的開發(fā)中，我們有理由 相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。 （ 4）、先入為主 眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設立的專門壟斷機構，這類機構通過進行相應的改革走向市場化道路， “秋 麗 ”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機： 一是政府給予政策和其 他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的征地用地的優(yōu) 惠等； 二是原來由政府壟斷經營的行業(yè)或業(yè)務，在政府主動試 行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經營風險極小，能 夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務方面提供的高質量的服務，不僅贏得了一批 忠誠的消費者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，并使政府加大在政策上的 支持，公司將申報公開上市的難度較小。 公司準備投資建設和開發(fā)的 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，也是看準中國政府準備改革原來由政府承擔的對孤寡老人的福 利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從 “送終 ”延伸到 “養(yǎng)老 ”服務領域，構造一個更為完整 的老年服務 市場的產業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個由政府作為財政包袱被 “甩 ”出來的、將大有作為的老年服務的業(yè)務領域。 上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設 “秋麗 ”個人養(yǎng)老服務項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏 利機會。 （ 5）、與房地產的不解之緣 2021 年， “成都靈新墓葬 ”整體變更設立名為 “四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司 ”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆 等 25 個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。審視秋實公司的歷史進程，我們不難發(fā)現(xiàn)， 公司創(chuàng)立者之一正是成都天仁房 地產開發(fā)公司這樣一個房地產行業(yè)的精英，那么秋實公司在房地產行業(yè)的信息獲取、經 營管理經驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢。從某種意義講，公司開發(fā) “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)這一項目 可以說正是發(fā)揮自己之長。 劣勢 由成都眾多知名房地產商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東 陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)激烈地爭奪顧客群。 “秋麗 ”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質的養(yǎng)老服務，并配有專門的硬件設施 ， “秋麗 ”社區(qū)的房產銷售價格必然將在 一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量， “秋麗 ”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。 關鍵問題分析 “秋麗 ”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務社區(qū)，以優(yōu)質高價、高檔專業(yè)的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認 可與接受？ 成都養(yǎng)老服務市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務的機構，它們提供的養(yǎng)老服務必然會對人們是否選擇 “秋麗 ”這種 專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產生 一定影響。 另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這一領域中存在著藍光集團、遠大房產、華信 大足、朝樣房產、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產、潮蓉實業(yè)、誠裕房產、世家機構、現(xiàn)代房產、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、 中房成都公司等眾多的競爭者，這對于 “秋麗 ”的開發(fā)造成一定的壓力。 然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是 “秋麗 ”多年從事老年產業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產業(yè)的先天優(yōu)勢、 充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務市場的先機的獲得，使得 “秋麗 ”的養(yǎng)老服務社區(qū)項目在起點已經領先 對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信 “秋麗 ”可以一路領先、一往無前。 五、目標與目標可行性分析 截止 2021 年底，成都市 60 歲以上老年人口達 萬人，占全市總人口的 %； 2021 年成都市戶籍 60 歲以上 老年人口數(shù)為 萬，占成都市戶籍人口總數(shù)的 %；目前成都全市人口總規(guī)模達 1082 萬；而 “十一五 ”期間全 市 65 歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過 10%。 而此次秋實公司開發(fā)的 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)總戶數(shù)為 2450， 只占 2021 年成都市老年人口數(shù)的 %，可見 “秋麗 ”社區(qū)僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入 成都的外 地購房者。簡言之， “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。 根據(jù)財務計劃提供的數(shù)據(jù)， “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為 16299 萬元；整個社區(qū)的各 類住房共 2450 戶，銷售預估收入為 18674 萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤 2375 萬元，此外還可以得到 公用建筑的資產 2025 萬元。 另外，社區(qū)每年的管理服務活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。管理服務活動的總費用支出約為 610 萬元，這些活 動帶來的收入約為 763 萬元，公司每年將從中獲得利潤 153 萬元。 綜上分析，我們可以得出結論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進軍老年產業(yè)開發(fā) “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)將是一舉多得：一 是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系；三是提升了 “秋實 ”公司的知名 度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 六、營銷計劃 目標市場 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)主要面向三類目標顧客群體： 其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生 活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好 的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩， 滿 足其物質和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經濟開支， 一般不需要子女的經濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。 其二，經濟收入、文化素質較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間， 但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標顧 客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這 類住房作為養(yǎng)老之用。 其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并