【導(dǎo)讀】取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，所有內(nèi)容均真實、可信。因其引發(fā)造成許多風(fēng)險流弊而受到百般阻撓。本文試圖在了解商品房預(yù)售。存在于市場中的一些負(fù)面問題。本論文的特色與創(chuàng)新之處在于自始至終站。在弱勢方即預(yù)購方的立場上。重點分析預(yù)售行為之所以造成預(yù)購人處于劣。最后，筆者針對預(yù)售市場中存在的幾個常見法律問題，圍繞著利益。如何向預(yù)購方傾斜而做出分析建議?？紤]到筆者實踐之不足，整篇論文對

　　

【正文】 登記制度所解 決的法律問題 目前，我國的現(xiàn)行法律尚未對商品房預(yù)售的預(yù)告登記作出規(guī)定，但從學(xué)界的觀點以及法律事務(wù)工作看來，預(yù)告登記制度將成為商品房預(yù)售制度中一股新鮮的血液，可以更好的保護(hù)購房者的利益，克服預(yù)售備案制度的缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度的建立，至少可以解決以下三方面的問題。 解決“一房二賣”的問題 在學(xué)界以及實踐的概括中，“一房二賣”主要表現(xiàn)為 4 種情況：（ 1）預(yù)購人沒有辦理過戶手續(xù)，但預(yù)售方為第三人辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。（ 2）預(yù)購房和第三人都進(jìn)行了過戶登記手續(xù)登記。（ 3）預(yù)購方和第三人均沒有辦理過戶登記。（ 4）預(yù)售方為預(yù)購房辦理了過戶登記后，又與第三人形成同一標(biāo)的物的商品房預(yù)售合同。在我國，商品房交易形式采用了買賣合同之債權(quán)合同加過戶登記的折衷主義變動模式。商品房買賣行為完全分為訂立買賣合同與進(jìn)行權(quán)屬登記兩個階段。其中，前者是債權(quán)行為，合同依法生效后，在當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且先于登記過戶而有效存在。但是只有過戶登記，商品房的所有權(quán)才能從出賣方一方轉(zhuǎn)移到買受方，如果沒有過戶登記，買受人只享有債權(quán)的請求權(quán)，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能像物權(quán)人那樣主張物上請求權(quán)。 預(yù)告登記制度的建立從很大程度上打亂了這種二段式的交易方式。預(yù)告登記之后，買受人擁有了對期房進(jìn)行保全的權(quán)利 從而可以對第三人產(chǎn)生對抗之效力，預(yù)購人完成可以對預(yù)售方與第三人簽訂的預(yù)售合同的標(biāo)的物主張物上請求權(quán)。而且其預(yù)警的效力也會使此類糾紛大幅度減少。 解決承包方的優(yōu)先受償權(quán)與買受人的權(quán)利沖突 我國《合同法》第 286 條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款時，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)付款，發(fā)包人逾期不付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜打折、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將此工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受 償。此規(guī)定則是承包人的優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)此規(guī)定，承包方在完成一定工作后，有取得優(yōu)先報酬的請求權(quán)，而購房人在已經(jīng)預(yù)付大部分甚至全部房款之后，尚未能取得商品房所有權(quán)，一旦開發(fā)商違約，承包方得行使建設(shè)工程價款之優(yōu)先權(quán)，由此一來，預(yù)購方期待權(quán)便成空話。預(yù)告登記制度的建立，正好充分肯定了預(yù)購 8 方對期房的請求權(quán)，得以對抗承包方的優(yōu)先受償權(quán)。 解決開發(fā)商破產(chǎn)時購房人的權(quán)益保護(hù)問題 依破產(chǎn)法第 34 條、第 31 條、第 37 條之規(guī)定，破產(chǎn)費用應(yīng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付，又依第 28 條第 2 款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。很顯然，作為個人購房的老百姓，一旦遇上開發(fā)商破產(chǎn)，很可能一輩子的積蓄就消失殆盡，傷害之大，可想而知。但是，如果預(yù)購人在簽訂預(yù)售合同之后進(jìn)行了預(yù)告登記，不僅取得了保全期房的請求權(quán)，還獲得了破產(chǎn)保護(hù)的效力。如果破產(chǎn)之時，期房已轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請求人可以行使物權(quán)的權(quán)利予以取回，如果期房已設(shè)立抵押，則請求權(quán)人可以行使別除權(quán)。 5 結(jié)語 “擁有一所房子是人們?yōu)橹非蠖鴬^斗一生的目標(biāo)，商品房交易就是現(xiàn)代人實現(xiàn)這一理想的途徑。 ” viii這一過程是否順利，切實關(guān)系著百姓的切身利益。同時，作為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的強(qiáng)硬支撐點，房地產(chǎn)交易更是關(guān)乎國家的經(jīng)濟(jì)命運。一個更為透明、更為嚴(yán)格、更為公開的商品房預(yù)售制度，就是房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展的保障，是廣大購房者順利安家的福音，也是整個社會和諧發(fā)展的重要促進(jìn)因素。 9 參考文獻(xiàn) [1] 張少鵬 .中國房地產(chǎn)法制研究 [M].暨南大學(xué)出版社 ,1997 年版， 246 頁 . [2] 陳耀東 .商品房買賣法律問題專論 [C].法律出版社 ,20xx 年版， 57 頁 . [3] 郭明瑞 ,房紹坤 .新合同法原理 [M].中國人民大學(xué)出版社 ,20xx 年版， 434 頁 . [4] 張少鵬 . 中國房地產(chǎn)法制研究 [M].暨南大學(xué)出版社 ,1997 年版， 246 頁 . [5] 國家司法考試輔導(dǎo)用書 [C].法律出版社 ,20xx 年版第一卷 75 頁 . [6] 國家司法考試輔導(dǎo)用書 [C].法律出版社 20xx 年版第一卷 75 頁 . [7] 金儉 .中國住宅法研究 [M].法律出版社 20xx 年版， 171 頁 . [8] 孫憲忠 .德國當(dāng)代物權(quán)法 [M].法律出版社 1997 年版 ,153 頁 . [9] 徐云飛 .商品房預(yù)售合同若干法律問題探討 [D].西安：長安大學(xué)土地資源管理系， 20xx. [10] 楊軍峰 .預(yù)售商品房買受人權(quán)利保護(hù)的法律問題 [D]. 西安：西北大學(xué)，20xx. [11] 陳耀東 .商品房買賣法律問題專論 [M].法律出版社 20xx 年版， 240 頁 . [12] 陳耀東 .商品房買賣法律問題專論 [M].法律出版社 20xx 年版， 97 頁 . [13] 金儉 .中國住宅法研究 [M].法律出版社 20xx 年版， 154 頁 . 10 致謝 大學(xué)生活一晃而過，回首走過的歲月，心中倍感充實。 從確定論題到定稿歷時近兩個月。寫作的過程，也是我緬懷四年流金般歲月的過程。 當(dāng) 我寫完這篇畢業(yè)論文的時候，有一種如釋重負(fù)的感覺，感慨良多。首先誠摯的感謝我的論文指導(dǎo)老師 鄭云 老師。她在忙碌的教學(xué)工作中擠出時間來審查、修改我的論文。還有教過我的所有老師們，是他們嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、一絲不茍的作風(fēng)一直是我工作、學(xué)習(xí)中的榜樣；他們循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無盡的啟迪。 感謝三年中陪伴在我身邊的同學(xué)、朋友，感謝他們?yōu)槲姨岢龅挠幸娴慕ㄗh和意見，有了他們的支持、鼓勵和幫助，我才能充實的度過了三年的學(xué)習(xí)生活。 方楠 20xx 年 8 月 30 日 11